廣州三方合同與網(wǎng)簽合同不一致，以哪份為準？

律師解答：二手房交易過程中，經常會出現(xiàn)網(wǎng)簽合同與三方合同約定的房價金額不一致的情況，導致后續(xù)產生很多糾紛。其實，無論是報低交易價格逃避交易稅費還是報高交易價格騙取貸z款而簽訂金額不一致的網(wǎng)簽合同，都還是以真實履行的三方合同為準。本院認為，首先，支付首期款的金額為薛賣家與黃買家約定，為雙方當事人的真實意思表示。因為實踐中雙方一般都會另外簽訂一個《交易價格確認書》，且微信聊天證據(jù)，實際支付款項的金額和時間也都是以三方合同為準的。賣家如果提出已網(wǎng)簽合同為準，一般法z院不會支持。如下面這個案件，買家為做低首付，網(wǎng)簽合同的價格高于三方合同，過戶后賣家拒絕交房，要求按網(wǎng)簽合同價格收取房款。法z院后認定三方合同才是實際履行的合同，判賣家立即交房并支付逾期交房的違約金。

判z決書節(jié)選：

本院認為：薛賣家要求黃買家按照127號《合同》履行，而黃買家要求薛賣家按照424號《合同》履行，本案需要確定的是哪一份合同才是雙方當事人的真實意思表示。首先，從合同約定的內容看，424號《合同》明確約定“甲乙雙方于房地產行政主管部門設置的房地產交易信息平臺打印并簽訂的《廣州市存量房買賣合同》僅用于辦理產權過戶手續(xù)，若與本合同不一致的，均以本合同為準。”，127號《合同》為辦理涉案房屋過戶的備案合同，雙方簽訂127號《合同》后，無約定127號《合同》取代424號《合同》，按照上述約定，雙方真實履行的是424號《合同》。后于某訴至法z院，要求被告吳某支付違約金28萬元并退還定金10萬元。其次，從履行行為看，424號《合同》約定的房款為93萬元，首期款為13萬元（含定金），薛賣家出具給黃買家的《收據(jù)》金額為11.5萬元，較為符合；而127號《合同》約定的房款為115萬元，首期款為34.5萬元，薛賣家在黃買家實際已經向其轉款34.5萬元的情況下，又轉賬給黃買家23萬元，實際出具給黃買家首期款的收據(jù)仍為11.5萬元，表明其并不是按照127號《合同》的約定收取黃買家首期款34.5萬元；此外從總房款的支付情況看，黃買家已向薛賣家付清93萬元房款，符合424號《合同》的約定，故薛賣家主張雙方實際按照127號《合同》履行缺乏事實依據(jù)。應以424號《合同》確立薛賣家與黃買家之間的權利義務關系。

廣州能否以網(wǎng)簽價格不一致主張二手房買賣合同無效？

律師解答：不能。有時候即便是二手房買家為了某些目的，如做低首付或避z稅而在網(wǎng)簽合同上寫另一個房款價格，也并不影響真實的二手房合同效力。已經履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失”。賣家并不能以此為理由主張二手房買賣合同無效。如下面這個案件，二手房買家為了提供貸z款金額，網(wǎng)簽價格高出實際交易價格。賣家起訴合同無效，終法z院認為買家只是違反了銀z行的相關規(guī)定，屬于程序性強制性規(guī)定，不屬于效力性強制性規(guī)定，駁回了賣家的訴z訟請求。賣家還要支付逾期交房的違約金給買家。

