廣州買(mǎi)房時(shí)發(fā)現(xiàn)賣(mài)家只是掛名人，需要追加真正的賣(mài)家進(jìn)訴z訟嗎？

    張靜律師解答：若名義賣(mài)家披露真正的賣(mài)家，則可由買(mǎi)家自己選擇告誰(shuí)，告名義賣(mài)家還是真正賣(mài)家都可以，承擔(dān)責(zé)任都是一樣的。但是選定后就不能再更換。

判z決書(shū)節(jié)選：

本院認(rèn)為，關(guān)于林賣(mài)家是否需承擔(dān)《商鋪買(mǎi)賣(mài)合同》項(xiàng)下的出賣(mài)人義務(wù)的問(wèn)題?！逗贤ā返谒陌倭愣l規(guī)定，部分條款沒(méi)約定咨詢(xún)，“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外”；第四百零三條第z一款、第二款規(guī)定，“受托人以自己的名義與第三人訂立合同時(shí)，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，受托人因第三人的原因?qū)ξ腥瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人對(duì)第三人的權(quán)利，但第三人與受托人訂立合同時(shí)如果知道該委托人就不會(huì)訂立合同的除外；受托人因委托人的原因?qū)Φ谌瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向第三人披露委托人，第三人因此可以選擇受托人或者委托人作為相對(duì)人主張其權(quán)利，但第三人不得變更選定的相對(duì)人”。本案中，涉案商鋪登記在林賣(mài)家名下，林賣(mài)家亦以自身名義與劉買(mǎi)家簽訂《商鋪買(mǎi)賣(mài)合同》，無(wú)充分證據(jù)反映林賣(mài)家在簽訂《商鋪買(mǎi)賣(mài)合同》之時(shí)有向劉買(mǎi)家披露其系代案外人澤某公司持有涉案商鋪的事實(shí)，而劉買(mǎi)家也以林賣(mài)家為合同相對(duì)方提起本案訴z訟，要求林賣(mài)家承擔(dān)《商鋪買(mǎi)賣(mài)合同》項(xiàng)下的出賣(mài)人義務(wù)。基于此，林賣(mài)家應(yīng)作為出賣(mài)人向劉買(mǎi)家承擔(dān)返還購(gòu)房款及團(tuán)購(gòu)費(fèi)的出賣(mài)人義務(wù)。對(duì)林賣(mài)家提出涉案商鋪實(shí)際權(quán)屬人為澤某公司，一審未追加澤某公司，程序的主張，本院不予采納。

廣州張靜律師多年來(lái)代理大量房產(chǎn)訴z訟案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評(píng)。特擅長(zhǎng)二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛，宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，中介擅自網(wǎng)簽咨詢(xún)，房產(chǎn)確權(quán)案件及商鋪?zhàn)赓U與買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢(xún)。

?廣州為多貸z款簽訂陰陽(yáng)合同，解除后能主張對(duì)方違約嗎？

廣州為多貸z款簽訂陰陽(yáng)合同，解除后能主張對(duì)方違約嗎？

  張靜律師解答：不能。如下面這個(gè)案件，買(mǎi)家為多貸z款與賣(mài)家簽訂陰陽(yáng)合同，故意在陽(yáng)合同提高房款金額，終導(dǎo)致貸z款無(wú)法發(fā)放，合同不得不解除。賣(mài)家主張買(mǎi)家構(gòu)成違約，要求賠償違約金、利息、律師費(fèi)等，法z院認(rèn)為賣(mài)家在知情的情況下仍同意配合簽訂陰陽(yáng)合同，也有過(guò)錯(cuò)，故不支持其賠償請(qǐng)求。終判z決已經(jīng)發(fā)生的費(fèi)用各種承擔(dān)，房屋過(guò)戶(hù)回賣(mài)家，過(guò)戶(hù)費(fèi)用由買(mǎi)家承擔(dān)。

