廣州三方合同與網(wǎng)簽合同不一致，以哪份為準(zhǔn)？

律師解答：二手房交易過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)網(wǎng)簽合同與三方合同約定的房?jī)r(jià)金額不一致的情況，導(dǎo)致后續(xù)產(chǎn)生很多糾紛。其實(shí)，無(wú)論是報(bào)低交易價(jià)格逃避交易稅費(fèi)還是報(bào)高交易價(jià)格騙取貸z款而簽訂金額不一致的網(wǎng)簽合同，都還是以真實(shí)履行的三方合同為準(zhǔn)。本院認(rèn)為，首先，支付首期款的金額為薛賣家與黃買家約定，為雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。因?yàn)閷?shí)踐中雙方一般都會(huì)另外簽訂一個(gè)《交易價(jià)格確認(rèn)書》，且微信聊天證據(jù)，實(shí)際支付款項(xiàng)的金額和時(shí)間也都是以三方合同為準(zhǔn)的。賣家如果提出已網(wǎng)簽合同為準(zhǔn)，一般法z院不會(huì)支持。如下面這個(gè)案件，買家為做低首付，網(wǎng)簽合同的價(jià)格高于三方合同，過戶后賣家拒絕交房，要求按網(wǎng)簽合同價(jià)格收取房款。法z院后認(rèn)定三方合同才是實(shí)際履行的合同，判賣家立即交房并支付逾期交房的違約金。

判z決書節(jié)選：

本院認(rèn)為：薛賣家要求黃買家按照127號(hào)《合同》履行，而黃買家要求薛賣家按照424號(hào)《合同》履行，本案需要確定的是哪一份合同才是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。首先，從合同約定的內(nèi)容看，424號(hào)《合同》明確約定“甲乙雙方于房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)置的房地產(chǎn)交易信息平臺(tái)打印并簽訂的《廣州市存量房買賣合同》僅用于辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，若與本合同不一致的，均以本合同為準(zhǔn)。”，127號(hào)《合同》為辦理涉案房屋過戶的備案合同，雙方簽訂127號(hào)《合同》后，無(wú)約定127號(hào)《合同》取代424號(hào)《合同》，按照上述約定，雙方真實(shí)履行的是424號(hào)《合同》。后于某訴至法z院，要求被告吳某支付違約金28萬(wàn)元并退還定金10萬(wàn)元。其次，從履行行為看，424號(hào)《合同》約定的房款為93萬(wàn)元，首期款為13萬(wàn)元（含定金），薛賣家出具給黃買家的《收據(jù)》金額為11.5萬(wàn)元，較為符合；而127號(hào)《合同》約定的房款為115萬(wàn)元，首期款為34.5萬(wàn)元，薛賣家在黃買家實(shí)際已經(jīng)向其轉(zhuǎn)款34.5萬(wàn)元的情況下，又轉(zhuǎn)賬給黃買家23萬(wàn)元，實(shí)際出具給黃買家首期款的收據(jù)仍為11.5萬(wàn)元，表明其并不是按照127號(hào)《合同》的約定收取黃買家首期款34.5萬(wàn)元；此外從總房款的支付情況看，黃買家已向薛賣家付清93萬(wàn)元房款，符合424號(hào)《合同》的約定，故薛賣家主張雙方實(shí)際按照127號(hào)《合同》履行缺乏事實(shí)依據(jù)。應(yīng)以424號(hào)《合同》確立薛賣家與黃買家之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

廣州能否以網(wǎng)簽價(jià)格不一致主張二手房買賣合同無(wú)效？

律師解答：不能。有時(shí)候即便是二手房買家為了某些目的，如做低首付或避z稅而在網(wǎng)簽合同上寫另一個(gè)房款價(jià)格，也并不影響真實(shí)的二手房合同效力。已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失”。賣家并不能以此為理由主張二手房買賣合同無(wú)效。如下面這個(gè)案件，二手房買家為了提供貸z款金額，網(wǎng)簽價(jià)格高出實(shí)際交易價(jià)格。賣家起訴合同無(wú)效，終法z院認(rèn)為買家只是違反了銀z行的相關(guān)規(guī)定，屬于程序性強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，駁回了賣家的訴z訟請(qǐng)求。賣家還要支付逾期交房的違約金給買家。

