廣州白云區(qū)宅基地房屋買賣無效房款返還律師

廣州宅基地房屋買賣合同無效后房屋增值損失怎么辦?

  房屋增值利益損失。宅基地房屋買賣合同被認(rèn)定無效后，根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。4、縣國土資源局批準(zhǔn)的，核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《行政許可決定書》，并在村委會公布。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！?

在確定損失時(shí)，根據(jù)《合同法》第Z一百一十三條第Z一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。2、合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非A法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施?！?

可見，賠償損失既包括實(shí)際損失，也包括可得利益損失。顧名思義，所謂“農(nóng)用地”就是直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。對于二手房房屋買賣合同來說，由于房價(jià)的上漲，合同價(jià)款與合同解除或被認(rèn)定無效時(shí)房屋現(xiàn)時(shí)價(jià)格之間的差價(jià)部分（房屋增值部分），就是買房人因合同履行所應(yīng)獲得的利益，在合同被認(rèn)定無效的情況下，買受人有權(quán)按照出賣人的過錯(cuò)程度要求出賣人承擔(dān)房屋增值部分損失。

廣州張靜律師多年來代理大量房產(chǎn)案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，征A地拆遷補(bǔ)償糾紛及商鋪?zhàn)赓U與買賣糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州宅基地買賣合同無效合作建房協(xié)議賠償糾紛律師

廣州聯(lián)建房買賣合同屬于無效合同嗎？

   聯(lián)建房，是指在農(nóng)村集體土地上，取得宅基地使用權(quán)的村民與他方合作建造的房屋。合作過程是這樣的，先由村民辦妥整幢房屋的建房審批手續(xù)，取得建房資格，然后由他方負(fù)責(zé)建造，建成后，將部分房屋（按層或套）還給取得宅基地使用權(quán)的村民，另一部分歸他方處理。廣州農(nóng)村村民申請宅基地所需資料及流程申請農(nóng)村宅基地的流程為：1、村民向村民小組提申請，填寫《農(nóng)村村民建房用地呈批表》，并張榜公布，經(jīng)村民會議或本集體經(jīng)濟(jì)組織成員會通過后，到村委會加具意見。他方在得到這些房屋后，往往會向社會上不特定第三方出售（轉(zhuǎn)讓）。還有一種情況是取得宅基地使用權(quán)的村民，直接將自己整幢房屋中的部分房屋出售給社會上不特定第三人。

   聯(lián)建房的買賣，因房屋所在的宅基地涉及到集體土地的轉(zhuǎn)讓，違反了我國《土地管理法》規(guī)定的集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)中的強(qiáng)制性規(guī)定。國Z務(wù)院辦Z公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違Z法為建造和購買的住宅發(fā)放土地證和房Z產(chǎn)證”?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》規(guī)定：因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民Z政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請。所以，國土資源管理部門、房地產(chǎn)行政主管部門均不予認(rèn)可集體土地上的房屋轉(zhuǎn)讓，除了在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)具備條件的轉(zhuǎn)讓外，買受人一概不能取得有關(guān)該房屋及土地的權(quán)屬證書。

除此之外，根據(jù)合同法的第五十二的規(guī)定，這樣的合同是無效的。無效合同，一旦發(fā)生合同糾紛，當(dāng)事人無法通過合同約定的條款得到充分的、全Z面的救濟(jì)。但我國法律本著公平原則，即使聯(lián)建合同無效，投資人也可要求村民補(bǔ)償相應(yīng)損失，具體處理請當(dāng)面咨詢律師。

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廣州天河區(qū)黃埔區(qū)白云區(qū)擅長打宅基地房官司的律師

廣州出嫁女兒戶Z口未遷出，還能要求分割宅基地補(bǔ)償款和安置房嗎？

  劉父和王母是一對結(jié)婚近50年的老夫妻，育有一子一女。1988年，劉父和自己的父母、妻子、子女一家六口共同申請建造了兩上兩下樓房一幢、灶間二間、豬棚二間。

　　1991年劉父子（劉父之子）娶妻，次年劉父子妻生育一子劉孫，劉父子妻、劉孫均居住在80年代建造的老宅內(nèi)。1996年劉父女（劉父之女）出嫁，出嫁后一直隨丈夫居住，但戶Z口尚未從老宅遷出。

