廣州宅基地房屋相關(guān)糾紛律師宅基地房屋修建拆遷侵權(quán)咨詢

廣東村委會(huì)擅自拆了我違建的房屋要賠償嗎？

    咨詢：我在村里的空地上自己搭了個(gè)小房屋，花了8萬塊。后面村委會(huì)通知我拆除，我沒拆，村委會(huì)就起訴了我。剛下來第二天，村委會(huì)就拆了我的小房子，材料也損毀了，請(qǐng)問我可以要求村委會(huì)賠償嗎？

律師解答：可以、雖然你擅自將房屋建在村集體的土地上，屬于侵權(quán)行為，法Z院也已你拆除房屋，清除樹林，但是在書未生效前且未經(jīng)法律程序，村委會(huì)擅自拆除并損毀原告建房屋的部分建筑材料，沒有盡到合理小心的注意義務(wù)，對(duì)你的房屋造成了不必要的損害，因此村委會(huì)應(yīng)在過錯(cuò)范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，已有宅基地的村民不得再申請(qǐng)宅基地。

　  村委會(huì)是基層群眾自治組織，依法管理本村的公共事務(wù)和公益事業(yè)，包括管理本村的土地和其他財(cái)產(chǎn)。你擅自在村集體空閑地上建設(shè)房屋，有悖于村集體公共利益的實(shí)現(xiàn)，村委會(huì)有權(quán)讓你拆除房屋和清除樹木，返還土地。但在法Z院書生效和經(jīng)法律程序拆除前，村委會(huì)擅自拆除并損毀原告建房屋的部分原材料，在實(shí)際的拆除過程中沒有盡到合理小心的注意義務(wù)，對(duì)你的房屋造成了不必要的損害，應(yīng)當(dāng)在因未能保存的原料損失范圍內(nèi)承擔(dān)直接損失的民事賠償責(zé)任，所以應(yīng)結(jié)合評(píng)估的房屋價(jià)格8萬元和雙方的過錯(cuò)責(zé)任大小認(rèn)定你應(yīng)承擔(dān)的數(shù)額。二是帶有出賣人身份性質(zhì)的安置利益，政府相關(guān)用地部門一般會(huì)確認(rèn)歸于出賣人，則現(xiàn)在出賣人應(yīng)當(dāng)以其中的一部分作為對(duì)買受人因無效合同所致安置利益損失的賠償。你是非Z法村委會(huì)的土地，并且在村委會(huì)履行職務(wù)要求你拆除房屋后，沒有拆除，所以你的過錯(cuò)較大，村委會(huì)沒有盡到合理的注意義務(wù)，并且是在書生效前未經(jīng)法律程序擅自拆除的，過錯(cuò)在后并且較小，所以你承擔(dān)6萬元，村委會(huì)承擔(dān)2萬元比較合適。

對(duì)于你主張的人工費(fèi)及材料運(yùn)費(fèi)1萬元，因你的房屋是非Z法建筑物，并且即使村委會(huì)在拆除過程中盡到了合理義務(wù)，也不可能保留其價(jià)值，屬于在拆除時(shí)必然損失的價(jià)值，不是因?yàn)榇逦瘯?huì)的拆除行為而直接造成的損失，所以對(duì)你的該項(xiàng)訴求不予支持。

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廣州宅基地買賣合同無效合作建房協(xié)議賠償糾紛律師

廣州聯(lián)建房買賣合同屬于無效合同嗎？

   聯(lián)建房，是指在農(nóng)村集體土地上，取得宅基地使用權(quán)的村民與他方合作建造的房屋。合作過程是這樣的，先由村民辦妥整幢房屋的建房審批手續(xù)，取得建房資格，然后由他方負(fù)責(zé)建造，建成后，將部分房屋（按層或套）還給取得宅基地使用權(quán)的村民，另一部分歸他方處理。他方在得到這些房屋后，往往會(huì)向社會(huì)上不特定第三方出售（轉(zhuǎn)讓）。在未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地前，擅自在農(nóng)用地上建造房屋的，明確為相關(guān)法律所禁止，屬于違A法建筑。還有一種情況是取得宅基地使用權(quán)的村民，直接將自己整幢房屋中的部分房屋出售給社會(huì)上不特定第三人。

   聯(lián)建房的買賣，因房屋所在的宅基地涉及到集體土地的轉(zhuǎn)讓，違反了我國《土地管理法》規(guī)定的集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)中的強(qiáng)制性規(guī)定。國Z務(wù)院辦Z公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違Z法為建造和購買的住宅發(fā)放土地證和房Z產(chǎn)證”。所以，國土資源管理部門、房地產(chǎn)行政主管部門均不予認(rèn)可集體土地上的房屋轉(zhuǎn)讓，除了在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)具備條件的轉(zhuǎn)讓外，買受人一概不能取得有關(guān)該房屋及土地的權(quán)屬證書。宅基地的所有權(quán)和公民私房的所有權(quán)是分離的，宅基地的所有權(quán)屬于國家或集體，私房的所有權(quán)屬于私房產(chǎn)權(quán)人。

除此之外，根據(jù)合同法的第五十二的規(guī)定，這樣的合同是無效的。無效合同，一旦發(fā)生合同糾紛，當(dāng)事人無法通過合同約定的條款得到充分的、全Z面的救濟(jì)。但我國法律本著公平原則，即使聯(lián)建合同無效，投資人也可要求村民補(bǔ)償相應(yīng)損失，具體處理請(qǐng)當(dāng)面咨詢律師。