廣州法z院可以拍賣違z法建筑房屋嗎？

    違z法建筑物的處置，是指未依法取得規(guī)劃、用地、建設(shè)審批，或者雖取得合法審批手續(xù)，但在規(guī)劃核準(zhǔn)面積外違規(guī)建造，或拆除原合法建筑物后重建，且未到行政主管部門補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，致使該房產(chǎn)無法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，或已有的權(quán)屬證書登記面積小于建筑實(shí)際使用面積的違z法建筑物的強(qiáng)制處置問題。實(shí)踐中很多租賃關(guān)系是虛z假z的，此種情況下，只要提出該租賃關(guān)系不符合常理的一些意見，法官可認(rèn)定不存在租賃關(guān)系，仍判z決騰房。

《物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成立時(shí)發(fā)生效力。違z法建筑物的建造過程不合法，故被執(zhí)行人不能取得違z法建筑所有權(quán)，而僅享有占有利益，無絕z對(duì)排他性，不得對(duì)抗執(zhí)z法機(jī)關(guān)。因此，基于“不能讓違z法者受益”的要求，執(zhí)行法z院有權(quán)調(diào)整違z法建筑物的支配狀態(tài)，將原先由被執(zhí)行人占有、使用和收益的事實(shí)狀態(tài)，變更為由競(jìng)買人等享有。如果抵z押人已書面告知承租z人該財(cái)產(chǎn)已抵z押的，抵z押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租z人的損失，由承租z人自己承擔(dān)。違z法建筑物本身違z法不等于處置違z法建筑物的行為違z法，拍賣合法與否的判斷標(biāo)準(zhǔn)是且只能是“是否損害他人利益或社會(huì)公共利益”。事實(shí)上，對(duì)違z法建筑物帶瑕疵拍賣不會(huì)新增或擴(kuò)大其對(duì)社會(huì)秩序和社會(huì)利益的影響，因?yàn)樵蓉?fù)z面影響已客觀存在。因此，筆者認(rèn)為違z法建筑物是可以拍賣的。

但須注意的是，在法z院執(zhí)行違z法建筑物時(shí)，不可將違z法建筑物的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記設(shè)為前置條件。此外，在估價(jià)時(shí)還應(yīng)區(qū)分違z法建筑物可否改正，并在評(píng)估價(jià)格中予以體現(xiàn)。行政主管部門對(duì)違z法建筑物轉(zhuǎn)移登記的處理方式有兩種：一是按照原始權(quán)屬證書登記面積予以過戶，競(jìng)買人按照房屋權(quán)利現(xiàn)狀取得房產(chǎn)；二是以房產(chǎn)現(xiàn)狀與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況不一致為由，不予轉(zhuǎn)移登記，以督促違z法建筑物使用者自行糾正。陳某在取得案涉房屋產(chǎn)權(quán)后，對(duì)案涉房屋享有占有、使用、處分、收益等權(quán)利，其要求劉某立即搬離案涉房屋，并自2016年8月9日起支付房屋占有使用費(fèi)的訴z訟請(qǐng)求合理有據(jù)，予以支持。若由執(zhí)行法z院向登記機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，將違z法建筑物通過行為合法化，則將損害社會(huì)公共利益，侵害主管部門的行政。故無論行政主管部門采取何種方式，權(quán)屬登記均不屬于法z院協(xié)助范圍，應(yīng)由買受人自行負(fù)責(zé)。

實(shí)踐中，不少法z院事先與行政主管部門充分溝通，解決違z法建筑物登記問題后再行拍賣，此舉有助于提升競(jìng)買人的競(jìng)買意愿，提高違z法建筑物的拍賣成交率。但法z院拍賣不以對(duì)違z法建筑物權(quán)屬登記為前置條件，與主管部門溝通結(jié)果不得影響拍賣進(jìn)程。但法z院在處置前，應(yīng)向競(jìng)買人如實(shí)履行瑕疵風(fēng)險(xiǎn)告知義務(wù)，提示持有非z法建筑物的后果并給出合理性建議。新業(yè)主通過法z院拍賣途徑購(gòu)買到房屋，就有權(quán)起訴原業(yè)主搬出房屋并按市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)。如提醒買受人正確處理歷史遺留問題，闡明行政主管部門對(duì)違z法建筑物有權(quán)采取“限期改正并處罰款、限期拆除、沒收實(shí)物或違z法收入”等處罰措施。對(duì)違z法部分與合法建筑物可以物理分離的，建議其自行拆除，對(duì)可改正的違z法建筑物，建議其及時(shí)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。

廣州通過法z院拍賣買到違z法用地不能過戶的房屋怎么辦？

    李某購(gòu)買一處法z院變賣的房屋后，向縣國(guó)土資源局申請(qǐng)辦理該房屋的土地登記。李某提交的材料有：法z院民事裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書、城市規(guī)劃主管部門2011年開據(jù)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證（補(bǔ)辦）、法z院變賣已經(jīng)登記到李某名下的房屋所有權(quán)證書。律師解答：可以法z院拍賣的房屋，低于市場(chǎng)價(jià)，而且不限購(gòu)，在大城市受追捧程度極高。民事裁定書內(nèi)容顯示：因債z務(wù)人莫某未履行還款義務(wù)，裁定變賣被執(zhí)行人所有房屋一幢，給債z權(quán)人李某以抵償債z務(wù)。協(xié)助執(zhí)行通知書內(nèi)容顯示：請(qǐng)將現(xiàn)屬被執(zhí)行人莫某的房屋轉(zhuǎn)移給李某。

