廣州通過(guò)法z院拍賣(mài)買(mǎi)到違z法用地不能過(guò)戶(hù)的房屋怎么辦？

    李某購(gòu)買(mǎi)一處法z院變賣(mài)的房屋后，向縣國(guó)土資源局申請(qǐng)辦理該房屋的土地登記。若租賃合同的簽訂時(shí)間在抵z押權(quán)設(shè)立之后，則租賃合同不能對(duì)抗抵z押權(quán)，承租z人必須搬出房屋。李某提交的材料有：法z院民事裁定書(shū)、協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)、城市規(guī)劃主管部門(mén)2011年開(kāi)據(jù)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證（補(bǔ)辦）、法z院變賣(mài)已經(jīng)登記到李某名下的房屋所有權(quán)證書(shū)。民事裁定書(shū)內(nèi)容顯示：因債z務(wù)人莫某未履行還款義務(wù)，裁定變賣(mài)被執(zhí)行人所有房屋一幢，給債z權(quán)人李某以抵償債z務(wù)。協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)內(nèi)容顯示：請(qǐng)將現(xiàn)屬被執(zhí)行人莫某的房屋轉(zhuǎn)移給李某。

在地籍調(diào)查時(shí)，縣國(guó)土資源局發(fā)現(xiàn)該房屋建于1995年，占用的是國(guó)有土地，無(wú)合法用地批準(zhǔn)手續(xù)，屬于違z法占地，遂以“土地違z法違規(guī)行為尚未處理”為由，根據(jù)《土地登記辦法》的規(guī)定，對(duì)李某的申請(qǐng)作出不予登記的決定，并將材料移交給執(zhí)z法監(jiān)z察部門(mén)。律師介紹，張某因?qū)ε馁u(mài)流程不甚了解，也未進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，對(duì)拍賣(mài)行提供的有關(guān)拍賣(mài)物的文件資料沒(méi)有仔細(xì)查閱，便簽署了有關(guān)文件，根據(jù)簽署的內(nèi)容，視為其已行使了查閱、了解拍賣(mài)物的權(quán)利，已知悉拍賣(mài)物的瑕疵，認(rèn)可拍賣(mài)物的現(xiàn)狀。接到材料后，執(zhí)z法監(jiān)察人員對(duì)李某作了詢(xún)問(wèn)筆錄，進(jìn)行了實(shí)地測(cè)量調(diào)查?？h國(guó)土資源局根據(jù)案件材料，以“李某于1995年未經(jīng)批準(zhǔn)擅自占用50平方米土地建房”為違z法事實(shí)，對(duì)李某作出“沒(méi)收非z法占用土地上新建的建筑物，并處罰款”的處罰決定。

律師說(shuō)法：

本案中，A縣國(guó)土資源局以房屋受讓者為違z法占地主體，將法z院變賣(mài)的、無(wú)合法用地批準(zhǔn)手續(xù)的房屋作為非z法建筑物，作出了予以沒(méi)收的行政處罰。在收到法制辦評(píng)查意見(jiàn)后，該局經(jīng)過(guò)認(rèn)真審查分析，認(rèn)為李某的案件存在如下錯(cuò)誤：

被處罰主體與違z法占地行為人不一致。律師解答：廣州目前限購(gòu)需要購(gòu)房資格，佛山2015年5月1日起取消限購(gòu)政策，不需要購(gòu)房資格。執(zhí)行的房屋1995年已經(jīng)建成，而根據(jù)法z院裁定，李某的房屋是2013年通過(guò)法z院變賣(mài)取得，當(dāng)時(shí)房屋尚歸莫某所有，從時(shí)間上推算，李某不是違z法占地行為人。因此，縣國(guó)土資源局以李某作為違z法行為主體作出處罰決定，存在被處罰主體與違z法行為主體不一致的情況，違反了《行政處罰法》第三十條“違z法事實(shí)不清的，不得給予行政處罰”的規(guī)定。

把人z院裁定變賣(mài)的房屋當(dāng)非z法財(cái)物予以沒(méi)收。重新拍賣(mài)的價(jià)款低于原拍賣(mài)價(jià)款造成的差價(jià)及其它合理費(fèi)用損失，由原買(mǎi)受人承擔(dān)。李某通過(guò)人z院變賣(mài)取得被執(zhí)行人的房屋，辦理了房屋所有權(quán)登記手續(xù)，該房屋在法律意義上屬于李某的合法財(cái)物。而《行政處罰法》第八條明確規(guī)定，行政處罰的種類(lèi)之三為“沒(méi)收違z法所得、沒(méi)收非z法財(cái)物”?？h國(guó)土資源局以行政處罰為依據(jù)，沒(méi)收李某的合法財(cái)物，明顯與之不符。鑒于該案存在以上錯(cuò)誤，國(guó)土資源局以“事實(shí)依據(jù)不足，處罰決定有誤”為由，主動(dòng)改正，撤銷(xiāo)了對(duì)李某“違z法占地建房行為”的處罰決定。

