廣州二手房過戶后，銀行遲遲不放款買家違約嗎？

    張靜律師解答：如合同有約定過戶后幾個月收尾款，則未收到買家就構(gòu)成違約。如合同未約定，則法z院會酌情認(rèn)定一個合理期間，如2個月，超過2個月仍未收到尾款的，可認(rèn)定買家構(gòu)成違約。

另外還有一個問題就是銀行出具的同貸書是有期限的，通常情況下在廣州二手房交易過程中，銀行出具給買家的貸z款承諾書的有效期是兩到三個月，過了這個有效期，銀行是不是還履行放款的承諾，賣家可以書面發(fā)函詢問下銀行，要求銀行明確的答復(fù)，銀行如果答復(fù)過期了不予放款，則買家需要一次性付款處理，不然承擔(dān)違約責(zé)任。所以即使合同未約定收尾款的時間，也不代表銀行一直不放款，賣家就沒有維權(quán)的途徑了。

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1、商品房買賣合同未約定逾期辦z證、逾期付款違約金的怎么辦？

  《廣東省高z級人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十八條：房屋買賣合同未約定逾期辦z證、逾期付款違約金或者損失數(shù)額難以確定的,人民z法z院可以參照《人民z法z院關(guān)于審理民間借z貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條

第二款第z一項的規(guī)定,以已付購房款或者未付購房款總額為基數(shù),按年利率6%的標(biāo)準(zhǔn)計算違約金。

2、商品房買賣合同約定的開發(fā)商違約金過低怎么辦？

《廣東省高z級人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第三十九條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品房買賣合同格式文本約定按固定數(shù)額承擔(dān)遲延履行違約金,金額低于買受人實際損失,當(dāng)事人根據(jù)合同法第z一百一十四條第二款的規(guī)定請求增加違約金的,人民z法z院應(yīng)予支持。

《合同法》第z一百一十四條第二款：約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民z法z院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民z法z院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。

廣州二手房買家未足額支付首期款，已過戶還能解除嗎？

  張靜律師解答：實踐中二手房買賣交易過程中，可能存在一方未嚴(yán)格按照合同約定來履行合同的情況，此情況是否構(gòu)成根本違約，守約方是否有權(quán)解除合同，需要根據(jù)誰才是阻礙交易進行的那一方來認(rèn)定。如下面這個案件，買家支付首期款的時候少給了5萬，但房屋已過戶。賣家起訴解除合同，過戶回來。一審認(rèn)為買家首期款的確未足額支付，構(gòu)成根本違約，支持了賣家訴求。二審認(rèn)為即使首期款少給了5萬，但買家愿意一次性付款，且已轉(zhuǎn)至法z院賬戶，是愿意積極履行合同的一方，買家的行為不構(gòu)成根本違約，賣家不能主張解除合同。終改判駁回了賣家解除合同的訴求。

判z決書節(jié)選：

綜上，證人梁某已證實雙方均確認(rèn)首期款已全部付清，雙方對首期款無爭議。事實上，陳賣家在薛買家已依約辦理了按揭貸z款手續(xù)且收取了薛買家支付的首期款143萬元后，亦協(xié)助薛買家辦理了涉案房屋的過戶登記并設(shè)定了債權(quán)數(shù)額為350萬元的抵z押權(quán)。即使如陳賣家主張的薛買家并未足額支付首期款，薛買家亦已及時發(fā)函通知陳賣家共同協(xié)商解決首期款問題，陳賣家卻予以拒絕并要求銀行停止放款，且在薛買家多次表明愿意一次性支付剩余房款350萬元的情況下仍然拒收。本院認(rèn)為，在涉案房屋已交付且已過戶登記至薛買家人名下，如上所述雙方繼續(xù)履行合同并不存在障礙的情況下，即使薛買家存在未足額支付首期款亦不構(gòu)成根本性違約，一審判z決認(rèn)定薛買家違約致使雙方之間的合同解除而支持被陳賣家的本案訴請，不當(dāng)。至于剩余房款350萬元的問題，薛買家在二審中已將該款提存至本院代管，為解決雙方糾紛、避免另起爭訟，該款在本案中一并作出處理，陳賣家在本案判z決生效后可向本院申請?zhí)崛≡摽睢?