廣州嘉集建筑工程有限公司是專門從事建筑物加固與設(shè)計、加裝電梯工程等特種技術(shù)的研發(fā)與施工，并集科研、設(shè)計、施工于一體的綜合性高新建筑科技企業(yè)。公司成立以來，以“專注，創(chuàng)新，務(wù)實，以客戶為中心”的精神，為客戶解決了一項又一項技術(shù)難題。

公司業(yè)務(wù)范圍包括：1、建筑物結(jié)構(gòu)加固補強；2、加裝電梯工程；3、地基與基礎(chǔ)工程；4、建筑防水工程；5、建筑裝飾工程設(shè)計；6、消防設(shè)施工程設(shè)計與施工；7、加固改造方案設(shè)計、安全評估、技術(shù)咨詢及相關(guān)專業(yè)合作。

   “親兄弟明算賬”可活用在加裝電梯業(yè)主溝通上

     中華文化博大精深，一些通過歷史沉淀下來的經(jīng)驗老話也會給現(xiàn)代人一些啟發(fā)，其中就有句俗語，叫“親兄弟明算賬”，意思是關(guān)于錢的事，不管關(guān)系有多好，都應(yīng)該分得清清楚楚。如今，把這句話用到老舊小區(qū)加裝電梯這件事情上，也同樣管用。

　　自從國內(nèi)不少城市開展既有住宅加裝電梯以來，一有成功案例媒體經(jīng)常會提到的是“達成共識”。怎樣才能達成共識？必須所有相關(guān)主體坐下來談，談充分，談透徹，而談的內(nèi)容之一，就是“親兄弟明算賬”，如何平衡好各方利益。據(jù)非正式統(tǒng)計，這也是目前為止全市行政區(qū)提出對既有住宅加裝電梯實施資金補助。那些順利安裝電梯的小區(qū)，是把賬算明白了；還在鬧矛盾的，有些就是賬算不清的。你和我談利益，我和你談感情；你和我說道德，我和你說權(quán)利。不同的概念攪和在一起，這賬誰能算清？

　　加裝電梯后對老舊小區(qū)的住戶來說是件大好事，但好事要辦好，有兩筆賬應(yīng)該算清：一是高層房產(chǎn)普遍增值，無論出售或自住，業(yè)主均獲得實打?qū)嵉暮锰?；二是底層房產(chǎn)增值有限甚至貶值，業(yè)主的生活、心理或多或少受到影響，損失也是實實在在的?！鞍偬萑f人”舊樓宇加裝電梯獎勵由區(qū)財政按照每年各條街道增設(shè)電梯的數(shù)量安排相應(yīng)作經(jīng)費，根據(jù)舊樓宇加裝電梯的審批情況，按加裝一臺電梯獎勵10萬元制定財政實施方案。因此，高層業(yè)主要有換位思考的意識，在經(jīng)濟上適當(dāng)補償?shù)讓訕I(yè)主，這從經(jīng)濟學(xué)角度看也是說得過去的。當(dāng)然，有底層業(yè)主高風(fēng)亮節(jié)放棄補償，但高層業(yè)主切不可拿道德和鄰里感情去逼底層業(yè)主，否則效果會適得其反。

　　鄰里之間是一個利益共同體，維系這個共同體的紐帶包括法律、道德等社會契約，也包括感情。此類案件的爭議焦點多集中在以下三個方面：一、加建電梯是需征求本單元樓內(nèi)“雙三分之二”同意還是需要100%的業(yè)主同意。任何一個紐帶缺失，時間久了鄰里關(guān)系都會失衡。“明算賬”的好處，是心平氣和地將是非利益擺在明處，做到相對公平和均衡，不僅把事辦了，還讓人心里舒坦。然而在現(xiàn)實中，一些業(yè)主抹不開面子情分，恥于談錢；又或者認(rèn)為先開口會陷于被動，于是沒有充分表達自己的意見和訴求。等真到了安裝電梯時，又壓抑不住內(nèi)心的情緒表示反對。既然如此，何不當(dāng)初就算個明明白白？

