想知道，商業(yè)用地上可以建住宅嗎?要如何辦手續(xù)？

可以，只要規(guī)劃局批準(zhǔn)你按住宅那樣建設(shè)，房產(chǎn)登記那邊允許你劃分單元分割出售。但是拿得的房產(chǎn)證是商業(yè)房產(chǎn)，不是住宅，交易按商業(yè)房產(chǎn)繳納稅費(fèi)，而且到期需要按商業(yè)用地再補(bǔ)繳地價(jià)，只有40年期限。不能按住宅用地那樣70年到期自動(dòng)延期。

住宅用地變?yōu)樯虡I(yè)用地地價(jià)如何計(jì)算?

住宅用地變?yōu)樯虡I(yè)用地需要補(bǔ)繳土地出讓金。先按照商業(yè)用地來評估該地塊的價(jià)值，再減去應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金。

應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金=獲得商業(yè)用地應(yīng)繳納的土地出讓金-原來取得住宅用地時(shí)已繳納的土地出讓金獲得商業(yè)用地

商業(yè)用地的價(jià)值為何比住宅用地的價(jià)值高？

房地產(chǎn)的價(jià)值，本質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)值。比如同是住宅，一個(gè)有房產(chǎn)證，商服用地多少錢一畝，一個(gè)沒有房產(chǎn)證，毫無疑問，轉(zhuǎn)讓商服用地，有房產(chǎn)證的房子值錢一些，因?yàn)榍罢邩I(yè)主對房產(chǎn)擁有完全的權(quán)益，可自住，可買賣，可，東莞商服用地，可出租;而后者，僅有自住的權(quán)益，當(dāng)然也可以出租，但不能，買賣。

如果你明白了上面的原則，你的居住房雖然可作用商業(yè)經(jīng)營，但權(quán)益比純商業(yè)房地產(chǎn)的少一些。比如辦營業(yè)執(zhí)照，有的地方禁止辦，有的可以辦，住宅商服用地，但很難。時(shí)，銀行也不敢按商業(yè)價(jià)值放貸，因?yàn)榇嬖谡唢L(fēng)險(xiǎn)。另外，如果你要將房產(chǎn)證改成商業(yè)性質(zhì)，你得向政府交一大筆補(bǔ)地價(jià)，這就是居住用地和商業(yè)用地的差價(jià)。

現(xiàn)有一企業(yè)在城內(nèi)，該企業(yè)要搬到效外，現(xiàn)企業(yè)土地由該企業(yè)老板搞房地產(chǎn)。請問工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地合法嗎？

咨詢的內(nèi)容主要涉及改變土地用途問題。按照《土地管理法》第五十六條規(guī)定：建設(shè)單位使用國有土地，確需改變該幅土地建設(shè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)土地行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。 依據(jù)土地管理法，經(jīng)過原批準(zhǔn)用地的依法批準(zhǔn)，工業(yè)用地可以轉(zhuǎn)為商業(yè)用地。但企業(yè)擅自將工業(yè)用地轉(zhuǎn)商業(yè)用地是不合法的。

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