廣州經(jīng)濟適用房的5年交易期限從什么時候開始算？

  律師解答：經(jīng)濟適用房滿5年可上市交易，五年限制交易期限的起算日期為簽訂購房合同之日。

判z決書節(jié)選：

本院認為：雙方簽訂的《購房協(xié)議書》系雙方的真實意思表示，未違反相關(guān)法律法規(guī)的強制性規(guī)定，故認定該《購房協(xié)議書》合法有效。最后，雖李某主張因《合同》沒有履行致使其在另行購房時產(chǎn)生額外支出，但上述支出并非姚某訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的《合同》無法履行可能造成的損失，且涉案房屋所在區(qū)域的房價已實際上漲，李某的相關(guān)損失亦可得到一定彌補。邱某以涉案房屋屬于五年內(nèi)禁止上市交易的經(jīng)濟適用房，雙方簽訂的買賣合同妨礙了購買經(jīng)濟適用房的正常秩序，損害了社會公共利益為由，主張雙方簽訂的《購房協(xié)議書》無效，但依據(jù)《廣州市經(jīng)濟適用住房制度實施辦法（試行）》第十六條的規(guī)定，購房人滿五年可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房，五年限制交易期限的起算日期為“簽訂購房合同之日”。而本案中的邱某與廣州邊檢總站簽訂《經(jīng)濟適用住房售房契約》的時間系2007年3月19日，該時點距離杜某提起本案訴z訟要求邱某協(xié)助辦理交易過戶手續(xù)的時間已超過五年，且雙方買賣涉案房屋的行為并不存在損害社會公共利益的情形。因此，判z決如下：自本判z決生效之日起十日內(nèi)，邱某協(xié)助杜某到廣州市房管部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶至杜某名下的手續(xù)。

廣州簽訂二手房買賣合同后，買家能更換貸z款人嗎？

  律師解答：不能，貸z款人必須與合同簽訂人一致。

本院認為，本案爭議的焦點是案涉房屋買賣不能的責(zé)任在于誰。如下面這個案件，買家是為了炒房而簽訂的房屋買賣合同，合同里約定其可指z定過戶至第三人名下，賣家應(yīng)配合。從訴辯雙方的陳述以及原審法z院查明的事實可知，潘某是與李某簽訂案涉房屋的買賣合同，但案涉房屋銀z行同貸書上的購房人是劉某，而非李某。因李某單方面以劉某名義辦理了案涉房屋的銀z行同貸書，與雙方房屋買賣合同實際約定的購房人不一致，在此情況下，潘某提出不同意將案涉房屋出售給劉某，要求李某一次性付款或者以李某名義貸z款，李某接受了一次性付款的條件，同時要求過戶當(dāng)天潘某將案涉房屋交付，潘某認為過戶當(dāng)天無法交付案涉房屋，故雙方未能一致協(xié)商，導(dǎo)致房屋買賣合同未能履行及本案訴z訟。本院認為，案涉房屋買賣合同如按約履行，并不存在爭議，只是因為李某單方面以劉某名義辦理案涉房屋的貸z款合同，與合同約定相悖，故雙方需就案涉房屋的買賣條件重新協(xié)商，雖然李某同意了潘某一次性付款的要求，但同時提出要求過戶當(dāng)天收樓，而潘某則認為過戶當(dāng)天無法交樓，可見系雙方未能就買賣合同的交易條件重新達成一致，導(dǎo)致買賣履行不能，該履行不能的原因不能歸責(zé)于任何一方，判z決解除雙方買賣合同，潘某退還李某定金50000元。

廣州因行政區(qū)劃變更導(dǎo)致學(xué)z位房失去學(xué)z位，可以解除合同嗎？

  張律師解答：若學(xué)z位是二手房買家購房的主要原因，因行政區(qū)劃變更后導(dǎo)致涉案房產(chǎn)不再帶學(xué)z位，則雙方對交易的不再履行都不具有過錯，雙方都不承擔(dān)違約責(zé)任。賣家已收的定金應(yīng)返還給買家。

判z決書節(jié)選：

本案爭議焦點為買賣雙方是否違約，法z院在此作如下分析：

首先，胡某雖主張徐某及廣東某家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司廣州分公司承諾案涉房產(chǎn)系云山小學(xué)學(xué)z位房，因行政區(qū)劃改變導(dǎo)致其購買越秀區(qū)學(xué)z位房的目的不能實現(xiàn)，但其所舉證據(jù)僅錄音，無其他證據(jù)佐證，且《存量房買賣合同》亦僅載明學(xué)z位未被占用，并未明示案涉房產(chǎn)具體對應(yīng)的學(xué)z位，故胡某以此主張徐某違約，理據(jù)不足，法z院不予支持。但實踐中合同一般不會這樣約定，一般是約定延期超過15天另一方才能解除合同的。