　　老小區(qū)加裝電梯是一項惠民工程，政府起到的只是引導(dǎo)和協(xié)調(diào)作用，而電梯工程公司起到的是指引業(yè)主與安裝電梯的作用，而真正的考驗是小區(qū)業(yè)主自治管理的能力。公司成立以來，以“專注，創(chuàng)新，務(wù)實，以客戶為中心”的精神，解決了一項又一項技術(shù)難題。權(quán)利和責(zé)任是兩面，政府不再大包大攬，業(yè)主就得學(xué)會自己做主，自己算賬。當(dāng)然，政府也可以把引導(dǎo)工作做到位，例如有些城市將補償方案和標(biāo)準(zhǔn)寫進文件，有了“專業(yè)指導(dǎo)意見”，老百姓算起賬來就會輕松許多。

　　法規(guī)中，加裝電梯的前提是三分之二業(yè)主同意，但并不意味著可以就此忽略底層業(yè)主的意愿和權(quán)利。政策空白安裝不知找誰批連日來，記者深入多個老舊小區(qū)采訪發(fā)現(xiàn)，一些老舊樓房不能加掛電梯的障礙是申請人不知道到哪些部門申請。算賬的過程，是溝通、讓步、妥協(xié)的過程，必須尊重每個人的知情權(quán)、選擇權(quán)。工程的規(guī)劃方案和后期影響、得失利弊、補償?shù)姆绞椒椒ā~算得越細(xì)，談得越充分，就越容易達成共識，從而讓好事辦好，實現(xiàn)共贏。

   廣東嘉集建筑工程有限公司是專門從事建筑物加固與設(shè)計、加裝電梯工程等特種技術(shù)的研發(fā)與施工，并集科研、設(shè)計、施工于一體的綜合性高新建筑科技企業(yè)。公司成立以來，以“專注，創(chuàng)新，務(wù)實，以客戶為中心”的精神，為客戶解決了一項又一項技術(shù)難題。

  都來說說：老舊小區(qū)加裝電梯，你也想有嗎？

  由于歷史的原因，本市中心城區(qū)有大量多層老舊樓房沒有配建電梯。又或者認(rèn)為先開口會陷于被動，于是沒有充分表達自己的意見和訴求。上下樓不方便，已成為老年人日常生活與安全出行的一大障礙，一些住在6、7層老樓上身體衰弱的老人，上下樓非常吃力，非常期盼加裝電梯。老舊樓房加裝電梯除了改善老人生活質(zhì)量外，也是提升城市住區(qū)品質(zhì)，減少重復(fù)置業(yè)，節(jié)約社會資源的一個重要途徑。

  早在去年10月，全國老齡辦、國家發(fā)展改革委等25個部委就共同發(fā)布了《關(guān)于推進老年宜居環(huán)境建設(shè)的指導(dǎo)意見》，鼓勵各地加大適老化建設(shè)力度，老舊樓房加裝電梯已經(jīng)成為急需開展的適老化內(nèi)容。如今材料和人工費用都在漲價，錢放在銀行貶值，但投資加裝電梯卻有可觀的增值利益。連日來，記者采訪發(fā)現(xiàn)，雖然老樓加裝電梯方便老人，還節(jié)約社會資源，但實施起來卻困難重重。其中包括：缺乏總體規(guī)劃設(shè)計、一樓住戶不配合、資金來源缺乏等多個問題，急需全社會群策群力，盡快解決這些難題。

廣州嘉集建筑工程技術(shù)有限公司是專門從事建筑物加固與設(shè)計、加裝電梯工程等特種技術(shù)的研發(fā)與施工，并集科研、設(shè)計、施工于一體的綜合性高新建筑科技企業(yè)。原因是一樓住戶在一個小區(qū)樓門中具有非常重要的位置，如果未經(jīng)他們的同意就安裝，很可能會激化矛盾。公司成立于2014年6月，注冊資金8000萬元，具有較扎實的管理基礎(chǔ)和技術(shù)力量，擁有特種工程（結(jié)構(gòu)補強）、勞務(wù)分包等建筑業(yè)企業(yè)證書，資質(zhì)齊全，經(jīng)驗豐富。

公司自成立以來，以“專注，創(chuàng)新，務(wù)實，以客戶為中心”的精神，為客戶解決了一項又一項技術(shù)難題。在加裝電梯工程方面，我公司承建了觀光電梯、舊樓加裝等工程計百余項；服務(wù)對象涵蓋全球500強企業(yè)、國內(nèi)上市公司、公共事業(yè)單位、國有企業(yè)等。

