房屋損壞價(jià)格評(píng)估實(shí)際上也有兩重性質(zhì)，一是交易價(jià)格咨詢，二是財(cái)產(chǎn)糾紛中辯護(hù)或者提供證據(jù)。但是，價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)作為當(dāng)事人的辯護(hù)者為單方當(dāng)事人作證，與價(jià)格鑒定機(jī)構(gòu)作為鑒定人為法庭提出價(jià)格鑒定，其性質(zhì)也不同，其公正性不易得到認(rèn)同，這也是價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)與價(jià)格鑒定機(jī)構(gòu)的差異。選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房屋價(jià)值補(bǔ)償?shù)膯栴}

被征收房屋的價(jià)值如何確定？

被征收房屋的價(jià)值應(yīng)該由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

此外，根據(jù)法律規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收范圍內(nèi)商品房的市場(chǎng)平均價(jià)格。

若被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該向其作出解釋和說明；

若被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，房屋損失價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估；

若被征收人對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議，應(yīng)該自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向被征收房屋所在地評(píng)估委1員會(huì)申請(qǐng)鑒定；

若被征收人對(duì)評(píng)估委1員會(huì)的鑒定結(jié)果仍然有異議，可以在收到鑒定結(jié)果之日起6個(gè)月內(nèi)依法提起行政訴1訟，或者自收到鑒定結(jié)果之日起60天內(nèi)申請(qǐng)行政復(fù)議。

房屋質(zhì)量缺陷損失價(jià)格評(píng)估的基本方法

資本化法

資本化法是通過一定的資本化率，將房屋質(zhì)量缺陷所引起的未來收益損失折算為現(xiàn)值的一種價(jià)格評(píng)估方法。

   適用于凈收益損失的資本化法公式為：

式中  V——房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估值；

△Ai——未來第i年的凈收益損失額；

R——折現(xiàn)率；

m——凈收益損失年限。

注：凈收益損失額包括收入減少或運(yùn)營費(fèi)用增加所造成的損失總額。

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