?廣州為多貸z款簽訂陰陽(yáng)合同，解除后能主張對(duì)方違約嗎？

廣州為多貸z款簽訂陰陽(yáng)合同，解除后能主張對(duì)方違約嗎？

  張靜律師解答：不能。如下面這個(gè)案件，買(mǎi)家為多貸z款與賣(mài)家簽訂陰陽(yáng)合同，故意在陽(yáng)合同提高房款金額，終導(dǎo)致貸z款無(wú)法發(fā)放，合同不得不解除。賣(mài)家主張買(mǎi)家構(gòu)成違約，要求賠償違約金、利息、律師費(fèi)等，法z院認(rèn)為賣(mài)家在知情的情況下仍同意配合簽訂陰陽(yáng)合同，也有過(guò)錯(cuò)，故不支持其賠償請(qǐng)求。終判z決已經(jīng)發(fā)生的費(fèi)用各種承擔(dān)，房屋過(guò)戶(hù)回賣(mài)家，過(guò)戶(hù)費(fèi)用由買(mǎi)家承擔(dān)。

判z決書(shū)節(jié)選：

法z院認(rèn)為,本案為房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛,訴z訟中,李賣(mài)家與聶買(mǎi)家一致同意解除雙方簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》、《廣州市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》,并將涉案房屋重新過(guò)戶(hù)至李賣(mài)家名下。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，關(guān)于李賣(mài)家主張聶買(mǎi)家支付違約金、墊z資付款利息及支付律師費(fèi)、訴z訟保全責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)的問(wèn)題。

⒈關(guān)于李賣(mài)家主張違約金的問(wèn)題。違約金是指按照當(dāng)事人的約定或者法律規(guī)定,一方當(dāng)事人違約時(shí)向另一方支付的損失。李賣(mài)家主張聶買(mǎi)家支付違約金的依據(jù)是聶買(mǎi)家未按約支付購(gòu)房尾款78萬(wàn)元。本案中,聶買(mǎi)家未取得郵儲(chǔ)銀行荔灣支行發(fā)放的貸z款,主要原因是借z款人提供虛z假信息,包括簽訂陰陽(yáng)合同。聶買(mǎi)家為了獲取超額貸z款在簽訂《廣州市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)將房屋成交價(jià)設(shè)定為112萬(wàn)元,李賣(mài)家在該合同上簽名并捺印確認(rèn),應(yīng)視為李賣(mài)家知道或者應(yīng)當(dāng)知道雙方簽訂的合同為虛z假合同,導(dǎo)致貸z款銀行不予放貸,李賣(mài)家存在過(guò)錯(cuò),無(wú)權(quán)主張違約金。故李賣(mài)家主張聶買(mǎi)家賠償違約金90000元,依據(jù)不足,不予支持。

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廣州買(mǎi)房時(shí)發(fā)現(xiàn)賣(mài)家只是掛名人，需要追加真正的賣(mài)家進(jìn)訴z訟嗎？

    張靜律師解答：若名義賣(mài)家披露真正的賣(mài)家，則可由買(mǎi)家自己選擇告誰(shuí)，告名義賣(mài)家還是真正賣(mài)家都可以，承擔(dān)責(zé)任都是一樣的。但是選定后就不能再更換。

