廣州借名買房后，房屋還有抵z押的能起訴確權(quán)過戶嗎？

  律師解答：不能。只有在具備過戶條件的前提下（如無抵z押，且實際購房人具備購房資格等）才能起訴過戶。

判z決書節(jié)選：

本院認為：本案的爭議焦點是周某協(xié)助江某辦理涉案房屋的過戶手續(xù)的條件是否具備?，F(xiàn)雙方已終止戀愛關(guān)系，喪失了談婚論嫁、締結(jié)婚姻的可能，而涉案房屋現(xiàn)由段女占有使用，段女一直占用馮男的資金未予退還，給馮男造成了資金占用損失及預期利益損失等，故段女應當支付占用馮男購房款所產(chǎn)生的孳息即增值部分。依據(jù)已查明的事實，涉案房屋已因另案訴z訟被查封，故周某協(xié)助江某辦理涉案房屋的過戶手續(xù)存在法律障礙，原審判z決駁回江某的相應訴請并無不當，應予維持。江某以其系涉案房屋的真實權(quán)利人為由，上訴請求確認涉案房屋歸其所有，但依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，江某基于借名購房的真實意思表示以周某的名義購買涉案房屋，涉案房屋以周某作為權(quán)利人在房管部門進行預告登記，也不違背江某的真實意愿，即本案不存在涉案房屋的登記權(quán)利狀態(tài)與實際權(quán)利狀態(tài)不一致的情形，故江某援引《中華人民共和國物權(quán)法》第三十三條及《z高人民z法z院關(guān)于適用﹤中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》第二條等規(guī)定，訴請確認涉案房屋歸其所有，缺乏法律依據(jù)，本院不予采納。

廣州借用他人名義買二手房，業(yè)主不同意過戶能起訴嗎？

  律師解答：只有名義購房人起訴過戶能勝訴，若實際購房人起訴不能勝訴。

法z院認為，本案爭議焦點在于徐某借趙某名義買房，是否有權(quán)要求陳某將涉案房屋過戶至其名下。涉案房屋是登記在陳某名下的房產(chǎn)，陳某與趙某就涉案房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》，由陳某將涉案房屋出售給趙某，趙某支付購房款1220000元?！庇纱丝芍?，主張不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符的一方當事人，應當提交充分證據(jù)證明其所主張的事實具有高度可能性的程度，可足以推z翻不動產(chǎn)登記簿的證明力。合同簽訂前，陳某出具的定金收據(jù)確認收到趙某支付的定金100000元，及后，趙某從其個人賬戶分別向陳某轉(zhuǎn)賬540000元、580000元，故從上述房地產(chǎn)買賣合同的簽訂、履行情況來看，該房地產(chǎn)買賣合同的相對方為陳某與趙某。雖陳某公證授權(quán)趙某、李某婷出售涉案房屋，簽訂房屋買賣合同（包括網(wǎng)簽），辦理上述房屋買賣的一切轉(zhuǎn)名過戶手續(xù)，趙某與徐某簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，但是徐某、趙某均確認趙某并不是出售涉案房屋給徐某，而是徐某當時不具有限購條件下在廣州購房的資格，故借趙某名義買房，徐某、趙某的行為是一種規(guī)避住房限購政策的行為，該行為會擾亂政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管秩序。現(xiàn)無證據(jù)顯示陳某在與趙某簽訂房地產(chǎn)買賣合同及進行委托書公證時對徐某借名買房情況知悉，雖陳某在《廣州市存量房網(wǎng)上交易價格自行申報表》上簽名，但是陳某亦表示其在簽名后發(fā)現(xiàn)買方名稱、價格不妥，拒絕配合辦理涉案房屋的網(wǎng)簽和過戶手續(xù)，該陳述與陳某、徐某、趙某在房地產(chǎn)交z易中心發(fā)生爭執(zhí)糾紛的情況相吻合，且陳某在庭審中明確不同意將涉案房屋過戶至徐某名下，綜上，本院認定陳某與徐某之間不存在房屋買賣合同關(guān)系，陳某與趙某簽訂的房地產(chǎn)買賣合同、徐某與趙某簽訂的房地產(chǎn)買賣合同均不能直接約束陳某與徐某，故徐某要求陳某配合辦理涉案房屋涂銷抵z押、遞件過戶手續(xù)，將房屋至徐某名下，并承擔違約責任，缺乏事實及法律依據(jù)，法z院不予支持。

廣州借用他的名義買房后，他人欠債房產(chǎn)會拍賣嗎？

  律師解答：有被拍賣的風險，物權(quán)的公示公信制度不因該房屋是借名買房的情況而改變，也是為了保護善意第三人的合法權(quán)益。因此建議借名買房的時候，就約定好如被告被借名人因其他債務(wù)糾紛，房產(chǎn)被拍賣給實際購房人造成損失的話，要承擔賠償責任。

