土地

在這個(gè)階段，政府會(huì)告訴你能出讓多大面積的土地、位置在哪、價(jià)格如何、產(chǎn)業(yè)和住宅的具體配比等信息。但具體能談成什么樣，一個(gè)是看政府對(duì)你有多大興趣，另外就是要通過(guò)調(diào)整合作模式來(lái)為雙方的利益找一個(gè)平衡點(diǎn)。

綜上，不同城市拿地選址各有側(cè)重，每一種方式的進(jìn)入門檻也不同，企業(yè)可根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)、優(yōu)劣勢(shì)比較以及對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估采用適合的拿地城市。

選址拿地就是與政府博弈的過(guò)程，如何實(shí)現(xiàn)和政府雙贏、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和項(xiàng)目社會(huì)效益共漲的格局，就是影響企業(yè)拿到地塊的前提。

想知道，商業(yè)用地上可以建住宅嗎?要如何辦手續(xù)？

可以，只要規(guī)劃局批準(zhǔn)你按住宅那樣建設(shè)，房產(chǎn)登記那邊允許你劃分單元分割出售。但是拿得的房產(chǎn)證是商業(yè)房產(chǎn)，不是住宅，交易按商業(yè)房產(chǎn)繳納稅費(fèi)，而且到期需要按商業(yè)用地再補(bǔ)繳地價(jià)，只有40年期限。不能按住宅用地那樣70年到期自動(dòng)延期。

住宅用地變?yōu)樯虡I(yè)用地地價(jià)如何計(jì)算?

住宅用地變?yōu)樯虡I(yè)用地需要補(bǔ)繳土地出讓金。先按照商業(yè)用地來(lái)評(píng)估該地塊的價(jià)值，再減去應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金。

應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金=獲得商業(yè)用地應(yīng)繳納的土地出讓金-原來(lái)取得住宅用地時(shí)已繳納的土地出讓金獲得商業(yè)用地

根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》等法律法規(guī)規(guī)定，以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。