如何防范轉租中的風險

1、廠房轉租時，必須簽訂轉租合同。

如果廠房出租方和租賃方（轉）簽訂的租賃合同中未約定廠房出租方同意轉租的，轉租合同必須經廠房出租方書面同意。

2、需確認轉租方與房屋產權人簽定的租賃合同。

轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但出租方與轉租雙方協(xié)商約定的除外。

3、原租賃合同與轉租合同緊密聯(lián)系。

轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。

4、需明確征求廠房出租方是否同意轉租。

如租賃方（轉）未經過同意就轉租出去，可能被廠房出租方追究違約責任，承擔違約金或者賠償其他經濟損失。

三、轉租的注意事項

１、轉租后廠房的用途不得超出租賃方（轉租方）與廠房出租方簽訂的合同中規(guī)定的用途。

２、轉租方應在廠房轉租租約中列明，倘轉租方提前終止與廠房出租方簽訂的合同，那么轉租方與轉租戶的轉租租約應同時終止。

３、轉租方須要求轉租戶簽署保證書，保證其同意履行租賃方（轉租方）與廠房出租方合同中有關轉租行為的規(guī)定，并承諾與轉租方就本合同的履行對廠房出租方承擔連帶責任。在轉租方終止租賃方（轉租方）與廠房出租方簽訂的合同時，轉租租約同時終止，轉租戶無條件遷離租賃物。轉租方應將轉租戶簽署的保證書，在轉租協(xié)議簽訂后的交廠房出租方存檔。

４、轉租方對因廠房轉租而產生的稅、費，由轉租方負責，無論轉租戶是否提前終止本合同，轉租方因廠房轉租行為產生的一切糾紛概由轉租方負責處理。

由于轉租同時涉及廠房出租方、轉租方和轉租戶，轉租方既要履行與廠房出租方之間的本租合同，又要履行與轉租戶之間的轉租合同，相對復雜；而且我國合同法對租賃權合同關系作了專章規(guī)定，但對租賃權的轉讓未作明文規(guī)定。所以在進行轉租時，需要多加注意，防范于未然。

4、樓板承重：

一般廠房，底樓承重1000kg/平米，樓上一般300kg，也有500kg甚至1000kg，如果沒有沖擊力的情況下，樓板可以承受超過標稱承重20%以下靜載荷，如果通過技術手段分散受力分布，采用專業(yè)的加固措施，樓板的實際承重能力可以提升一倍；如果有沖擊力的設備，如沖床等，則不宜放置在樓上，大噸位的沖擊設備放在單層廠房中，否則工作時會影響樓房整體結構的安全性，同時也會影響樓上企業(yè)的正常生產。所以要算清楚設備對地面單位面積的壓力，安全，不可勉強。

5、選擇樓層：

目前市場行情，一般一樓價格比樓上的價格高。雖然一樓方便，但是價格偏高，而且資源比較少。在生產經營允許的情況下盡量用樓上，性價比更高，選擇范圍也更廣。也可以考慮部分租用一樓，將大型設備放置在一樓，其余的加工工序安排在樓上，樓上樓下搭配使用，這樣性價比是的；在樓上，要考慮頂樓比較容易漏水，一般是由于沉降和伸縮縫引起的，所以要觀察墻面情況，如果有漏水痕跡，必須要跟業(yè)主了解清楚補漏情況和后續(xù)維修事宜。

6、廠房結構：

廠房的結構一般分為磚混結構、鋼架結構和鋼混結構，各有利弊。磚混結構保暖性比較好，承重墻不能拆除，影響整體布局安排，容易產生沉降滲漏；鋼混結構，價格較高。室內柱距是一個需要考慮的因素，一般廠房柱距有6m、8m等，會影響到廠房的利用率；鋼架結構保暖性差，墻面也沒法利用，外墻面生銹后重新裝修費用高，但是中間柱子比較少，空間利用率高；