法z院認為：《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。涉案房屋的產(chǎn)權(quán)登記在張某名下，張某未能償還梁某的債務(wù)，法z院依法查封、拍賣涉案房屋合法。律師解答：有被拍賣的風險，物權(quán)的公示公信制度不因該房屋是借名買房的情況而改變，也是為了保護善意第三人的合法權(quán)益。李某主張涉案房屋為其實際出資購買，但從抵z押貸z款合同、銀z行扣款記錄、從廣州市房地產(chǎn)檔案館復印的購房合同及購房發(fā)z票等顯示，購房人、房屋抵z押人及供樓款支付人均為張某，而并非李某。至于李某稱張某為其投資的廣東李某文化教育發(fā)展有限公司的員工、公司向張某報銷供樓款，其與公司再就代支付出去的供樓款另行結(jié)算，等等，即使所述真實，也僅構(gòu)成李某與張某的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不能證明李某對涉案房屋享有所有權(quán)。另本案涉案房屋如確認歸李某所有，涉案房屋將不能進行查封、拍賣，這樣，既損害了公示公信制度，也危害了交易安全，作為債權(quán)人的梁某及作為房屋抵z押權(quán)人的招商銀z行淘金支行的合法權(quán)益將得不到有效的保護。故李某請求確認涉案房屋所有權(quán)歸其所有；解除對涉案房屋的查封，并停止執(zhí)行理由不成立，法z院不予支持。

廣州借用男友名義買房后其不同意過戶了怎么辦？

  律師解答:如簽訂有借名買房協(xié)議，可以在自身符合購房資格時起訴要求過戶。

本院認為，本案爭議焦點為劉女是否涉訟房屋的實際購買人和出資人，代男應否協(xié)助劉女將涉訟房屋過戶至劉女名下。劉女為證明其訴z訟請求成立，提交了其與涉訟房屋及1004房原業(yè)主簽訂的兩份《存量房買賣合同》、其與代男簽訂的《協(xié)議書》、付款憑證。

首先，劉女提交的兩份《存量房買賣合同》約定的購房款總額為426萬元，與劉女向涉訟房屋原業(yè)主支付的首期樓款287萬元加上《個人購房借z款及擔z保合同》約定的借z款金額139萬元之和相等，上述證據(jù)可證實劉女提交的兩份《存量房買賣合同》是實際履行的合同。本案中，涉案房產(chǎn)曾發(fā)生過非正常死z亡，雖不構(gòu)成人們對房屋本身進行物質(zhì)性使用的障礙，但會影響使用人的心理，客觀上會降低房屋對使用人的效用，按照一般的民間習俗，發(fā)生過非正常死z亡的房屋會被認為存在不吉利的因素，而且房屋往往會因此貶值。代男與涉訟房屋原業(yè)主簽訂的《廣州市存量房買賣合同》約定的總房價105萬元少于《個人購房借z款及擔z保合同》約定的貸z款金額139萬元，明顯該買賣合同并非真實履行的合同，因此代男關(guān)于其是實際購買人的上訴主張缺乏依據(jù)，本院不予采納。

其次，代男對劉女一審期間提交的付款憑證真實性無異議，該付款憑證足以證明劉女向涉訟房屋原業(yè)主支付了首期款287萬元并以按z揭貸z款方式支付了剩余139萬元房款。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應當予以更正。雖然按z揭貸z款的還款賬號是代男的賬號，但劉女提交證據(jù)證明每月供樓款及提前還貸的金額均來源于劉女，代男無提交任何證據(jù)證明其實際支付了首期款及按z揭貸z款，故代男主張其為實際出資人缺乏依據(jù)，本院不予采信。

再次，劉女與代男所簽訂的《協(xié)議書》明確約定劉女與代男之間為借名買房關(guān)系，該房不視為對代男的贈與，代男不得主張房屋所有權(quán)等。代男確認《協(xié)議書》尾部簽名、指z模系其本人所為，且無證據(jù)證明《協(xié)議書》存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，代男應受該《協(xié)議書》約束。依據(jù)已查明的事實，涉案房屋已因另案訴z訟被查封，故周某協(xié)助江某辦理涉案房屋的過戶手續(xù)存在法律障礙，原審判z決駁回江某的相應訴請并無不當，應予維持。至于代男主張《協(xié)議書》已失效的問題，《協(xié)議書》并未約定該協(xié)議簽訂一年后失效，且代男并非實際購買人、并無實際付款，劉女與代男之間的借名買房關(guān)系并不因超過一年期限而轉(zhuǎn)變?yōu)橘浥c等其他關(guān)系，故代男以《協(xié)議書》已失效為由提出上訴缺乏理據(jù)，本院不予認可。現(xiàn)劉女已具備本市住房限購區(qū)域內(nèi)購房資格，其訴請要求清理借名買房法律關(guān)系，使登記權(quán)利人與真實權(quán)利人一致，沒有違反法律的強制性規(guī)定，法z院判z決代男協(xié)助劉女將涉訟房屋過戶至劉女名下理據(jù)充分。在涉訟房屋未實際過戶至劉女名下前，劉女要求確認涉訟房屋所有權(quán)歸其所有的訴請，因與法律規(guī)定不符，法z院不予支持。