在地籍調(diào)查時(shí)，縣國(guó)土資源局發(fā)現(xiàn)該房屋建于1995年，占用的是國(guó)有土地，無合法用地批準(zhǔn)手續(xù)，屬于違z法占地，遂以“土地違z法違規(guī)行為尚未處理”為由，根據(jù)《土地登記辦法》的規(guī)定，對(duì)李某的申請(qǐng)作出不予登記的決定，并將材料移交給執(zhí)z法監(jiān)z察部門。接到材料后，執(zhí)z法監(jiān)察人員對(duì)李某作了詢問筆錄，進(jìn)行了實(shí)地測(cè)量調(diào)查。法官在審查執(zhí)行異議案的過程中，發(fā)現(xiàn)該租賃合同的租賃期限長(zhǎng)，而且一次性支付租金45萬元也不符合常理。縣國(guó)土資源局根據(jù)案件材料，以“李某于1995年未經(jīng)批準(zhǔn)擅自占用50平方米土地建房”為違z法事實(shí)，對(duì)李某作出“沒收非z法占用土地上新建的建筑物，并處罰款”的處罰決定。

律師說法：

本案中，A縣國(guó)土資源局以房屋受讓者為違z法占地主體，將法z院變賣的、無合法用地批準(zhǔn)手續(xù)的房屋作為非z法建筑物，作出了予以沒收的行政處罰。在收到法制辦評(píng)查意見后，該局經(jīng)過認(rèn)真審查分析，認(rèn)為李某的案件存在如下錯(cuò)誤：

被處罰主體與違z法占地行為人不一致。執(zhí)行的房屋1995年已經(jīng)建成，而根據(jù)法z院裁定，李某的房屋是2013年通過法z院變賣取得，當(dāng)時(shí)房屋尚歸莫某所有，從時(shí)間上推算，李某不是違z法占地行為人。李某提交的材料有：法z院民事裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書、城市規(guī)劃主管部門2011年開據(jù)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證（補(bǔ)辦）、法z院變賣已經(jīng)登記到李某名下的房屋所有權(quán)證書。因此，縣國(guó)土資源局以李某作為違z法行為主體作出處罰決定，存在被處罰主體與違z法行為主體不一致的情況，違反了《行政處罰法》第三十條“違z法事實(shí)不清的，不得給予行政處罰”的規(guī)定。

把人z院裁定變賣的房屋當(dāng)非z法財(cái)物予以沒收。李某通過人z院變賣取得被執(zhí)行人的房屋，辦理了房屋所有權(quán)登記手續(xù)，該房屋在法律意義上屬于李某的合法財(cái)物。而《行政處罰法》第八條明確規(guī)定，行政處罰的種類之三為“沒收違z法所得、沒收非z法財(cái)物”。那么，原業(yè)主如果拖欠大量的物管費(fèi)、水電費(fèi)，又或者租約未到期，租戶不配合，都會(huì)引發(fā)后續(xù)的糾紛?？h國(guó)土資源局以行政處罰為依據(jù)，沒收李某的合法財(cái)物，明顯與之不符。鑒于該案存在以上錯(cuò)誤，國(guó)土資源局以“事實(shí)依據(jù)不足，處罰決定有誤”為由，主動(dòng)改正，撤銷了對(duì)李某“違z法占地建房行為”的處罰決定。

對(duì)于本案，筆者建議，國(guó)土z資源部門一方面，可繼續(xù)梳理案件事實(shí)，追查實(shí)際違z法占地人；另一方面，可參考以下法律法規(guī)，對(duì)協(xié)助法z院執(zhí)行的該房地產(chǎn)作出恰當(dāng)處理：人z院變賣被執(zhí)行人房地產(chǎn)，強(qiáng)制被執(zhí)行人將房地產(chǎn)變現(xiàn)抵債，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，該行為屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。對(duì)違z法部分與合法建筑物可以物理分離的，建議其自行拆除，對(duì)可改正的違z法建筑物，建議其及時(shí)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。

目前，該房屋雖未辦理用地手續(xù)，卻領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證。而根據(jù)《物權(quán)法》《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《關(guān)于依法規(guī)范人z院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》的相關(guān)規(guī)定，建筑物轉(zhuǎn)讓的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。在變價(jià)處理土地使用權(quán)、房屋時(shí)，土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。在地籍調(diào)查時(shí)，縣國(guó)土資源局發(fā)現(xiàn)該房屋建于1995年，占用的是國(guó)有土地，無合法用地批準(zhǔn)手續(xù)，屬于違z法占地，遂以“土地違z法違規(guī)行為尚未處理”為由，根據(jù)《土地登記辦法》的規(guī)定，對(duì)李某的申請(qǐng)作出不予登記的決定，并將材料移交給執(zhí)z法監(jiān)z察部門。同時(shí)，根據(jù)《土地登記辦法》《關(guān)于依法規(guī)范人z院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》的相關(guān)規(guī)定，國(guó)土資源行政主管部門在協(xié)助人z院執(zhí)行土地使用權(quán)時(shí)，不對(duì)生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行實(shí)體審查。國(guó)土資源行政主管部門認(rèn)為人z院的查封、預(yù)查封裁定書或者其他生效法律文書錯(cuò)誤的，可以向人z院提出審查建議，但不得停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。