7、水電設施：

配電容量一定要充分，留有20-30%的用電余量，便于應付夏季用電高峰，如果配電不夠可以申請增容，這需要業(yè)主配合，也有一定的難度。工業(yè)企業(yè)必須要有排水證，否則環(huán)評就無法完成；如果需要在廠房里配置行車看看廠房立柱上是否設有牛腿，還要搞清楚額定載荷是多少，確定架設行車的噸位；

第4條  企業(yè)應按本辦法的要求，就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產稅務處理、搬遷所得等所得稅征收管理事項，單獨進行稅務管理和核算。不能單獨進行稅務管理和核算的，應視為企業(yè)自行搬遷或商業(yè)性搬遷等非政策性搬遷進行所得稅處理，不得執(zhí)行本辦法規(guī)定。

  第二章  搬遷收入

  第5條  企業(yè)的搬遷收入，包括搬遷過程中從本企業(yè)以外（包括政府或其他單位）取得的搬遷補償收入，以及本企業(yè)搬遷資產處置收入等。

  第6條  企業(yè)取得的搬遷補償收入，是指企業(yè)由于搬遷取得的貨幣性和非貨幣性補償收入。具體包括：

  （1）對被征用資產價值的補償；

  （2）因搬遷、安置而給予的補償；

  （3）對停產停業(yè)形成的損失而給予的補償；

  （4）資產搬遷過程中遭到毀損而取得的保險賠款；

  （5）其他補償收入。

  第7條  企業(yè)搬遷資產處置收入，是指企業(yè)由于搬遷而處置企業(yè)各類資產所取得的收入。

  企業(yè)由于搬遷處置存貨而取得的收入，應按正常經營活動取得的收入進行所得稅處理，不作為企業(yè)搬遷收入。

  第三章  搬遷支出

  第8條  企業(yè)的搬遷支出，包括搬遷費用支出以及由于搬遷所發(fā)生的企業(yè)資產處置支出。

  第9條  搬遷費用支出，是指企業(yè)搬遷期間所發(fā)生的各項費用，包括安置職工實際發(fā)生的費用、期間支付給職工的工資及福利費、臨時存放搬遷資產而發(fā)生的費用、各類資產搬遷安裝費用以及其他與搬遷相關的費用。

  0條  資產處置支出，是指企業(yè)由于搬遷而處置各類資產所發(fā)生的支出，包括變賣及處置各類資產的凈值、處置過程中所發(fā)生的稅費等支出。

  企業(yè)由于搬遷而報廢的資產，如無轉讓價值，其凈值作為企業(yè)的資產處置支出。

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第五章  應稅所得オ

  5條  企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計入當期應納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對搬遷收入和支出進行匯總。

  6條  企業(yè)的搬遷收入，扣除搬遷支出后的余額，為企業(yè)的搬遷所得。

  企業(yè)應在搬遷完成年度，將搬遷所得計入當年度企業(yè)應納稅所得額計算納稅。

  7條  下列情形之一的，為搬遷完成年度，企業(yè)應進行搬遷，計算搬遷所得：

  （1）從搬遷開始，5年內（包括搬遷當年度）任何一年完成搬遷的。

  （2）從搬遷開始，搬遷時間滿5年（包括搬遷當年度）的年度。

  8八條  企業(yè)搬遷收入扣除搬遷支出后為負數的，應為搬遷損失。搬遷損失可在下列方法中選擇其一進行稅務處理：

  第20條  企業(yè)邊搬遷、邊生產的，搬遷年度應從實際開始搬遷的年度計算。

  第21條  企業(yè)以前年度發(fā)生尚未彌補的虧損的，凡企業(yè)由于搬遷停止生產經營無所得的，從搬遷年度次年起，至搬遷完成年度年度止，可作為停止生產經營活動年度，從法定虧損結轉彌補年限中減除；企業(yè)邊搬遷、邊生產的，其虧損結轉年度應連續(xù)計算。

  第二十四條  企業(yè)遷出地和遷入地主管稅務機關發(fā)生變化的，由遷入地主管稅務機關負責企業(yè)搬遷。