廠房投資：廠房建成后總花費為2000 500 500=3000萬/300萬

(年租金)=10年 在不考慮維修費用的前提下，年收益率10%

如果是鋼結構廠房，10年以后幾乎無法繼續(xù)使用或者維護成本很高。

例子中能享受到的是且只是土地增值。這3000萬基本上是白投。這就意味著花了3000萬在1000萬的土地上修建了很多廠房，目的就是為了辦理到土地使用證，保住土地不被國家沒收。享受工業(yè)土地的增值。

根據以上兩方面情況，得到如下結論供參考：

1、收益率太低。

例子中的租金定價不能支撐投資。需要進行產品的調整，建造低造價高租金的廠房。(廠房和住房有本質區(qū)，實用性很重要，高造價并不意味著高租金，不一定適應市場需要)

2、降低廠房投入。

如果運作模式不變，租金和造價又受當地市場制約。那建議減少廠房投資，降低廠房修建面積。單純滿足政府的規(guī)劃要求，達到持有土地享受增值的目的。視作固定資產投資，辦理土地使用證后可用投資其他項目。

3、考慮調整運作模式。

如果單純廠房租賃不能實現有效的投資回報，建議在合理的范圍內調整運作模式。如：總部辦公、廠房定修出售、土地劃分出售或出租等。

 (1)選擇廠址：按你生產的產品的相關要求選廠址，要考慮生產對周圍環(huán)境可能導致的污染。

 (2)準備公司章程，到工商局申辦營業(yè)執(zhí)照。

 (3)按所生產的產品的相關要求，準備廠房與車間，在水質、環(huán)保、環(huán)境等方面應符合要求。

 (4)到當準計量局申辦企業(yè)產品標準,申辦每個產品條形碼。

 (5)到廣告公司定制商標樣稿。到商標事務所申辦商標注冊。

 (6)安裝調試設備，試產樣品。

 (7)到稅務部門申辦稅務事項。

 (8)包裝與原料進貨、制定內部規(guī)章制度、批量生產。

 (9)企業(yè)IC策劃、產品廣告宣傳。

 鋼結構新廠房建造流程：

  1、要有一片土地，依實際面積做個規(guī)劃。

  2、根據規(guī)劃設計廠房圖紙，上報規(guī)劃局。

  3、申請土地，土地部門準建并給出用地紅線。

  4、根據規(guī)劃設計廠房施工圖紙。

  5、以施工圖找施工單位。

  6、選擇施工單位與設計單位交流。

  7、施工單位依據規(guī)劃圖放線并按施工圖施工。 找有資質做“在建項目環(huán)境影響評價報告表（或登記表、報告書）”的機構做，然后交當地的環(huán)保局審批，然后再去工商局登記申請領營業(yè)執(zhí)照。

   國潤自成立起，就定位為專業(yè)科技產業(yè)園及商業(yè)地產運營管理，開發(fā)方負責物業(yè)的開發(fā)建設，國潤物業(yè)負責長期運營管理，在產業(yè)定位、園區(qū)升級改造、招商引資、運營策劃、物業(yè)管理和客戶服務等方面，發(fā)揮專業(yè)能力，通過 專業(yè)化分工與合作，實現業(yè)主利益的化。從、專 業(yè)、方向發(fā)展，從管理看效益，全新的運營管理模式將成 為行業(yè)的。

雙方當事人應當簽訂書面租賃合同。租賃合同的條款應包括：雙方的名稱、住所；廠房坐落、面積、附屬設施；廠房用途；租賃期限、租金數額、支付方式；違約責任及爭議解決途徑等。根據上海市日前發(fā)出的《關于本市加強租賃廠房和場所的生產、消防、特種設備安全管理意見的通知》，租賃雙方簽訂租賃合同時應當根據有關安全生產法律、法規(guī)的要求，簽訂安全生產管理協(xié)議，明確雙方的安全職責。租賃合同生效后的15日內，租賃當事人應當按規(guī)定向所在地房地產登記機構辦理租賃合同登記備案手續(xù)，同時將安全生產管理協(xié)議報租賃廠房、場所所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處備案。

　　3、租賃合同履行中的注意事項。租賃廠房從事生產經營活動的，應當符合原規(guī)劃設計的使用性質、安全生產條件和防火等級，未經有關部門審核同意，租賃雙方均不得擅自改變租賃廠房的生產使用性質。租賃本市內環(huán)線以內的廠房，不得從事危險化學品生產。不得在設有車間或者倉庫的建筑物內設置員工集體宿舍；也不得將生產、經營、儲存、使用危險物品的車間、商店、倉庫與員工宿舍安排在同一建筑物內。承租方應當在核準的經營范圍內從事生產經營活動，其營業(yè)執(zhí)照按規(guī)定進行年檢后，將營業(yè)執(zhí)照的復印件送交出租方備案。

　　承在租賃期間轉租廠房的，如果原租賃合同中約定可以轉租的，那么根據約定處理。如果對轉租沒有約定的，承轉租廠房應當取得出的書面同意，否則出有權解除租賃合同。在轉租過程中承和次承也要簽訂安全生產管理協(xié)議，明確生產、消防等安全管理職責。

(5)合同約定的租賃期限界滿或雙方協(xié)商一致解除合同后10日內，乙方應向甲方辦理交接手續(xù)，交接時乙方應保證工作人員撤離、將屬于自己的設備騰清，并將租賃范圍內的垃圾雜物等清理干凈。租賃期限為年，從年月日至年日。

　　(6)經甲乙雙方商定，租金的交納采取按年支付先付后用的方式，年租金為元，由乙方于每年日交納給甲方。如逾期交納租金30日以內，乙方除應補交所欠租金外還應向甲方支付年租金日千分之二的違約金；如逾期超過30日，甲方有權解除合同，乙方應甲方支付年租金百分之二十五的違約金。甲方向乙方收取約定租金以外的費用，乙方有權拒付。

　　(7)在租賃期限內，因不可抗拒的原因或者因城市規(guī)劃建設，致使雙方解除合同，由此造成的經濟損失雙方互不承擔責任。爭議解決方式：雙方協(xié)商一致可另行簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。本合同自雙方簽字蓋章后生效。本合同一式四份，雙方各執(zhí)兩份，具有同等法律效力。

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