判z決書節(jié)選：

關(guān)于薛賣家主張424號(hào)《合同》因違反國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定無(wú)效的問題?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串z通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非z法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政z法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！?。薛賣家與黃買家之間為真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系，合同已經(jīng)實(shí)際履行并辦理了房屋過戶手續(xù)，薛賣家認(rèn)為合同屬于“以合法形式掩蓋非z法目的”而無(wú)效依據(jù)不足，本院不予采信。薛賣家又以該合同屬于“惡意串z通，損害銀z行的利益”和違反法律、法規(guī)規(guī)定為由主張合同無(wú)效。最后，房屋登記行為本身不賦予權(quán)利或者免除義務(wù)，也不創(chuàng)設(shè)權(quán)利或者剝奪權(quán)利。本院認(rèn)為，首先，支付首期款的金額為薛賣家與黃買家約定，為雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示；其次，根據(jù)國(guó)家有關(guān)限貸政策的規(guī)定，首期款應(yīng)占總房款的30%以上，故如雙方約定的首期款及按揭款不符合相關(guān)規(guī)定，影響的是合同履行的問題，而非因此認(rèn)定無(wú)效；再次，薛賣家與黃買家通過簽訂127號(hào)《合同》，以提高房款總額的方式獲取貸z款，該行為確實(shí)違反有關(guān)規(guī)定，銀z行作為發(fā)放貸z款的單位有權(quán)作出相應(yīng)的處理措施，銀z行發(fā)放按揭貸z款辦理了抵z押手續(xù)，因此不足以證明其利益受到損害，而根據(jù)《z高人民z法z院關(guān)于適用若干問題的解釋（二）》第十四條“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！钡囊?guī)定，薛賣家據(jù)此主張合同無(wú)效亦依據(jù)不足，本院不予采信。《中華人民共和國(guó)合同法》第六條規(guī)定，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，薛賣家作為出賣人在收齊房款并已辦理過戶的情況下仍拒不交付房屋有違上述規(guī)定。黃買家據(jù)此要求薛賣家承擔(dān)違約責(zé)任符合合同約定及法律規(guī)定。判z決薛賣家交房并案子合同約定支付逾期交房違約金。

廣州買二手房入住后發(fā)現(xiàn)房屋漏水怎么辦？

  張律師解答：鑒于房屋已經(jīng)過戶，法z院一般不會(huì)判解除合同，但可以要求賣家維護(hù)房屋，另外承擔(dān)幾個(gè)月的租金損失。

相關(guān)案例：

溫某購(gòu)買李某房屋后，支付了首期房款42.8萬(wàn)元，剩余50萬(wàn)元房款約定以按揭貸z款的方式支付。房屋產(chǎn)權(quán)后登記至溫某名下。綜上，因姚某與李某雙方對(duì)合同的解除均存在一定過錯(cuò)，合同解除后李某應(yīng)向姚某退還姚某已支付的定金800000元。溫某接收房屋后開始對(duì)房屋進(jìn)行裝修，裝修時(shí)發(fā)現(xiàn)原本貼了墻紙的房間墻壁存在多處滲水、漏水和發(fā)霉的痕跡，衛(wèi)生間也漏水嚴(yán)重，溫某立即將該情況告知李某并要求其維修，李某以房屋出售時(shí)不存在漏水問題、溫某及家人已多次查看過房屋為由拒絕維修，溫某即刻通知貸z款銀行暫停支付房款。雙方因此發(fā)生糾紛。

法z院經(jīng)審理認(rèn)為，房屋已交付買方使用并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，買方應(yīng)依約支付房款。即使房屋存在漏水、滲水現(xiàn)象，亦屬于質(zhì)量瑕疵擔(dān)z保的問題，買方應(yīng)以正當(dāng)?shù)姆绞街鲝垯?quán)利，其擅自停止付款的行為已構(gòu)成違約，故判令買方向賣方支付剩余房款及利息。

因房屋一經(jīng)交付給買方即發(fā)現(xiàn)有漏水、滲水現(xiàn)象，買方亦及時(shí)通知了賣方，故房屋雖已交付使用，賣方仍應(yīng)承擔(dān)房屋的質(zhì)量瑕疵擔(dān)z保責(zé)任，故判令賣方對(duì)房屋漏水、滲水處予以修復(fù)并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用。在本案中，姚某稱雙方簽訂《合同》時(shí)李某（賣家）表示涉案房屋存在銀z行抵z押貸z款，并沒表示涉案房屋存在抵z押給個(gè)人的情況。另因漏水、滲水對(duì)于正常使用房屋確有一定影響，房屋維修亦需要時(shí)間，綜合考慮日常維修的時(shí)間、雙方對(duì)于損失產(chǎn)生的過錯(cuò)程度等因素，酌定由賣方承擔(dān)房屋維修租金損失。遂判z決買方溫某向賣方李某支付50萬(wàn)元房款及利息，賣方李某聘請(qǐng)有資質(zhì)的專業(yè)維修單位對(duì)案涉房屋的漏水、滲水部位予以修復(fù)，買方溫某在賣方李某進(jìn)行維修時(shí)承擔(dān)開門、提供維修便利等協(xié)助義務(wù)，維修費(fèi)用由賣方李某支付，賣方李某向買方溫某支付涉案房屋4個(gè)月的租金損失。