判z決書節(jié)選：

關于薛賣家主張424號《合同》因違反國家法律、法規(guī)的規(guī)定無效的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串z通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非z法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政z法規(guī)的強制性規(guī)定?！?。薛賣家與黃買家之間為真實的房屋買賣合同關系，合同已經實際履行并辦理了房屋過戶手續(xù)，薛賣家認為合同屬于“以合法形式掩蓋非z法目的”而無效依據(jù)不足，本院不予采信。薛賣家又以該合同屬于“惡意串z通，損害銀z行的利益”和違反法律、法規(guī)規(guī)定為由主張合同無效。最后，房屋登記行為本身不賦予權利或者免除義務，也不創(chuàng)設權利或者剝奪權利。本院認為，首先，支付首期款的金額為薛賣家與黃買家約定，為雙方當事人的真實意思表示；其次，根據(jù)國家有關限貸政策的規(guī)定，首期款應占總房款的30%以上，故如雙方約定的首期款及按揭款不符合相關規(guī)定，影響的是合同履行的問題，而非因此認定無效；再次，薛賣家與黃買家通過簽訂127號《合同》，以提高房款總額的方式獲取貸z款，該行為確實違反有關規(guī)定，銀z行作為發(fā)放貸z款的單位有權作出相應的處理措施，銀z行發(fā)放按揭貸z款辦理了抵z押手續(xù)，因此不足以證明其利益受到損害，而根據(jù)《z高人民z法z院關于適用若干問題的解釋（二）》第十四條“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的‘強制性規(guī)定’，是指效力性強制性規(guī)定?！钡囊?guī)定，薛賣家據(jù)此主張合同無效亦依據(jù)不足，本院不予采信?！吨腥A人民共和國合同法》第六條規(guī)定，當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則，薛賣家作為出賣人在收齊房款并已辦理過戶的情況下仍拒不交付房屋有違上述規(guī)定。黃買家據(jù)此要求薛賣家承擔違約責任符合合同約定及法律規(guī)定。判z決薛賣家交房并案子合同約定支付逾期交房違約金。

廣州買二手房入住后發(fā)現(xiàn)房屋漏水怎么辦？

  張律師解答：鑒于房屋已經過戶，法z院一般不會判解除合同，但可以要求賣家維護房屋，另外承擔幾個月的租金損失。

相關案例：

溫某購買李某房屋后，支付了首期房款42.8萬元，剩余50萬元房款約定以按揭貸z款的方式支付。房屋產權后登記至溫某名下。綜上，因姚某與李某雙方對合同的解除均存在一定過錯，合同解除后李某應向姚某退還姚某已支付的定金800000元。溫某接收房屋后開始對房屋進行裝修，裝修時發(fā)現(xiàn)原本貼了墻紙的房間墻壁存在多處滲水、漏水和發(fā)霉的痕跡，衛(wèi)生間也漏水嚴重，溫某立即將該情況告知李某并要求其維修，李某以房屋出售時不存在漏水問題、溫某及家人已多次查看過房屋為由拒絕維修，溫某即刻通知貸z款銀行暫停支付房款。雙方因此發(fā)生糾紛。

法z院經審理認為，房屋已交付買方使用并辦理了產權變更登記手續(xù)，買方應依約支付房款。即使房屋存在漏水、滲水現(xiàn)象，亦屬于質量瑕疵擔z保的問題，買方應以正當?shù)姆绞街鲝垯嗬?，其擅自停止付款的行為已構成違約，故判令買方向賣方支付剩余房款及利息。

因房屋一經交付給買方即發(fā)現(xiàn)有漏水、滲水現(xiàn)象，買方亦及時通知了賣方，故房屋雖已交付使用，賣方仍應承擔房屋的質量瑕疵擔z保責任，故判令賣方對房屋漏水、滲水處予以修復并承擔修復費用。在本案中，姚某稱雙方簽訂《合同》時李某（賣家）表示涉案房屋存在銀z行抵z押貸z款，并沒表示涉案房屋存在抵z押給個人的情況。另因漏水、滲水對于正常使用房屋確有一定影響，房屋維修亦需要時間，綜合考慮日常維修的時間、雙方對于損失產生的過錯程度等因素，酌定由賣方承擔房屋維修租金損失。遂判z決買方溫某向賣方李某支付50萬元房款及利息，賣方李某聘請有資質的專業(yè)維修單位對案涉房屋的漏水、滲水部位予以修復，買方溫某在賣方李某進行維修時承擔開門、提供維修便利等協(xié)助義務，維修費用由賣方李某支付，賣方李某向買方溫某支付涉案房屋4個月的租金損失。