廣州安置房可以買(mǎi)賣(mài)嗎？

廣州張靜律師多年來(lái)代理大量房產(chǎn)案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評(píng)。特擅長(zhǎng)二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛，商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛，宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛，征A地拆遷補(bǔ)償糾紛及商鋪?zhàn)赓U與買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢。

1、主要是看土地證性質(zhì)是國(guó)有還是集體；是否能上市交易；能上市是可以買(mǎi)的；不能上市交易則是小產(chǎn)權(quán)房；由于是拆遷戶安置房是政府補(bǔ)貼給當(dāng)事人的，所以必需是當(dāng)事人才能辦到房產(chǎn)z證；一般都比較長(zhǎng)時(shí)間才能辦下來(lái)！拆遷戶安置房要5年才能上市交易的；依據(jù)上述政策規(guī)定，宅基地使用權(quán)經(jīng)公告無(wú)異議的，可以給父親發(fā)放集體建設(shè)用地使用權(quán)證。故要5年之后才能過(guò)戶而且要補(bǔ)完國(guó)有地稅；如果你一定要的話z好找個(gè)律師給你合同約定！

2、拆遷戶安置房相對(duì)商品房要便宜點(diǎn)；但是有一定的風(fēng)險(xiǎn)！過(guò)戶的費(fèi)用和商品房過(guò)戶費(fèi)用一樣！只是要補(bǔ)完國(guó)有地稅！！這個(gè)你們可以約定由賣(mài)主來(lái)交！

3、安置房除當(dāng)事人外其它人不能代款！

如果對(duì)方這套安置房是購(gòu)買(mǎi)了5年以上那么你就可以辦理房產(chǎn)z證，因?yàn)榘仓梅勘仨氁?gòu)買(mǎi)5年后才可以上市交易的。到時(shí)候才需要交納稅費(fèi)，具體的費(fèi)用如下：

一、 買(mǎi)房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：

1、 契稅：房款的1.5% （面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）

2、 交易費(fèi)：3元/平方米

3、 測(cè)繪費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定

4、 權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。

二、 賣(mài)房人應(yīng)繳納稅費(fèi)：

1、 交易費(fèi)：3元/平方米

2、 營(yíng)業(yè)稅：差價(jià)*5.5%(房產(chǎn)z證未滿5年的)

3、 個(gè)人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%（房產(chǎn)z證滿5年并且是wei一住房的可以免除）

如果還沒(méi)有辦理土地證的，到時(shí)候還需要繳納土地出讓金，大概是房款的3%左右。

廣州房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議沒(méi)有網(wǎng)簽是否就不生效呢？

二手房買(mǎi)賣(mài)，通常由中介組織買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)的價(jià)格、付款期限、付款方式、中介費(fèi)用等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成一致后簽訂書(shū)面的三方房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，各權(quán)利義務(wù)主體根據(jù)協(xié)議約定完成網(wǎng)簽、貸z款、資金托管、過(guò)戶等手續(xù)。如果在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后雙方即產(chǎn)生矛盾，沒(méi)有進(jìn)行網(wǎng)簽，那么之前所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議屬于購(gòu)房意向還是生效的買(mǎi)賣(mài)合同呢？第3種觀點(diǎn)認(rèn)為屬于非典型擔(dān)z保，出賣(mài)人作為買(mǎi)受人的保證人向銀行承擔(dān)了擔(dān)z保功能。

近日法A院審結(jié)一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，買(mǎi)房人主張簽訂的書(shū)面協(xié)議只是意向，只有網(wǎng)簽的正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同才對(duì)雙方有約束力，未獲得法A院支持。

方女士將自己的房屋出售給華先生，華先生支付1萬(wàn)元定金后就再?zèng)]付款。方女士訴至法A院，要求判令華先生按合同約定支付違約金5萬(wàn)元。華先生辯稱其與方女士簽訂正式的存量房買(mǎi)賣(mài)合同，即網(wǎng)簽合同之前，方女士無(wú)權(quán)要求其支付任何款項(xiàng)。

法A院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》中約定了房屋的基本情況、房屋性質(zhì)、情況、成交價(jià)格等不違反國(guó)家法律、行規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，已經(jīng)成立并生效。網(wǎng)簽是房地產(chǎn)主管部門(mén)因市場(chǎng)管理需要而規(guī)定的公示程序，是否網(wǎng)簽不影響雙方簽訂的合同的效力。