因此，本案中A縣國(guó)土資源局可根據(jù)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》規(guī)定的程序，在李某補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)后，為其辦理國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)。

廣州購(gòu)買拍賣房后屋主不肯搬走怎么辦？

    律師解答：起訴騰房即可，如無特殊情況，一般勝訴問題不大。

判z決書節(jié)選：

法z院認(rèn)為：任某是涉案房屋的所有權(quán)人，對(duì)該房屋依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。羅某在任某取得涉案房屋的相關(guān)權(quán)利后理應(yīng)將該房屋交付給任某使用。拍賣未成交的（即流拍的），競(jìng)買人的保證金在拍賣活動(dòng)結(jié)束后即時(shí)釋放，保證金鎖定期間不計(jì)利息。但羅某對(duì)占用涉案房屋的事實(shí)不予否認(rèn)，至今仍未將該房屋交付給任某，于法無據(jù)，故任某要求羅某騰空及交還涉案房屋并支付該房屋的使用費(fèi)（從2018年1月10日（取得房產(chǎn)證之日）起至實(shí)際交付房屋之日止）的請(qǐng)求合法合理，一審法z院予以支持。但房屋使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的該房屋的租金參考價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，且使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以任某主張的每天200元為限。

廣州購(gòu)買拍賣房后，強(qiáng)制把原業(yè)主的東西搬出來扔了要賠償嗎？

律師解答：如果原業(yè)主起訴財(cái)產(chǎn)損害賠償案件，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任，證明新業(yè)主強(qiáng)制騰房的行為給自己造成了損失，否則法z院不予支持。如下面這個(gè)案件，新業(yè)主把舊業(yè)主的東西搬了出去，舊業(yè)主起訴賠償家具和財(cái)產(chǎn)損失及裝修補(bǔ)償費(fèi)，法z院皆以原告證據(jù)不足為由駁回了其全部訴z訟請(qǐng)求。記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。但實(shí)踐中，此種強(qiáng)行騰房行為容易造成雙方人員激烈沖突，甚至發(fā)生傷人事件，律師建議還是通過法z院起訴騰房再?gòu)?qiáng)制執(zhí)行較好。

法z院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是蔡某是否應(yīng)對(duì)陳某承擔(dān)賠償責(zé)任。蔡某在取得503房產(chǎn)權(quán)后，以登報(bào)的形式要求陳某限期騰空房屋，蔡某稱已在涉案房屋門口粘貼報(bào)紙告知聲明情況，結(jié)合陳某提交的物業(yè)人員與陳某前夫的微z信記錄可認(rèn)定蔡某的該陳述屬實(shí)。且根據(jù)蔡某提交的與陳某的通話錄音，陳某雖對(duì)錄音時(shí)間的真實(shí)性不予確認(rèn)，但并未否認(rèn)該錄音內(nèi)容的真實(shí)性，故法z院對(duì)該錄音內(nèi)容予以確認(rèn)，從錄音內(nèi)容可知，陳某與蔡某雙方的對(duì)話發(fā)生在蔡某將陳某的家電、家具等物件搬離503房之前，故可推斷陳某是知曉相關(guān)情況的，陳某之后并未與蔡某進(jìn)行協(xié)商，蔡某已給陳某期限騰空房屋，已盡到合理的告知義務(wù)。蔡某雖未經(jīng)陳某同意將家具、家電等物件搬離503房，但根據(jù)《z高人民z法z院關(guān)于民事訴z訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴z訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴z訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。在收到法制辦評(píng)查意見后，該局經(jīng)過認(rèn)真審查分析，認(rèn)為李某的案件存在如下錯(cuò)誤：被處罰主體與違z法占地行為人不一致。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果”的規(guī)定，陳某要求蔡某賠償房屋裝修補(bǔ)償費(fèi)8539元、家具80198元及其余財(cái)產(chǎn)損失費(fèi)11443元，僅提供清單、發(fā)z票及照片，不足以證明蔡某的行為導(dǎo)致其上述損失，且蔡某已是503房的所有權(quán)人，有權(quán)對(duì)房屋內(nèi)的裝修進(jìn)行處置，陳某主張的房屋裝修補(bǔ)償金及財(cái)產(chǎn)損失費(fèi)并無依據(jù)。綜上，陳某的主張，證據(jù)不足，依據(jù)不充分，法z院不予支持。依照《z高人民z法z院關(guān)于民事訴z訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判z決如下：駁回陳某的全部訴z訟請(qǐng)求。