其次，房屋歸屬的行政區(qū)劃涉及學(xué)z位、戶籍等實際利益，是房屋交易中的重要因素。在賣方多次催促下，買方最后落實的遞件時間為2013年10月12日，比原定時限拖后3日。而行政區(qū)域的劃分是政府行為，案涉房屋的行政區(qū)劃信息已由政府于2016年公開發(fā)布，胡某、徐某均可通過公開渠道獲知。因此，徐某作為案涉房產(chǎn)的所有權(quán)人及賣方，有義務(wù)向買方提供準(zhǔn)確的相關(guān)信息，但其在簽訂合同一時沒有披露案涉房屋的準(zhǔn)確行政區(qū)劃，存在過錯。同理，胡某作為正常成年人及買方，應(yīng)盡到審慎的注意義務(wù)，理應(yīng)核實房屋的相關(guān)信息后再決定是否購買，如若行政區(qū)劃和學(xué)z位是其購買案涉房產(chǎn)的首要考慮因素，則胡某更應(yīng)全z面、慎重核實房屋所屬行政區(qū)劃，而并非僅憑房產(chǎn)證及徐某、某家公司陳述就簽訂合同，故胡某亦存在過錯。

再次，徐某主張胡某以各種理由（包括無法供樓、貸z款利率可能上調(diào)、銀行可能不批貸z款）拒不履行案涉合同，雖然其提交的短信及微信聊天記錄中，胡某多次提及若貸z款利率上調(diào)即要求徐某解除合同并返還定金，但僅為胡某假設(shè)性語言，且根據(jù)聊天記錄可知，胡某積極配合按揭公司及某家公司提供辦理按揭貸z款及網(wǎng)簽、過戶手續(xù)的相關(guān)資料，而案涉房產(chǎn)預(yù)約過戶取消的原因系因行政區(qū)劃變更，徐某需重新辦理不動產(chǎn)證書，非胡某之過錯，故徐某主張胡某違約，法z院不予支持。因此，伍某的行為已構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)當(dāng)向郭某承擔(dān)賠償損失的民事責(zé)任。

綜上，雙方均對合同不再履行存在過錯，徐某應(yīng)向胡某返還定金10萬元；z胡某并未取得法定或者約定的解除權(quán)；胡某訴請徐某支付違約金理據(jù)不足，徐某反訴請求胡某支付違約金理據(jù)不足，法z院均予以駁回。

廣州以房抵債的，起訴履行z房屋買賣合同可以嗎？

  張律師解答：不可以，法z院會駁回起訴。如下面這個案件，債務(wù)人到期無法還款，債權(quán)人起訴履行z房屋買賣合同，法z院釋明后仍不肯變更訴z訟請求，法z院后駁回了其起訴，不過還好訴z訟費也全部退了。

法z院認為，何某起訴要求確認涉案的《存量房買賣合同》無效，由鄺某返還涉案房屋及協(xié)助辦理房屋涂銷抵z押和過戶手續(xù)，是針對房屋買賣合同的法律關(guān)系來起訴主張權(quán)利。05%向兩原告支付違約金：（總房款58萬元-已付房款10萬元）×0。經(jīng)查明，何某于2014年5月28日與歐某簽訂《借z款合同》，向歐某借z款909600元，并將名下的廣州市海珠區(qū)江泰路39號X房房屋作抵z押擔(dān)z保；之后，又辦理公證委托書，授權(quán)邱某有權(quán)辦理涉案房屋的涂銷抵z押登記手續(xù)及有權(quán)代為出售房屋；邱某根據(jù)該委托書，再與鄺某簽訂《存量房買賣合同》，將涉案房屋作價102萬元轉(zhuǎn)讓給鄺某。結(jié)合歐某所出具《收據(jù)》中“收到鄺某支付給我的，之前墊付購買廣州市海珠區(qū)江泰路39號606房的款項102萬元”的內(nèi)容，反映了上述房屋買賣合同的實際收益人是歐某的事實，據(jù)此，應(yīng)認定上述《存量房買賣合同》是作為前面《借z款合同》的擔(dān)z保，雙方交易的基礎(chǔ)關(guān)系是民間借z貸法律關(guān)系。參照《z高人民z法z院關(guān)于審理民間借z貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第z一款“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借z貸合同的擔(dān)z保，借z款到期后借z款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民z法z院應(yīng)當(dāng)按照民間借z貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴z訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民z法z院裁定駁回起訴”的規(guī)定，本案何某理應(yīng)針對民間借z貸法律關(guān)系主張權(quán)利。現(xiàn)經(jīng)本院釋明后，何某仍然堅持原來的訴z訟請求，拒絕變更，據(jù)此，本案應(yīng)駁回起訴。依照《中華人民共和國民事訴z訟法》第z一百五十四條第z一款第（三）項、《z高人民z法z院關(guān)于適用＜中華人民共和國民事訴z訟法>的解釋》第二百零八條第三款的規(guī)定，一審裁定如下：駁回何某的起訴。本案一審案件受理費13980元退回給何某。