公司業(yè)務(wù)范圍包括：1、建筑物結(jié)構(gòu)加固補強；2、加裝電梯工程；3、地基與基礎(chǔ)工程；4、建筑防水工程；5、建筑裝飾工程設(shè)計與施工；6、消防設(shè)施工程設(shè)計與施工；7、加固改造方案設(shè)計、安全評估、技術(shù)咨詢及相關(guān)專業(yè)合作。

優(yōu)勢：擊中三大居住痛點

挑戰(zhàn)：需要后續(xù)政策支持

對于“6 1”模式，與會專家表示，這個方案是一件惠民的好事，也切中了老百姓關(guān)心的幾個痛點。

其一，通過加裝電梯和室內(nèi)外無障外通道，每戶住戶的實際使用面積可增加6~15㎡，這對早期建筑面積普遍較小的老小區(qū)住戶來說，是一個切實的利益。

其二，老小區(qū)因為規(guī)劃早，普遍存在停車緊張的情況，而“6 1”模式中的園區(qū)提升整治，可增加立體車庫，解決停車難問題。

其三，老小區(qū)普遍缺乏服務(wù)用房，加層可為此提供房源，解決居家養(yǎng)老問題。在這些優(yōu)勢的助攻下，老舊小區(qū)加裝電梯的反對聲可能會小很多。

但是，由于“6 1”模式牽涉到的面太廣，其面臨的挑戰(zhàn)也很多。

杭州政策研究室（決策辦）主任助理俞寒江認(rèn)為，在原有的老住宅樓加裝電梯必須符合相關(guān)法規(guī)要求，當(dāng)務(wù)之急是做好樣板樓的建設(shè)，當(dāng)市民看到了好的樣本，會打消很多顧慮。

杭州市發(fā)改委規(guī)劃設(shè)計院副院長鈕建表示，這一模式下，成本核算、相關(guān)方的持續(xù)運營服務(wù)能力都很關(guān)鍵，并且需要后續(xù)大量的政策支持，他提議，如果“6 1”模式能夠形成一套標(biāo)準(zhǔn)化體系，滿足國家對政府部門的標(biāo)準(zhǔn)化考核管理，并將老小區(qū)綜合改造跟2022年亞運會相關(guān)工作掛鉤對接，打造魅力新杭州，其在杭州的試點、推廣可能會更順暢。想要購買已經(jīng)裝好電梯的朋友們可能要失望了，因為這里不少業(yè)主是老人家，之前放盤就是打算置換電梯樓，而這里生活配套完善，因此加裝電梯后，許多老人家都覺得沒必要換房子了，所以基本沒有放盤。

據(jù)了解，目前江干區(qū)有小區(qū)已經(jīng)對“6 1”模式表示感興趣。

     廣東嘉集建筑工程技術(shù)有限公司是專門從事建筑物加固與設(shè)計、加裝電梯工程等特種技術(shù)的研發(fā)與施工，并集科研、設(shè)計、施工于一體的綜合性高新建筑科技企業(yè)。低樓層可獲得適當(dāng)補償舊樓加裝電梯所需要的資金，可以按照4種方式籌集，包括根據(jù)所在樓層等因素，由業(yè)主按照一定的分?jǐn)偙壤餐鲑Y，分?jǐn)偙壤晒餐鲑Y業(yè)主協(xié)商約定。公司成立于2014年6月，注冊資金8000萬元，具有較扎實的管理基礎(chǔ)和技術(shù)力量，擁有特種工程（結(jié)構(gòu)補強）、勞務(wù)分包等建筑業(yè)企業(yè)證書，資質(zhì)齊全，經(jīng)驗豐富。

廣州市舊樓加建電梯常見糾紛

據(jù)《南方都市報》報道，廣州市國土資源提供的數(shù)據(jù)顯示，歷年來受理加建電梯規(guī)劃審批案件400-600宗，并呈逐年上升趨勢。原告大多為低層業(yè)主，其認(rèn)為規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》不合法，起訴規(guī)劃部門要求撤銷《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。截至2016年7月，規(guī)劃部門共審批通過加建電梯的既有住宅約2,500幢。舊樓加建電梯的核心矛盾是低層業(yè)主與高層業(yè)主之間的利益沖突。筆者曾代理過若干起涉及舊樓加建電梯的案件，現(xiàn)結(jié)合廣東省、廣州市的相關(guān)規(guī)范性文件判例對此類案件的情況進行一些梳理和分析。