本院認(rèn)為，關(guān)于林賣(mài)家是否需承擔(dān)《商鋪買(mǎi)賣(mài)合同》項(xiàng)下的出賣(mài)人義務(wù)的問(wèn)題?！逗贤ā返谒陌倭愣l規(guī)定，“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外”；第四百零三條第z一款、第二款規(guī)定，“受托人以自己的名義與第三人訂立合同時(shí)，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，受托人因第三人的原因?qū)ξ腥瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人對(duì)第三人的權(quán)利，但第三人與受托人訂立合同時(shí)如果知道該委托人就不會(huì)訂立合同的除外；受托人因委托人的原因?qū)Φ谌瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向第三人披露委托人，第三人因此可以選擇受托人或者委托人作為相對(duì)人主張其權(quán)利，但第三人不得變更選定的相對(duì)人”。本案中，涉案商鋪登記在林賣(mài)家名下，林賣(mài)家亦以自身名義與劉買(mǎi)家簽訂《商鋪買(mǎi)賣(mài)合同》，無(wú)充分證據(jù)反映林賣(mài)家在簽訂《商鋪買(mǎi)賣(mài)合同》之時(shí)有向劉買(mǎi)家披露其系代案外人澤某公司持有涉案商鋪的事實(shí)，而劉買(mǎi)家也以林賣(mài)家為合同相對(duì)方提起本案訴z訟，要求林賣(mài)家承擔(dān)《商鋪買(mǎi)賣(mài)合同》項(xiàng)下的出賣(mài)人義務(wù)?；诖耍仲u(mài)家應(yīng)作為出賣(mài)人向劉買(mǎi)家承擔(dān)返還購(gòu)房款及團(tuán)購(gòu)費(fèi)的出賣(mài)人義務(wù)。對(duì)林賣(mài)家提出涉案商鋪實(shí)際權(quán)屬人為澤某公司，一審未追加澤某公司，程序的主張，本院不予采納。

廣州房屋被查封了還能起訴過(guò)戶(hù)嗎？

   律師解答：不能了，只能起訴解除合同、賠償損失，或者提執(zhí)行異議。

《廣東省高z級(jí)人民z法z院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指引》第二十一條：房屋被依法查封,買(mǎi)受人起訴請(qǐng)求出賣(mài)人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,人民z法z院可以向其釋明變更訴z訟請(qǐng)求為解除合同、賠償損失,或者告知其可以依照民事訴z訟法第二百二十五條、第二百二十七條的規(guī)定主張權(quán)利。

《民事訴z訟法》第二百二十五條

執(zhí)行異議

當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定的，可以向負(fù)責(zé)執(zhí)行的人民z法z院提出書(shū)面異議。當(dāng)事人、利害關(guān)系人提出書(shū)面異議的，人民z法z院應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定撤銷(xiāo)或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當(dāng)事人、利害關(guān)系人對(duì)裁定不服的，可以定送達(dá)之日起十日內(nèi)向上一級(jí)人民z法z院申請(qǐng)復(fù)議。

第二百二十七條

案外人異議

執(zhí)行過(guò)程中，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書(shū)面異議的，人民z法z院應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判z決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判z決、裁定無(wú)關(guān)的，可以定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民z法z院提起訴z訟。

廣州法z院判z決房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效前，會(huì)提醒買(mǎi)家反訴退款嗎？

  張靜律師解答：一方起訴合同無(wú)效或撤銷(xiāo)，法z院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)支持的，應(yīng)該向被告釋明：“如法z院判z決合同無(wú)效，你方是否反訴返還財(cái)產(chǎn)”。如被告回復(fù)要反訴，則可一并審理。如被告回復(fù)即使法z院判z決合同無(wú)效，仍不反訴，則法z院可徑行判z決，由被告去另案起訴返還房款。

相關(guān)法條：

《廣東省高z級(jí)人民z法z院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指引》第四十四條：房屋買(mǎi)賣(mài)合同被認(rèn)定無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后, 買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)將房屋返還給出賣(mài)人,并支付房屋占有使用的費(fèi)用,費(fèi)用可參照同期同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算;出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收取的價(jià)款返還給買(mǎi)受人,并支付貸z款利息。一方當(dāng)事人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同并返還財(cái)產(chǎn),人民z法z院經(jīng)審理認(rèn)為合同無(wú)效或者應(yīng)予撤銷(xiāo)、解除的,應(yīng)當(dāng)向被告釋明反訴請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn),避免判z決單方返還財(cái)產(chǎn)造成當(dāng)事人利益失衡。

合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)的,一方因房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)受到的損失, 由當(dāng)事人按照各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)。合同解除的,守約方因房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)受到的損失,由違約方賠償。