租金及價格

第三季度，核心商務(wù)區(qū)內(nèi)平均租金環(huán)比下滑0.9%至每天每平方米人民幣11.3元，租金下跌趨勢有所放緩。其中，南京西路和淮海中路區(qū)域的平均租金維持在第二季度水平。小陸家嘴區(qū)域內(nèi)部分租金一直維持在高位的樓宇業(yè)主開始調(diào)低報價，致使平均租金繼續(xù)環(huán)比下跌1，北京2019上海第三季度寫字樓便宜.2%至每天每平方米人民幣12.2元。

第三季度，世紀(jì)大道區(qū)域市場平均租金環(huán)比下跌3.3%至每天每平方米人民幣8.9元，是本季度租金跌幅比較大的寫字樓市場。業(yè)主方減租以及增加裝免補貼的租賃策略繼續(xù)行之有效，北京2019上海第三季度寫字樓便宜，之前新項目入市以及P2P企業(yè)退租大幅度增加的空置面積得到有效吸納。世紀(jì)大道沿線寫字樓的平均空置率已經(jīng)連續(xù)四個季度保持下降，目前為14.6%，該區(qū)域憑借相較核心區(qū)而言較低的租金以及臨近小陸家嘴區(qū)域的距離優(yōu)勢，成為承接小陸家嘴外溢需求的優(yōu)先之一，北京2019上海第三季度寫字樓便宜。例如，重慶富民銀行在越秀大廈租用了1,200平方米的辦公面積。

盡管第三季度整體寫字樓市場租金繼續(xù)跌勢，但亦有一些寫字樓子市場的平均租金穩(wěn)步提升。徐家匯的平均租金環(huán)比上漲2.7%至每天每平方米人民幣7.6元。區(qū)域內(nèi)港匯恒隆廣場的租務(wù)活動活躍，帶動了整個徐家匯租金的上揚。新東方教育在港匯恒隆廣場租用了1,650平方米的辦公面積。 北京2019上海第三季度寫字樓便宜

虹口北外灘區(qū)域在第三季度市場平均租金環(huán)比上漲7.8%至每天每平方米人民幣8.3元。租金給付能力較高的高端金融以及金融科技類企業(yè)表現(xiàn)積極，是推動北外灘寫字樓市場租金上升的主要原因。財富投資管理企業(yè)普惠財富在白玉蘭廣場高區(qū)租用了700平方米的辦公面積。美國運通與國內(nèi)連連支付合資創(chuàng)建的金融科技公司連通技術(shù)服務(wù)在白玉蘭廣場高區(qū)租用了2,500平方米的辦公面積。

一手散售市場上，銷售型寫字樓的平均成交價格環(huán)比微升1%至每平方米人民幣67,958元。位于浦東的天健浦薈大樓和虹橋商務(wù)區(qū)的虹橋富力廣場第三季度成交活躍。天健浦薈大樓在售的LOFT類型寫字樓受到市場追捧，成交價格在每平方米人民幣54,000-60,000元。虹橋富力廣場成交比較活躍的是面積在250至410平方米的標(biāo)準(zhǔn)寫字樓和企業(yè)獨棟，市場售價在每平方米人民幣55,000-70,000元。

值得注意的是，聯(lián)合辦公在目前的寫字樓租賃市場依然有不俗的表現(xiàn)，不少聯(lián)合辦公品牌繼續(xù)租賃寫字樓面積。WeWork繼第二季度在北外灘一方大廈租用大面積之后，第三季度在浦東小陸家嘴的時代金融中心租用了4,500平方米的辦公面積。此外，新加坡聯(lián)合辦公企業(yè)JustCo計劃租用南京西路仲益大廈約3,300平方米的面積新建一個辦公空間。這是JustCo繼位于中山公園長寧來福士三號樓以及南京西路會德豐廣場之后的在上海的第三家聯(lián)合辦公空間。

由于第三季度新入市項目有限以及科技、醫(yī)藥和人工智能等前沿行業(yè)租賃需求穩(wěn)定，再加上業(yè)主方給予較好的租賃價格和裝免補貼，使得市場租賃需求略有回暖，第三季度甲級寫字樓市場整體空置率環(huán)比下降1.4個百分點至12.1%。

浦東前灘仍然是整體市場內(nèi)為數(shù)不多的熱點區(qū)域，吸引了包括金融、生物醫(yī)藥、前沿科技以及高端制造和貿(mào)易等眾多類型企業(yè)遷入。近期新竣工交付的樓宇和存量寫字樓均錄得不錯的入駐率。第三季度，前灘寫字樓市場的平均入駐率從年初的27%左右躍升至目前的60%。法國農(nóng)貿(mào)企業(yè)路易達孚在晶耀前灘二期1號樓租用了2,100平方米的辦公面積。

9月12日，市府出臺了關(guān)于進一步促進外商投資的26條具體措施，旨在在更廣領(lǐng)域、更深層次吸引外商投資。其中，放寬或取消金融機構(gòu)外資股權(quán)比例限制將進一步擴大在證券、基金以及人壽保險等多個金融領(lǐng)域的對外開放，同時也將激發(fā)上述領(lǐng)域企業(yè)對于辦公場所的租賃需求。同月上海舉行42個外資項目集中簽約儀式，投資總額共約人民幣550億元，涉及智能制造、生物醫(yī)藥、化工、集成電路、新能源、新材料、商貿(mào)、金融等多個領(lǐng)域。外商企業(yè)對于進入新興產(chǎn)業(yè)和金融領(lǐng)域的熱情有望帶動這些行業(yè)的積極發(fā)展，就長期而言，上述行業(yè)的寫字樓市場租賃需求中，外商企業(yè)仍將扮演重要角色。

供應(yīng)與需求

第三季度，上海甲級寫字樓市場僅有一個新項目位于浦東洋涇的陸家嘴濱江中心竣工交付，為市場帶來約72,000平方米的辦公面積，推升上海甲級寫字樓總存量至1,872萬平方米。陸家嘴濱江中心是陸家嘴集團在2016年以人民幣34.13億元的價格從綠地集團手中購入，在項目收購之后，仍由綠地集團開發(fā)代建。

2019年前三季度市場新增供應(yīng)量按季持續(xù)減少，總計新增辦公面積在75.8萬平方米左右，較2016年以來同期平均96萬平方米的新供水平下降了21%。

第三季度，金融行業(yè)表現(xiàn)相對突出。從市場新增交易來看，約有30%的租賃需求來自于金融行業(yè)，且以銀行以及投資理財和融資租賃企業(yè)居多。核心商務(wù)區(qū)的小陸家嘴和南京西路仍然是金融行業(yè)入駐優(yōu)先。例如，美國國泰銀行從匯亞大廈遷至富士康大廈，租用低區(qū)2,600平方米的辦公面積。國內(nèi)基金青松基金在南京西路的靜安嘉里中心二期租用300平方米辦公面積。

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