　　2010年，農(nóng)村宅基地動(dòng)遷，劉父一家人分得了3套安置房。在此之前，劉父的父母已先后辭世。因此根據(jù)上文所說，回收宅基地與自然災(zāi)害使宅基地滅失都會引起使用權(quán)的失去。因此，對分得的三套安置房屋，劉父一家做了這樣的安排：一套歸劉父子一家三口所有，現(xiàn)由劉父子、劉父子妻、劉孫實(shí)際居??；　另一套歸劉父、王母夫妻與孫子劉孫所有，現(xiàn)由劉父、王母夫妻實(shí)際居?。弧∵€有一套歸劉父子、劉父子妻夫妻所有，現(xiàn)房屋空置。

　　眼見房屋價(jià)格不斷攀升，劉父女心想自己“損失”的是百萬元的利益。由于王母平日里與媳婦關(guān)系一般，女兒劉父女就想以此為突破口，設(shè)法做通母親工作，從而分得部分房產(chǎn)。

　　在女兒的軟磨硬泡下，王母與劉父女一道，以劉父、劉父子故意對母女倆隱瞞拆遷分配方案為由，向法Z院提起，要求確認(rèn)上述三套安置房屋已被登記的處分行為無效，并請求對三套房屋重新分配。

庭審中，劉父女和王母提出的分配方案是一套房歸劉父和劉父子，一套房歸王母和劉父女，一套房歸劉父、王母夫婦和劉父子、劉父女兄妹共有。但是這一方案顯然不能被固守著農(nóng)村傳統(tǒng)觀念的劉父所接受，劉父始終認(rèn)為，女兒出嫁從夫，家產(chǎn)應(yīng)全部由兒子繼承。

　　法Z院經(jīng)審理后認(rèn)為，劉家80年代的老宅是由劉父的父母、劉父、王母、劉父子、劉父女6人共同申請建造的。因此該宅基地房屋被拆遷后，王母和劉父女均應(yīng)享有安置房屋的部分份額。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，征A地拆遷補(bǔ)償糾紛及商鋪?zhàn)赓U與買賣糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢。但在確定各申請建房人在安置房屋中所享有的權(quán)利份額及實(shí)現(xiàn)權(quán)利的表現(xiàn)形式時(shí)，應(yīng)在充分考慮其建房貢獻(xiàn)、實(shí)際居住等情況后綜合確定。

　　本案中，劉父女在共同申請建房時(shí)未滿十八周歲，按照常理，未成年的家庭成員對需出資出力的家庭建房貢獻(xiàn)有限；且其已出嫁多年，對被拆遷房屋的后續(xù)修繕、裝潢等事項(xiàng)均由劉父子等實(shí)際居住人出資出力完成。根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等原則，在宅基地及安置房屋權(quán)利上，劉父女所享有的權(quán)利應(yīng)少于劉父夫婦和劉父子。2001年11月，該房屋被劃入拆遷范圍內(nèi)，王先生因此獲得拆遷補(bǔ)償款18。

　　此外，劉父子的妻子劉父子妻與其結(jié)婚已20余年，將戶Z口遷入被拆遷房屋也已10余年，自結(jié)婚起即與丈夫、公婆共同居住于被拆遷房屋；　劉父子的兒子劉孫自出生起即為被拆遷房屋所在地村民，并與父母長輩共同居住于被拆遷房屋。因此盡管兩人并非被拆遷房屋的申請建造人，但其在居住房屋被拆遷后亦應(yīng)對安置房屋享有一定的居住等權(quán)利。我的戶A口在河北，是河北某地的居民戶A口，但是我這些年一直在廣州打工，并且小有積蓄。

　　至于王母要求分割系爭安置房屋的請求，法Z院認(rèn)為劉父夫婦在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，且夫妻關(guān)系良好并共同居住于同一安置房屋內(nèi)，且對共同居住的安置房屋享有共有產(chǎn)權(quán)，兩人的共有基礎(chǔ)并未喪失，亦不存在需要分割的重大理由，故對該請求不予支持。

　　終，法Z院結(jié)合雙方當(dāng)事人彼此確認(rèn)的安置房屋市場價(jià)格、安置協(xié)議確定的各項(xiàng)補(bǔ)償款項(xiàng)及安置房屋差價(jià)款的實(shí)際支付情況等，維持3套房屋的原有權(quán)屬狀態(tài)，在此基礎(chǔ)上劉父、王母和劉父子須向劉父女給付安置房折價(jià)款人Z民幣45萬元，駁回王母和劉父女的其他請求。個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民Z政府或者縣級以上人民Z政府處理。

廣州張靜律師多年來代理大量分家析產(chǎn)及繼承類案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)事人一致好評。專業(yè)辦理房產(chǎn)繼承糾紛案件，分家析產(chǎn)糾紛案件，宅基地拆遷款分割糾紛案件，繼子女繼承權(quán)糾紛案件，各種財(cái)產(chǎn)權(quán)繼承糾紛案件等，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢。