廣州法z院可以拍賣違z法建筑房屋嗎？

    違z法建筑物的處置，是指未依法取得規(guī)劃、用地、建設審批，或者雖取得合法審批手續(xù)，但在規(guī)劃核準面積外違規(guī)建造，或拆除原合法建筑物后重建，且未到行政主管部門補辦相關手續(xù)，致使該房產(chǎn)無法辦理不動產(chǎn)權屬證書，或已有的權屬證書登記面積小于建筑實際使用面積的違z法建筑物的強制處置問題。至于上述期間的物業(yè)管理費（物業(yè)管理費從2016年11月起按每月1535元的標準計算至交還房屋之日止）和水費880。

《物權法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成立時發(fā)生效力。違z法建筑物的建造過程不合法，故被執(zhí)行人不能取得違z法建筑所有權，而僅享有占有利益，無絕z對排他性，不得對抗執(zhí)z法機關。因此，基于“不能讓違z法者受益”的要求，執(zhí)行法z院有權調(diào)整違z法建筑物的支配狀態(tài)，將原先由被執(zhí)行人占有、使用和收益的事實狀態(tài)，變更為由競買人等享有。違z法建筑物本身違z法不等于處置違z法建筑物的行為違z法，拍賣合法與否的判斷標準是且只能是“是否損害他人利益或社會公共利益”。事實上，對違z法建筑物帶瑕疵拍賣不會新增或擴大其對社會秩序和社會利益的影響，因為原先負z面影響已客觀存在。因此，筆者認為違z法建筑物是可以拍賣的。綜上所述，依照《中華人民共和國物權法》第三十四條、第三十七條的規(guī)定，判z決如下：一、被告鄭某、陳某于本判z決生效之日起30日內(nèi)向原告王某騰空交付位于廣州市白云區(qū)駿×街×號30×房。

但須注意的是，在法z院執(zhí)行違z法建筑物時，不可將違z法建筑物的權屬轉(zhuǎn)移登記設為前置條件。此外，在估價時還應區(qū)分違z法建筑物可否改正，并在評估價格中予以體現(xiàn)。行政主管部門對違z法建筑物轉(zhuǎn)移登記的處理方式有兩種：一是按照原始權屬證書登記面積予以過戶，競買人按照房屋權利現(xiàn)狀取得房產(chǎn)；因此，土地使用權和房屋所有權應一并拍賣，可分別評估土地使用權和房屋所有權的價值，確定總體價格及兩者的價格比，對屬于案外人的財產(chǎn)，將拍賣成交款按比例返還。二是以房產(chǎn)現(xiàn)狀與不動產(chǎn)登記簿記載的權利狀況不一致為由，不予轉(zhuǎn)移登記，以督促違z法建筑物使用者自行糾正。若由執(zhí)行法z院向登記機關發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，將違z法建筑物通過行為合法化，則將損害社會公共利益，侵害主管部門的行政。故無論行政主管部門采取何種方式，權屬登記均不屬于法z院協(xié)助范圍，應由買受人自行負責。

實踐中，不少法z院事先與行政主管部門充分溝通，解決違z法建筑物登記問題后再行拍賣，此舉有助于提升競買人的競買意愿，提高違z法建筑物的拍賣成交率。但法z院拍賣不以對違z法建筑物權屬登記為前置條件，與主管部門溝通結果不得影響拍賣進程。但法z院在處置前，應向競買人如實履行瑕疵風險告知義務，提示持有非z法建筑物的后果并給出合理性建議。如提醒買受人正確處理歷史遺留問題，闡明行政主管部門對違z法建筑物有權采取“限期改正并處罰款、限期拆除、沒收實物或違z法收入”等處罰措施。對違z法部分與合法建筑物可以物理分離的，建議其自行拆除，對可改正的違z法建筑物，建議其及時補辦相關手續(xù)。《物權法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成立時發(fā)生效力。

廣州沒有房z產(chǎn)證的房屋能否執(zhí)行拍賣？

    律師解答：針對產(chǎn)權證z件不完善的房產(chǎn)，如不具備初始登記條件，原則上進行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房產(chǎn)產(chǎn)權證z件不完善的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房產(chǎn)的權利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權登記事項由買受人或承受人自行負責；如具備初始登記條件的，執(zhí)行法z院處置后可以依法向房屋登記機構發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》；我國拍賣法有明文規(guī)定，拍賣人應當向競買人說明拍賣標的的瑕疵，競買人有權了解拍賣標的的瑕疵，有權查驗拍賣標的和查閱有關拍賣資料，拍賣人應當在拍賣前展示拍賣標的，并提供查看拍賣標的的條件及有關資料。暫時不具備初始登記條件的，執(zhí)行法z院處置后可以向房屋登記機構發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機構按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記。

廣州和佛山目前買房限購嗎？需要買多少年？

    律師解答：廣州限購，佛山不限購。

目前廣州市的限購范圍是除增城和從化之外的十個區(qū)。增城位于廣州市東部，從化位于廣州市東北部，它們均于2014年2月撤市設區(qū)，因為未被納入廣州于2013年出臺的限購“穗六條”范圍。廣州限購的十個區(qū)均要求：非廣州市戶籍的居民，連續(xù)買3年的，僅可購買一套住房；李某購買一處法z院變賣的房屋后，向縣國土資源局申請辦理該房屋的土地登記。z本市居民限購兩套。

   佛山2015年5月1日起取消住房限購政策。