物業(yè)服務目標的實現(xiàn)必須輔助以管理的手段

服務是為滿足他人的需求或實現(xiàn)他人的利益而開展的工作，具有順從性；管理則是為實現(xiàn)一定的目標而約束或限制他人的行為，具有強制性，兩種彼此矛盾和對立的行為在物業(yè)管理活動中得到了統(tǒng)一。與其他服務行業(yè)相比，物業(yè)管理行業(yè)的準公共性，決定了不同的業(yè)主（客戶）對物業(yè)服務具有不同的理解和不同的偏好，個別要求和偏好可能影響多數(shù)業(yè)主的利益實現(xiàn)，為了滿足多數(shù)業(yè)主的共性需求，就必須約束和限制少數(shù)（或個別）業(yè)主的個性需求和偏好,在這種情況下，管理就成為物業(yè)服務的一個特殊而必備的手段。

同樣, 從物業(yè)管理的權利本源看，物業(yè)管理權來源于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，建筑物區(qū)分所有權并不具備傳統(tǒng)所有權和排他性，單個業(yè)主所有權的行使是受到有條件限制的，業(yè)主對專有部分行使所有權，不得妨礙建筑物的安全，不得影響建筑物的使用功能，不得破壞建筑物的外觀；業(yè)主對共有部分僅具有按約定使用的權利，而不得以共有為名擅自占有、收益和處分；業(yè)主不得從事任意棄置垃圾、占通道，排放大氣污染物，施放噪聲和違規(guī)搭建等行為，限制業(yè)主濫用物權，約束少數(shù)業(yè)主的不當行使建筑物區(qū)分所有權的行為，是物業(yè)服務之中的“管理”內涵。

從物業(yè)管理的權利讓渡看，物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合約取得物業(yè)管理權，為實現(xiàn)合約目標，業(yè)主通常在物業(yè)服務合同中明確約定，物業(yè)服務企業(yè)有權采取必要措施制止業(yè)主和物業(yè)使用人違反管理規(guī)約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。

在《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（征求意見稿）》的解釋中，明確規(guī)定“業(yè)主會或者業(yè)主實施妨害物業(yè)服務企業(yè)對建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施和業(yè)主共同生活秩序進行服務和管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求排除妨害，消除危險，恢復原狀或者賠償損失的，應予支持”，這同樣印證了物業(yè)服務中管理內容的判斷。

?物業(yè)管理公司了解業(yè)戶就是尋找市場

物業(yè)管理公司是服務的提供者，其服務對象主要是物業(yè)區(qū)域的物業(yè)產(chǎn)權人（業(yè)主）和物業(yè)使用人（租戶或其他住戶），我們統(tǒng)稱為業(yè)戶，他們是服務的接受者，是物業(yè)管理公司的顧客，物業(yè)管理公司要實施服務營銷，創(chuàng)造更多的顧客，就首先要了解業(yè)戶，了解其構成、需求及其消費動機與消費習慣，然后才能進行有針對性的服務營銷策劃。

了解業(yè)戶的過程也是一個市場調研、市場細分，即尋找市場的過程，通過對業(yè)戶的了解，特別是對業(yè)戶需要、期望與需求的了解，對業(yè)戶效用、價值與滿足的了解，你就能知道業(yè)戶滿意什么樣的服務產(chǎn)品，進而找到服務營銷的目標市場與經(jīng)營對策。

物業(yè)管理服務費用難收的具體表現(xiàn):

內部收費管理機制不明確。收費措施不完善，無職責標準可言；收費區(qū)域劃分不合理，收費戶數(shù)與房管員的實際管理能力相差懸殊；收費提成指標和各項獎罰措施脫離實際，影響了收費人員的收費積極性。

認為公用設施運行、修理費用分攤不合理。即多層、高層、住宅1層-第3層的物業(yè)所有人、使用人認為物業(yè)公司要求他們按自來水的用量、建筑面積等分攤頂層水箱、加壓水泵、電梯等公用設施運行、修理費用不合理，他們不需使用水箱、加壓水泵、電梯等公用設施，不應繳納上述費用。