政策回顧

7月26日，市政府***印發(fā)《上海市人民政府關(guān)于本市促進(jìn)跨國公司地區(qū)總部發(fā)展的若干意見》，并于9月1日起開始正式實(shí)施。其中，優(yōu)化地區(qū)總部認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)使得更多企業(yè)例如互聯(lián)網(wǎng)，廣東我想找2019上海第三季度寫字樓、數(shù)字化等新興領(lǐng)域輕資產(chǎn)企業(yè)可以符合地區(qū)總部認(rèn)定，享受財(cái)政補(bǔ)貼和稅收減免等政策優(yōu)惠。良好的營商環(huán)境將推動企業(yè)積極發(fā)展，無論是規(guī)模的擴(kuò)張抑或是新設(shè)立辦公地點(diǎn)或者設(shè)立分支機(jī)構(gòu)對于上海整體寫字樓市場租賃需求的增加大有裨益。

8月6日，***批準(zhǔn)設(shè)立中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)，推出多項(xiàng)積極政策旨在形成國際業(yè)務(wù)、跨境金融服務(wù)、前沿科技研發(fā)、跨境服務(wù)貿(mào)易等功能集聚，其中先行產(chǎn)業(yè)智能網(wǎng)聯(lián)和新能源汽車在臨港已形成產(chǎn)業(yè)集聚。9月份，廣東我想找2019上海第三季度寫字樓，包含制造、應(yīng)用，廣東我想找2019上海第三季度寫字樓、服務(wù)和功能平臺四大類型共24個智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車重點(diǎn)項(xiàng)目簽約，涉及總投資近人民幣80億元。企業(yè)集聚帶來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇使臨港的商辦項(xiàng)目也獲得市場關(guān)注，更多企業(yè)會選擇臨港作為辦公場所，對于未來上海整體寫字樓市場的發(fā)展也有積極的影響。

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國內(nèi)企業(yè)的租賃需求依舊占據(jù)主導(dǎo)地位，超過60%的租賃需求來自于國內(nèi)企業(yè)；歐美企業(yè)的租賃需求占比僅在20%左右。金

融、**服務(wù)、TMT以及生物醫(yī)藥行業(yè)的寫字樓租賃需求仍然比較活躍。

第三季度，市府出臺并實(shí)施了多項(xiàng)利好政策，鼓勵國內(nèi)及外商企業(yè)積極投資和參與高端制造、前沿科技以及高端金融等行業(yè)，對于上海整體寫字樓市場未來租賃需求的增加具有積極意義。

第四季度，我們預(yù)計(jì)還將有90萬平方米左右的新項(xiàng)目入市，主要分布在徐匯濱江及浦東后世博區(qū)域。新供的增加將對于上述區(qū)域的市場租金產(chǎn)生下行壓力。

考慮到整體市場需求較弱且未有新需求增長點(diǎn)出現(xiàn)，我們預(yù)計(jì)第四季度市場租金仍將繼續(xù)環(huán)比下跌1-2%，而整體空置率在大量新供入市的影響下預(yù)計(jì)將有所攀升。

此外，人工智能及其衍生產(chǎn)業(yè)在相關(guān)激勵政策的扶持下繼續(xù)成為甲級寫字樓長期穩(wěn)定的市場租賃需求來源。

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9月12日，市府出臺了關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)外商投資的26條具體措施，旨在在更廣領(lǐng)域、更深層次吸引外商投資。其中，放寬或取消金融機(jī)構(gòu)外資股權(quán)比例限制將進(jìn)一步擴(kuò)大在證券、基金以及人壽保險等多個金融領(lǐng)域的對外開放，同時也將激發(fā)上述領(lǐng)域企業(yè)對于辦公場所的租賃需求。同月上海舉行42個外資項(xiàng)目集中簽約儀式，投資總額共約人民幣550億元，涉及智能制造、生物醫(yī)藥、化工、集成電路、新能源、新材料、商貿(mào)、金融等多個領(lǐng)域。外商企業(yè)對于進(jìn)入新興產(chǎn)業(yè)和金融領(lǐng)域的熱情有望帶動這些行業(yè)的積極發(fā)展，就長期而言，上述行業(yè)的寫字樓市場租賃需求中，外商企業(yè)仍將扮演重要角色。

租金及價格

第三季度，核心商務(wù)區(qū)內(nèi)平均租金環(huán)比下滑0.9%至每天每平方米人民幣11.3元，租金下跌趨勢有所放緩。其中，南京西路和淮海中路區(qū)域的平均租金維持在第二季度水平。小陸家嘴區(qū)域內(nèi)部分租金一直維持在高位的樓宇業(yè)主開始調(diào)低報價，致使平均租金繼續(xù)環(huán)比下跌1.2%至每天每平方米人民幣12.2元。

第三季度，世紀(jì)大道區(qū)域市場平均租金環(huán)比下跌3.3%至每天每平方米人民幣8.9元，是本季度租金跌幅比較大的寫字樓市場。業(yè)主方減租以及增加裝免補(bǔ)貼的租賃策略繼續(xù)行之有效，之前新項(xiàng)目入市以及P2P企業(yè)退租大幅度增加的空置面積得到有效吸納。世紀(jì)大道沿線寫字樓的平均空置率已經(jīng)連續(xù)四個季度保持下降，目前為14.6%，該區(qū)域憑借相較核心區(qū)而言較低的租金以及臨近小陸家嘴區(qū)域的距離優(yōu)勢，成為承接小陸家嘴外溢需求的優(yōu)先之一。例如，重慶富民銀行在越秀大廈租用了1,200平方米的辦公面積。