舊樓加建電梯常見糾紛類型

舊樓加建電梯的常見糾紛類型有以下幾種：一、低層業(yè)主提起行政，要求撤銷規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；二、反對加建電梯的業(yè)主提起行政，要求撤銷街道辦事處頒發(fā)的建設(shè)工程開工備案證明書；三、反對加建電梯的業(yè)主阻止加建電梯施工，同意加建電梯的業(yè)主提起民事，要求反對業(yè)主不得阻止、妨礙、破壞施工；四、因增設(shè)電梯了業(yè)主的所有權(quán)和相鄰權(quán)，業(yè)主提起民事，要求對其損失進行補償。記者注意到，一些老舊小區(qū)準(zhǔn)備加掛電梯的住戶為了避開一樓住戶的阻撓，準(zhǔn)備采用動用房屋維修費用只需三分之二業(yè)主同意的方式?，F(xiàn)分述如下：

撤銷 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》行政

撤銷《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的行政是加建電梯過程中多發(fā)的類型。當(dāng)時公示期也有一個業(yè)主提出反對意見，其他業(yè)主通過耐心溝通，做通了他的思想工作。據(jù)筆者了解，中山大學(xué)、暨南大學(xué)、廣州體育學(xué)院、華南農(nóng)業(yè)大學(xué)、廣東工業(yè)大學(xué)、廣東廣播電視大學(xué)等高校的教職工住房均發(fā)生過此類。原告大多為低層業(yè)主，其認(rèn)為規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》不合法，起訴規(guī)劃部門要求撤銷《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。此類案件的爭議焦點多集中在以下三個方面：

一、加建電梯是需征求本單元樓內(nèi)“雙三分之二”同意還是需要100%的業(yè)主同意？根據(jù)《試行辦法》第三條規(guī)定：“既有住宅增設(shè)電梯的意向和建筑設(shè)計方案應(yīng)當(dāng)充分聽取擬增設(shè)電梯所在物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)業(yè)主的意見，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意，但增設(shè)電梯擬占用業(yè)主專有部分的，應(yīng)當(dāng)征得該專有部分的業(yè)主同意。記者首先來到物業(yè)辦，物業(yè)經(jīng)理告訴記者，加裝電梯的戶主住5號樓?！币虼耍瑢徟袑嵺`中，只有增設(shè)電梯擬占用業(yè)主專有部分面積，才適用100%的業(yè)主同意，如果未占用業(yè)主專有部分面積，則僅需雙三分之二以上的業(yè)主同意。

第二、根據(jù)《試行辦法》第四條規(guī)定：“既有住宅增設(shè)電梯應(yīng)當(dāng)滿足有關(guān)城市規(guī)劃、建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)安全和消防安全等規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求。此外，81號大院138號、35-6號、50-1號、59-1號和59-2號也get電梯了?！蹦敲矗?guī)劃部門頒發(fā)許可證是否以符合上述規(guī)范為前置要件？結(jié)構(gòu)安全如何認(rèn)定？實踐中，建筑設(shè)計單位一般是由同意增設(shè)電梯的業(yè)主委托的，由建筑設(shè)計單位出具“結(jié)構(gòu)安全說明”是否公正？消防安全是否要取得機關(guān)審批？根據(jù)《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》，消防審核是在建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，并非頒發(fā)許可證的前置條件。由于《試行辦法》的規(guī)定比較模糊，導(dǎo)致在審判過程中雙方對此爭議較大。

第三、在原告未獲得補償?shù)那闆r下規(guī)劃部門頒發(fā)許可證是否合法？《試行辦法》第六條規(guī)定，同意增設(shè)電梯的業(yè)主應(yīng)當(dāng)以書面協(xié)議形式與不同意增設(shè)電梯的業(yè)主展開協(xié)商，并對利益受損業(yè)主進行補償?shù)馁Y金籌集預(yù)案?！艾F(xiàn)在南京加裝電梯實行三分之二業(yè)主同意就可以裝了，不過政府還是希望能取得所有業(yè)主的認(rèn)可，這樣可以避免很多麻煩。實踐中，大多原告未與同意增設(shè)電梯的業(yè)主達成補償?shù)臅鎱f(xié)議，在原告未獲得補償?shù)那闆r下規(guī)劃部門頒發(fā)許可證是否合法？審判實踐中，一般認(rèn)為業(yè)主之間是否達成補償?shù)臅鎱f(xié)議不是頒發(fā)許可證的前置條件，如業(yè)主認(rèn)為增設(shè)電梯影響其權(quán)益的，可以通過民事途徑解決。

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