商業(yè)用地的價值為何比住宅用地的價值高？

房地產的價值，本質上是權益的價值。比如同是住宅，一個有房產證，一個沒有房產證，毫無疑問，有房產證的房子值錢一些，因為前者業(yè)主對房產擁有完全的權益，可自住，可買賣，可，可出租;而后者，僅有自住的權益，當然也可以出租，但不能，買賣。

如果你明白了上面的原則，你的居住房雖然可作用商業(yè)經營，但權益比純商業(yè)房地產的少一些。比如辦營業(yè)執(zhí)照，有的地方禁止辦，有的可以辦，但很難。時，銀行也不敢按商業(yè)價值放貸，因為存在政策風險。另外，如果你要將房產證改成商業(yè)性質，你得向政府交一大筆補地價，這就是居住用地和商業(yè)用地的差價。

二、改變用途的大致程序

1、寫個變更用途的申請，然后報送到土地局，逐級上報到主管土地規(guī)劃

2、然后拿著批復到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃變更

3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補交土地出讓金

三、現在的情況

1、但是現在變更土地用途沒有特別充分的理由，一般是不會批下來的，因為國家現在對于城市規(guī)劃管理的非常嚴，如果不合規(guī)定變性了，到時候規(guī)劃審查的時候所以簽字的人都得受牽連，所以他們一般不會冒這個風險

2、所以很可能的結局就是，如果要變性就是政府收回土地使用權，重新公開出讓

1.建設用地要求工業(yè)布置對用地形狀、大小、地形、水源、能源、工程地質、水文地質及其他特殊要求均應滿足要求。

2.交通運輸要求包括鐵路、水運、公路和連續(xù)運輸等形式。

3.防止工業(yè)對城市環(huán)境的污染主要防止有害氣體、廢水、廢渣及噪聲的污染。

4.工業(yè)區(qū)與居住區(qū)的位置應距離近便，步行不超過30分鐘為宜。

工業(yè)用地調整

舊城工業(yè)布局調整對舊城工業(yè)布局的調整，以改善交通、衛(wèi)生、生產、生活等情況為主，可采取留、改、并、遷等方式進行。