判z決書(shū)節(jié)選：

法z院認(rèn)為，本案為房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，訴z訟中，李賣(mài)家與聶買(mǎi)家一致同意解除雙方簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》、《廣州市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，并將涉案房屋重新過(guò)戶(hù)至李賣(mài)家名下。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，關(guān)于李賣(mài)家主張聶買(mǎi)家支付違約金、墊z資付款利息及支付律師費(fèi)、訴z訟保全責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)的問(wèn)題。

⒈關(guān)于李賣(mài)家主張違約金的問(wèn)題。違約金是指按照當(dāng)事人的約定或者法律規(guī)定，一方當(dāng)事人違約時(shí)向另一方支付的損失。李賣(mài)家主張聶買(mǎi)家支付違約金的依據(jù)是聶買(mǎi)家未按約支付購(gòu)房尾款78萬(wàn)元。本案中，聶買(mǎi)家未取得郵儲(chǔ)銀行荔灣支行發(fā)放的貸z款，主要原因是借z款人提供虛z假信息，包括簽訂陰陽(yáng)合同。聶買(mǎi)家為了獲取超額貸z款在簽訂《廣州市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)將房屋成交價(jià)設(shè)定為112萬(wàn)元，李賣(mài)家在該合同上簽名并捺印確認(rèn)，應(yīng)視為李賣(mài)家知道或者應(yīng)當(dāng)知道雙方簽訂的合同為虛z假合同，導(dǎo)致貸z款銀行不予放貸，李賣(mài)家存在過(guò)錯(cuò)，無(wú)權(quán)主張違約金。故李賣(mài)家主張聶買(mǎi)家賠償違約金90000元，依據(jù)不足，不予支持。

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起訴撤訴他人名下的房產(chǎn)證可以嗎？

  張靜律師解答：需要證明自己與該證的頒發(fā)有利害關(guān)系，否則法z院會(huì)駁回起訴。

判z決書(shū)節(jié)選：

本院認(rèn)為，公民、z法人或者其他組織提起行政訴z訟，蘿崗區(qū)咨詢(xún)，應(yīng)當(dāng)符合法定的起訴條件，一般違約根本違約咨詢(xún)，不符合法定起訴條件已經(jīng)受理的，應(yīng)當(dāng)裁定駁回起訴。本案中，原告是廣州市番禺區(qū)東涌鎮(zhèn)X號(hào)5座2梯603房房產(chǎn)所有權(quán)人，該房產(chǎn)位于錦某新城一期，不在案涉《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》的紅線(xiàn)范圍內(nèi)，原告不是該《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》的相對(duì)人，對(duì)案涉土地亦沒(méi)有使用權(quán)，與被告市規(guī)劃資源局頒發(fā)案涉《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》的行政行為不具有利害關(guān)系。關(guān)于原告主張案涉《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》紅線(xiàn)范圍涵蓋錦某新城的籃球場(chǎng)、游泳池等公共配套設(shè)施用地，侵害業(yè)主權(quán)利的理由。因涉及錦某新城業(yè)主共同利益，根據(jù)《人z院關(guān)于適用的解釋》第十八條“業(yè)主對(duì)于行政機(jī)關(guān)作出的涉及業(yè)主共有利益的行政行為，可以自己的名義提起訴z訟；業(yè)主不起訴的，專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)或者占總戶(hù)數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主可以提起訴z訟”之規(guī)定，涉及業(yè)主共有利益的行政行為業(yè)主個(gè)人沒(méi)有獨(dú)立起訴權(quán)，有業(yè)主的應(yīng)由業(yè)主行使訴權(quán)；業(yè)主不行使訴權(quán)或沒(méi)有成立業(yè)主的，應(yīng)由專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)或者占總戶(hù)數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主行使訴權(quán)。本案原告以自己的名義提起訴z訟，不符合上述法律規(guī)定。綜上，原告方某某沒(méi)有提起本案訴z訟的主體資格，裁定駁回原告要求撤銷(xiāo)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》的起訴。

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