對(duì)于本案，筆者建議，國(guó)土z資源部門(mén)一方面，可繼續(xù)梳理案件事實(shí)，追查實(shí)際違z法占地人；另一方面，可參考以下法律法規(guī)，對(duì)協(xié)助法z院執(zhí)行的該房地產(chǎn)作出恰當(dāng)處理：人z院變賣(mài)被執(zhí)行人房地產(chǎn)，強(qiáng)制被執(zhí)行人將房地產(chǎn)變現(xiàn)抵債，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，該行為屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。判z決書(shū)節(jié)選：法z院認(rèn)為：任某是涉案房屋的所有權(quán)人，對(duì)該房屋依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

目前，該房屋雖未辦理用地手續(xù)，卻領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，目前在“司拍賣(mài)平臺(tái)”參加司拍賣(mài)房產(chǎn)競(jìng)拍、且競(jìng)拍成的購(gòu)房人，可通過(guò)“司拍賣(mài)平臺(tái)”跳轉(zhuǎn)至天貓眾安保險(xiǎn)官z方旗艦店購(gòu)買(mǎi)拍房交易保障險(xiǎn)，需要提醒的是，購(gòu)買(mǎi)期限為競(jìng)拍成后次日24時(shí)前。而根據(jù)《物權(quán)法》《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《關(guān)于依法規(guī)范人z院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》的相關(guān)規(guī)定，建筑物轉(zhuǎn)讓的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。在變價(jià)處理土地使用權(quán)、房屋時(shí)，土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。同時(shí)，根據(jù)《土地登記辦法》《關(guān)于依法規(guī)范人z院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》的相關(guān)規(guī)定，國(guó)土資源行政主管部門(mén)在協(xié)助人z院執(zhí)行土地使用權(quán)時(shí)，不對(duì)生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)進(jìn)行實(shí)體審查。國(guó)土資源行政主管部門(mén)認(rèn)為人z院的查封、預(yù)查封裁定書(shū)或者其他生效法律文書(shū)錯(cuò)誤的，可以向人z院提出審查建議，但不得停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。

因此，本案中A縣國(guó)土資源局可根據(jù)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》規(guī)定的程序，在李某補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)后，為其辦理國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)。

廣州購(gòu)買(mǎi)法z院拍賣(mài)的房屋后，居住的人不肯搬怎么辦？

    近幾個(gè)月，我市陸續(xù)有住房進(jìn)行拍賣(mài)，而且數(shù)量還不少，拍賣(mài)的房產(chǎn)價(jià)格往往比市場(chǎng)低10％~15%左右，因此引起了市民極大的興趣。但與在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)新房和二手房相比，參加拍賣(mài)會(huì)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)標(biāo)的可能具有更多的不確定因素。

老人不肯搬，他該怎么辦？

市民張某如愿以?xún)斠员仁袌?chǎng)價(jià)要低近20%的價(jià)格競(jìng)拍獲得了一套法z院處置的市區(qū)住宅，歡歡喜喜和家人前去接收房子時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)里面居然還住著老人。至于車(chē)位管理費(fèi)和租金，因陳某只舉證證明其為案涉房屋的物權(quán)人，并沒(méi)有提供證據(jù)證實(shí)其享有相關(guān)車(chē)位的使用權(quán)和管理權(quán)，故對(duì)該部分請(qǐng)求，不予支持。老人死活不肯搬遷，讓張某有房卻無(wú)法自用。鑒于老人上了年紀(jì)，執(zhí)行人員也不宜采用強(qiáng)制手段，結(jié)果就這么僵持下來(lái)了。而張某在拍賣(mài)前并未仔細(xì)查閱資料和實(shí)地了解，事后發(fā)現(xiàn)后悔不已，只好找律師咨詢(xún)。

