【例2-4】某宗面積為30000 m2，東莞舊改更新用地，的工業(yè)用地，容積為0.8，樓面地價(jià)為700元/ m2 ，舊改更新用地買賣，現(xiàn)按城市規(guī)劃用途擬變更為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元m2。試計(jì)算理論上應(yīng)站地價(jià)的數(shù)額。

【解】理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)的數(shù)額為：

補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=960*5-700*0.8=4240(元/平方米)

補(bǔ)地價(jià)(總價(jià))=4240×30000=1272(萬元)

實(shí)際中的補(bǔ)地價(jià)取決于的政策。例如，已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的土地權(quán)利性質(zhì)基本上為劃撥土地使用權(quán)，其上市出售理論上應(yīng)補(bǔ)交相當(dāng)數(shù)額的地價(jià)，但政府為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和存量住房的流通，滿足居民改善居住條件的需要，舊改更新用地轉(zhuǎn)讓，鼓勵(lì)已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售，舊改更新用地銷售，從而只要求象征性地補(bǔ)交一點(diǎn)地價(jià)。

工業(yè)用地布局與城市的關(guān)系

（1）工業(yè)與居住的用地布置形式有平行式、垂直式和混合式3種。

（2）工業(yè)布局與城市總體布局的關(guān)系有工業(yè)區(qū)包圍城市，工業(yè)區(qū)與其他用地交叉布置，有機(jī)結(jié)合的組團(tuán)式布置3種形式。

（3）工業(yè)布局對(duì)城市用地形態(tài)的影響，形成工業(yè)地帶、組合城市、多功能綜合區(qū)和帶形城市。

工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地必須同時(shí)符合以下五項(xiàng)指標(biāo)：

1、工業(yè)項(xiàng)目投資強(qiáng)度控制指標(biāo)應(yīng)符合表1的規(guī)定；

2、容積率控制指標(biāo)應(yīng)符合表2的規(guī)定；

3、工業(yè)項(xiàng)目的建筑系數(shù)應(yīng)不低于30%;

4、工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%.嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施；

5、工業(yè)企業(yè)內(nèi)部一般不得安排綠地。但因生產(chǎn)工藝等特殊要求需要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過20%.

不過這個(gè)使用權(quán)期限的計(jì)算是從國家一級(jí)土地市場(各個(gè)地方的土地儲(chǔ)備)出讓這宗土地開始算起，比如一個(gè)開發(fā)商2007年從土地一級(jí)市場買的一塊住宅用地的使用權(quán)，然后2009年轉(zhuǎn)讓給另外一個(gè)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，2010年的房子賣給業(yè)主，那么業(yè)主所買房屋所占土地使用年限從2007年開始算起。

近年來，工業(yè)用地彈性年期出讓已成為國內(nèi)不少地區(qū)積極推行的新政策。北京市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、深圳前海、上海、廣州佛山、山東臨沂等都有此類政策出臺(tái)，打破以往工業(yè)用地出讓單一的50年制，將新年限劃定為20年，或10-50年不等。

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