根據(jù)《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》的約定，華先生需先向方女士支付30萬(wàn)元用于注銷權(quán)、拿回產(chǎn)權(quán)證，然后雙方辦理資金托管過(guò)戶手續(xù)，故華先生應(yīng)當(dāng)在合同約定的辦理資金托管與過(guò)戶手續(xù)前支付30萬(wàn)元?，F(xiàn)因華先生未能履行上述義務(wù)，方女士可以依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（三）款的規(guī)定解除合同。由于華先生違約導(dǎo)致合同解除，應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定承擔(dān)房?jī)r(jià)3%的違約金。因其安置對(duì)象的特定性，使該類房屋的買(mǎi)賣(mài)除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。故華先生向方女士支付違約金5萬(wàn)元。

廣州欠繳物業(yè)費(fèi)的時(shí)效如何計(jì)算？

徐先生因5年未交物業(yè)費(fèi)被物業(yè)公司起訴至法A院，徐先生辯稱，時(shí)效為2年，前面3年的物業(yè)費(fèi)已過(guò)時(shí)效。法A院經(jīng)審理認(rèn)為，徐先生同意支付二年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)視為徐先生對(duì)物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)事實(shí)的認(rèn)可；物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)處于持續(xù)性狀態(tài)，同時(shí)通過(guò)郵寄信件方式，表明物業(yè)公司并未放棄主張相應(yīng)權(quán)利。因此徐先生的請(qǐng)求不能得到法A院支持。拆遷安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。

律師講法：本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是雙方間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)之債z務(wù)履行是否超過(guò)時(shí)效。A高人A院《關(guān)于審理民事案件適用時(shí)效制度若干問(wèn)題的規(guī)定》第五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定同一債z務(wù)分期履行的，時(shí)效期間從后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算?！卑凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同，徐先生給物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式為分期履行，這使得各期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的支付具備一定的獨(dú)立性，但該獨(dú)立性不足以否認(rèn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)這一債z務(wù)的整體性。原房主將水電戶名進(jìn)行變更，屬于購(gòu)房合同中附隨的協(xié)助義務(wù)，即便購(gòu)房合同中對(duì)此沒(méi)有進(jìn)行約定，作為合同的附隨義務(wù)，原房主也是有義務(wù)協(xié)助新房主將水電戶名進(jìn)行變更。從每一期物業(yè)費(fèi)的債z務(wù)履行期限屆滿日起分別計(jì)算時(shí)效，不僅割裂同一合同的整體性，而且將導(dǎo)致債z權(quán)人因擔(dān)心其債z權(quán)超過(guò)時(shí)效而頻繁主張權(quán)利，動(dòng)搖了雙方之間的合同基礎(chǔ)，也背離了時(shí)效制度的價(jià)值目標(biāo)。

前3年，物業(yè)公司以信函方式向徐先生催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)；此后亦一直在為訴爭(zhēng)房屋實(shí)際提供物業(yè)服務(wù)，雙方間的債z權(quán)債z務(wù)關(guān)系處于連續(xù)狀態(tài)，因此縱觀全案，物業(yè)公司未怠于行使權(quán)利。徐先生認(rèn)為本案已經(jīng)超過(guò)時(shí)效，并無(wú)法律依據(jù)。

時(shí)效制度存在的初衷，是為了禁止權(quán)利濫用，維護(hù)交易秩序穩(wěn)定。業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同所承擔(dān)的主要義務(wù)，目前較多的做法是按年支付。如果物業(yè)服務(wù)合同為一年一簽，那么一份合同確定的付款期可能成為一個(gè)時(shí)效的起算點(diǎn)：如果物業(yè)服務(wù)合同是兩年一簽甚至多年一簽，那么時(shí)效起算時(shí)間就不是以每一付款期為起點(diǎn)獨(dú)立計(jì)算，而是將多次付款行為視作一個(gè)整體，從后一期開(kāi)始計(jì)算。小呂聽(tīng)到部分業(yè)主說(shuō)，房屋存在局部漏水問(wèn)題，小呂就告訴開(kāi)發(fā)商，等房屋維修好了其才會(huì)收房。按期支付物業(yè)費(fèi)，體現(xiàn)的是業(yè)主一方對(duì)物業(yè)服務(wù)協(xié)議和物業(yè)服務(wù)工作的尊重，能夠彰顯業(yè)主誠(chéng)信負(fù)責(zé)的態(tài)度，是小區(qū)可續(xù)治理過(guò)程中的重要一端。