律師介紹，張某因?qū)ε馁u(mài)流程不甚了解，也未進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，對(duì)拍賣(mài)行提供的有關(guān)拍賣(mài)物的文件資料沒(méi)有仔細(xì)查閱，便簽署了有關(guān)文件，根據(jù)簽署的內(nèi)容，視為其已行使了查閱、了解拍賣(mài)物的權(quán)利，已知悉拍賣(mài)物的瑕疵，認(rèn)可拍賣(mài)物的現(xiàn)狀。建議購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋之前，先聘請(qǐng)律師做一個(gè)房產(chǎn)情況調(diào)查，搞清楚因?yàn)槭瞶么原因拍賣(mài)，現(xiàn)在房屋居住人的情況等后再?zèng)Q定是否購(gòu)買(mǎi)。張某向拍賣(mài)行主張拍賣(mài)物的瑕疵將缺乏足夠證據(jù)支持，只能是向法z院起訴讓其搬遷，住戶(hù)若不搬便申請(qǐng)法z院強(qiáng)制執(zhí)行。建議購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋之前，先聘請(qǐng)律師做一個(gè)房產(chǎn)情況調(diào)查，搞清楚因?yàn)槭瞶么原因拍賣(mài)，現(xiàn)在房屋居住人的情況等后再?zèng)Q定是否購(gòu)買(mǎi)。

廣州未經(jīng)報(bào)建的違z章建筑能否進(jìn)行拍賣(mài)？

    律師解答：針對(duì)未經(jīng)報(bào)建的建筑能否拍賣(mài)的問(wèn)題，執(zhí)行法z院應(yīng)將建筑物情況函告建設(shè)行政主管部門(mén)，如行政主管部門(mén)確認(rèn)屬違z章建筑責(zé)令拆除或作沒(méi)收處理的，該建筑物不得作為執(zhí)行標(biāo)的；如行政機(jī)關(guān)對(duì)建筑行為作出行政處罰決定并責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)，而被執(zhí)行人又不配合的，法z院可商請(qǐng)申請(qǐng)執(zhí)行人或拍賣(mài)人墊付補(bǔ)辦手續(xù)費(fèi)用，再進(jìn)行拍賣(mài)?，F(xiàn)黃某起訴要求賴(lài)某立即停止對(duì)涉案房屋天面層的非z法侵害，排除妨礙，立即拆除其非z法搭建至黃某房屋的戶(hù)外樓梯及三層通過(guò)天面層的樓梯鐵板，恢復(fù)涉案房屋天面層和樓梯扶手的原狀，事實(shí)依據(jù)充分，予以支持。

廣州買(mǎi)法z院拍賣(mài)房要注意哪些問(wèn)題?

　　律師解答：擔(dān)心房子“貨不對(duì)板”?準(zhǔn)備工作一定要做足。拍賣(mài)信息通常通過(guò)媒體公告進(jìn)行發(fā)布，全國(guó)人民法z院資產(chǎn)網(wǎng)也會(huì)有相關(guān)匯總。

　　找到“心水”房子后，一定要到現(xiàn)場(chǎng)看房，了解房屋產(chǎn)權(quán)使用年限、房屋質(zhì)量、原業(yè)主是否遷出、租賃是否到期等。近幾個(gè)月，我市陸續(xù)有住房進(jìn)行拍賣(mài)，而且數(shù)量還不少，拍賣(mài)的房產(chǎn)價(jià)格往往比市場(chǎng)低10％~15%左右，因此引起了市民極大的興趣。曾有市民在房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后碰到原業(yè)主拒不執(zhí)行的情況，雖然后可通過(guò)法z院強(qiáng)制實(shí)行來(lái)維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，但過(guò)程比較麻煩。此外，競(jìng)拍前要了解房屋是否存在費(fèi)用拖欠情況，如稅費(fèi)、土地出讓費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等，這部分費(fèi)用在拍賣(mài)前并不會(huì)公布，終由購(gòu)房者承擔(dān)。

　　想知道房子筍不筍，光看起拍價(jià)還不行。律師解答：針對(duì)未經(jīng)報(bào)建的建筑能否拍賣(mài)的問(wèn)題，執(zhí)行法z院應(yīng)將建筑物情況函告建設(shè)行政主管部門(mén)，如行政主管部門(mén)確認(rèn)屬違z章建筑責(zé)令拆除或作沒(méi)收處理的，該建筑物不得作為執(zhí)行標(biāo)的。拍下一套房產(chǎn)，購(gòu)房者除了要承擔(dān)拍賣(mài)價(jià)外，還要算上二手房稅費(fèi)、拍賣(mài)行傭金和其他欠費(fèi)。其中，二手房稅費(fèi)包括1.5%的契稅，房產(chǎn)未滿(mǎn)5年需交5.5%營(yíng)業(yè)稅、交增值部分20%個(gè)人所得稅;傭金費(fèi)一般按拍賣(mài)價(jià)的5%~10%算;其他費(fèi)用指房屋之前欠下的物管費(fèi)、水電費(fèi)等。有些房產(chǎn)如果以前沒(méi)有過(guò)戶(hù)，還要繳交兩次過(guò)戶(hù)費(fèi)用。