廣州二手房買家超期未取得同貸書，要如何賠償賣家？

    張靜律師解答：如買家遲延取得同貸書，且在合同約定的寬限期內(nèi)（一般10-15天，期間支付逾期違約金，但賣家仍不能解除合同）仍未取得，則賣家可以解除合同。但違約金如約定過高的，法z院一般都會(huì)降低。如下面這個(gè)案件，合同約定的違約金是房?jī)r(jià)10個(gè)點(diǎn)（87萬(wàn)），終法z院認(rèn)為沒收定金30萬(wàn)已足以彌補(bǔ)賣家損失，于是將違約金降至30萬(wàn)，剛好抵扣定金，互不找補(bǔ)。

判z決書節(jié)選：

法z院認(rèn)為，關(guān)于張買家是否應(yīng)向梁賣家支付違約金及如何支付的問題。如前所述,張買家逾期支付首期款已超過十日,依據(jù)雙方在《房屋買賣合同》中的約定,梁賣家有權(quán)要求張買家支付成交價(jià)10%的違約金。關(guān)于違約金標(biāo)準(zhǔn),雖然合同約定以成交價(jià)10%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,但從本案雙方的實(shí)際履行情況來看,從合同履行伊始,便出現(xiàn)張買家因資金問題而無(wú)法按期履行付款義務(wù)的問題,梁賣家在明知該情況下仍選擇對(duì)此作出適度容忍,并與張買家協(xié)商變更合同約定,延長(zhǎng)履行期限,張買家亦有通過變更申請(qǐng)按揭貸z款人、申請(qǐng)信用貸z款等途徑籌金,故張買家并不存在惡意拒絕履行合同義務(wù)的情形,本院據(jù)實(shí)將合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為30萬(wàn)元。因梁賣家表示同意將其已收取的定金與違約金一并處理,兩項(xiàng)抵消后,梁賣家無(wú)需再向張買家返還定金30萬(wàn)元,張買家亦無(wú)需另行向梁賣家支付違約金。

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廣州為套取貸z款與他人簽訂虛z假的房屋買賣合同有效嗎？

    張靜律師解答：無(wú)效。銀z行知道房屋買賣合同虛z假仍簽訂擔(dān)z保貸z款合同的，貸z款合同也無(wú)效。相關(guān)法條：

《廣東省高z級(jí)人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十二條：出賣人為套取貸z款與他人簽訂虛z假的房屋買賣合同,應(yīng)當(dāng)依照民z法總則第z一百四十六條第z一款的規(guī)定,認(rèn)定買賣合同無(wú)效。

金融機(jī)構(gòu)知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋買賣合同虛z假,仍然與買受人簽訂房屋擔(dān)z保貸z款合同的,該貸z款合同亦屬虛z假,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。該貸z款合同關(guān)系實(shí)際存在于金融機(jī)構(gòu)與出賣人之間, 合同效力依照民z法總則第z一百四十六條第二款的規(guī)定處理。

民z法總則第z一百四十六條第z一款：行為人與相對(duì)人以虛z假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。

民z法總則第z一百四十六條第二款：以虛z假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。

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1、請(qǐng)求過戶適用訴z訟時(shí)效嗎？

  張靜律師解答：一般情況下要使用3年訴z訟時(shí)效。但房屋已經(jīng)交付使用的情況下不適用，不管過多少年都可以起訴過戶。

相關(guān)法條：

《廣東省高z級(jí)人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第四十六條：房屋交付后,買受人請(qǐng)求出賣人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,出賣人提出訴z訟時(shí)效抗辯的,不予支持。

2、逾期辦z證或者逾期交房違約金的訴z訟時(shí)效何時(shí)起算？

四十七、買受人請(qǐng)求出賣人支付逾期辦z證或者逾期交房違約金,違約金為固定金額的,從合同約定或者法定的履行期限屆滿之次日起計(jì)算訴z訟時(shí)效期間。按日或者按月等時(shí)間單位累計(jì)計(jì)算違約金的,按每個(gè)個(gè)別債權(quán)分別計(jì)算訴z訟時(shí)效期間。