政策回顧

7月26日，市政府***印發(fā)《上海市人民政府關于本市促進跨國公司地區(qū)總部發(fā)展的若干意見》，并于9月1日起開始正式實施。其中，優(yōu)化地區(qū)總部認定標準使得更多企業(yè)例如互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字化等新興領域輕資產(chǎn)企業(yè)可以符合地區(qū)總部認定，享受財政補貼和稅收減免等政策優(yōu)惠。良好的營商環(huán)境將推動企業(yè)積極發(fā)展，無論是規(guī)模的擴張抑或是新設立辦公地點或者設立分支機構對于上海整體寫字樓市場租賃需求的增加大有裨益。

8月6日，***批準設立中國（上海）自由貿易試驗區(qū)臨港新片區(qū)，推出多項積極政策旨在形成國際業(yè)務、跨境金融服務、前沿科技研發(fā)、跨境服務貿易等功能集聚，其中先行產(chǎn)業(yè)智能網(wǎng)聯(lián)和新能源汽車在臨港已形成產(chǎn)業(yè)集聚，杭州2019上海第三季度寫字樓APP。9月份，杭州2019上海第三季度寫字樓APP，包含制造、應用，杭州2019上海第三季度寫字樓APP、服務和功能平臺四大類型共24個智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車重點項目簽約，涉及總投資近人民幣80億元。企業(yè)集聚帶來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇使臨港的商辦項目也獲得市場關注，更多企業(yè)會選擇臨港作為辦公場所，對于未來上海整體寫字樓市場的發(fā)展也有積極的影響。

國內企業(yè)的租賃需求依舊占據(jù)主導地位，超過60%的租賃需求來自于國內企業(yè)；歐美企業(yè)的租賃需求占比僅在20%左右。金

融、**服務、TMT以及生物醫(yī)藥行業(yè)的寫字樓租賃需求仍然比較活躍。

第三季度，市府出臺并實施了多項利好政策，鼓勵國內及外商企業(yè)積極投資和參與高端制造、前沿科技以及高端金融等行業(yè)，對于上海整體寫字樓市場未來租賃需求的增加具有積極意義。

第四季度，我們預計還將有90萬平方米左右的新項目入市，主要分布在徐匯濱江及浦東后世博區(qū)域。新供的增加將對于上述區(qū)域的市場租金產(chǎn)生下行壓力。

考慮到整體市場需求較弱且未有新需求增長點出現(xiàn)，我們預計第四季度市場租金仍將繼續(xù)環(huán)比下跌1-2%，而整體空置率在大量新供入市的影響下預計將有所攀升。

此外，人工智能及其衍生產(chǎn)業(yè)在相關激勵政策的扶持下繼續(xù)成為甲級寫字樓長期穩(wěn)定的市場租賃需求來源。

租金及價格

第三季度，核心商務區(qū)內平均租金環(huán)比下滑0.9%至每天每平方米人民幣11.3元，租金下跌趨勢有所放緩。其中，南京西路和淮海中路區(qū)域的平均租金維持在第二季度水平。小陸家嘴區(qū)域內部分租金一直維持在高位的樓宇業(yè)主開始調低報價，致使平均租金繼續(xù)環(huán)比下跌1.2%至每天每平方米人民幣12.2元。

第三季度，世紀大道區(qū)域市場平均租金環(huán)比下跌3.3%至每天每平方米人民幣8.9元，是本季度租金跌幅比較大的寫字樓市場。業(yè)主方減租以及增加裝免補貼的租賃策略繼續(xù)行之有效，之前新項目入市以及P2P企業(yè)退租大幅度增加的空置面積得到有效吸納。世紀大道沿線寫字樓的平均空置率已經(jīng)連續(xù)四個季度保持下降，目前為14.6%，該區(qū)域憑借相較核心區(qū)而言較低的租金以及臨近小陸家嘴區(qū)域的距離優(yōu)勢，成為承接小陸家嘴外溢需求的優(yōu)先之一。例如，重慶富民銀行在越秀大廈租用了1,200平方米的辦公面積。

盡管第三季度整體寫字樓市場租金繼續(xù)跌勢，但亦有一些寫字樓子市場的平均租金穩(wěn)步提升。徐家匯的平均租金環(huán)比上漲2.7%至每天每平方米人民幣7.6元。區(qū)域內港匯恒隆廣場的租務活動活躍，帶動了整個徐家匯租金的上揚。新東方教育在港匯恒隆廣場租用了1,650平方米的辦公面積。