盡管第三季度整體寫字樓市場租金繼續(xù)跌勢，但亦有一些寫字樓子市場的平均租金穩(wěn)步提升。徐家匯的平均租金環(huán)比上漲2.7%至每天每平方米人民幣7.6元。區(qū)域內(nèi)港匯恒隆廣場的租務(wù)活動活躍，帶動了整個徐家匯租金的上揚(yáng)。新東方教育在港匯恒隆廣場租用了1,650平方米的辦公面積。

值得注意的是，聯(lián)合辦公在目前的寫字樓租賃市場依然有不俗的表現(xiàn)，不少聯(lián)合辦公品牌繼續(xù)租賃寫字樓面積。WeWork繼第二季度在北外灘一方大廈租用大面積之后，第三季度在浦東小陸家嘴的時代金融中心租用了4,500平方米的辦公面積。此外，新加坡聯(lián)合辦公企業(yè)JustCo計(jì)劃租用南京西路仲益大廈約3,300平方米的面積新建一個辦公空間。這是JustCo繼位于中山公園長寧來福士三號樓以及南京西路會德豐廣場之后的在上海的第三家聯(lián)合辦公空間。

由于第三季度新入市項(xiàng)目有限以及科技、醫(yī)藥和人工智能等前沿行業(yè)租賃需求穩(wěn)定，再加上業(yè)主方給予較好的租賃價格和裝免補(bǔ)貼，使得市場租賃需求略有回暖，第三季度甲級寫字樓市場整體空置率環(huán)比下降1.4個百分點(diǎn)至12.1%。

浦東前灘仍然是整體市場內(nèi)為數(shù)不多的熱點(diǎn)區(qū)域，吸引了包括金融、生物醫(yī)藥、前沿科技以及高端制造和貿(mào)易等眾多類型企業(yè)遷入。近期新竣工交付的樓宇和存量寫字樓均錄得不錯的入駐率。第三季度，前灘寫字樓市場的平均入駐率從年初的27%左右躍升至目前的60%。法國農(nóng)貿(mào)企業(yè)路易達(dá)孚在晶耀前灘二期1號樓租用了2,100平方米的辦公面積。

廣東我想找2019上海第三季度寫字樓

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隨著年輕品質(zhì)用戶逐漸成為銷售的主力軍,我國居民赴遠(yuǎn)赴海外熱情有增無減。與以往不同的是,這批年輕旅行者對銷售提出了新的要求,所以海外那種，能為用戶帶來一站式到家服務(wù)而大受追捧，成為一種新時尚。商務(wù)服務(wù)見證了難以置信的技術(shù)革新。在多種消費(fèi)業(yè)務(wù)中，企業(yè)不斷地測試和學(xué)習(xí)以改進(jìn)和優(yōu)化應(yīng)用程序，近一半的行業(yè)受邀用戶表示，他們希望在公司預(yù)訂工具改進(jìn)功能，比如改變現(xiàn)有預(yù)訂、增加新的預(yù)訂、或改進(jìn)移動功能。經(jīng)調(diào)查，在辦公樓租賃服務(wù)及項(xiàng)目管理，資產(chǎn)及物業(yè)管理，業(yè)主代表及咨詢服務(wù)，住宅項(xiàng)目發(fā)展方面，有業(yè)不少人嘗到了甜頭，但更多的用戶群則是成為被拖累的一方，消耗了許多精力卻沒有換來更好收入。對此，不少業(yè)內(nèi)企業(yè)表示，體驗(yàn)度是出問題比較多的地方，因此在雙方訂立條款的時候權(quán)責(zé)一定要明確，這樣才能確保不出問題?！?*服務(wù)：資產(chǎn)管理、物業(yè)建筑顧問、土地拓展顧問、綜合項(xiàng)目顧問及代理服務(wù)、綜合項(xiàng)目顧問及代理服務(wù)、項(xiàng)目管理、物業(yè)管理、研究及咨詢、估價 資本市場、商業(yè)物業(yè)銷售、環(huán)球企業(yè)服務(wù)、工業(yè)物業(yè)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、住宅物業(yè)代理、商鋪服務(wù) 的規(guī)范具有高度的地方性。”對此不少業(yè)內(nèi)人士建議**服務(wù)：資產(chǎn)管理、物業(yè)建筑顧問、土地拓展顧問、綜合項(xiàng)目顧問及代理服務(wù)、綜合項(xiàng)目顧問及代理服務(wù)、項(xiàng)目管理、物業(yè)管理、研究及咨詢、估價 資本市場、商業(yè)物業(yè)銷售、環(huán)球企業(yè)服務(wù)、工業(yè)物業(yè)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、住宅物業(yè)代理、商鋪服務(wù) 資本者，應(yīng)在認(rèn)真研究各國法律、地方法規(guī)、規(guī)章的前提下，再計(jì)算**服務(wù)：資產(chǎn)管理、物業(yè)建筑顧問、土地拓展顧問、綜合項(xiàng)目顧問及代理服務(wù)、綜合項(xiàng)目顧問及代理服務(wù)、項(xiàng)目管理、物業(yè)管理、研究及咨詢、估價 資本市場、商業(yè)物業(yè)銷售、環(huán)球企業(yè)服務(wù)、工業(yè)物業(yè)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、住宅物業(yè)代理、商鋪服務(wù) 的合規(guī)成本和計(jì)算收入，作出合理進(jìn)入。廣東我想找2019上海第三季度寫字樓

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