廣州購買經(jīng)濟(jì)社名下的小產(chǎn)權(quán)房糾紛，賣家是村民還是經(jīng)濟(jì)社？

  張靜律師解答：賣家仍是村民，此類案件中由于房屋仍登記在經(jīng)濟(jì)社名下，法z院也會發(fā)函詢問經(jīng)濟(jì)社的意見。經(jīng)濟(jì)社的意見一般都是不主張產(chǎn)權(quán)，這樣就不影響審理。如下面這個案件，買家就提出賣家不是產(chǎn)權(quán)人，沒有訴z訟資格，法z院就不支持其主張。

判z決書節(jié)選：

關(guān)于衛(wèi)賣家是否具備本案原告的主體資格問題。羅買家上訴主張,涉案房屋是羅買家以衛(wèi)賣家的名義向瀝滘經(jīng)濟(jì)社購買的,羅買家支付了全部價款并實際入住,故羅買家是涉案房屋的實際所有人?！斗课葙I賣合同》實際是羅買家與瀝滘經(jīng)濟(jì)社簽訂的,且涉案《不動產(chǎn)權(quán)證書》z記載的權(quán)屬人也是瀝滘經(jīng)濟(jì)社而非衛(wèi)賣家,故衛(wèi)賣家不是本案適格的原告,不具備本案的訴z訟主體資格。對此本院認(rèn)為:1.衛(wèi)賣家是涉案《房屋買賣合同》及《協(xié)議書》合同一方當(dāng)事人。瀝滘經(jīng)濟(jì)社也確認(rèn),涉案房產(chǎn)內(nèi)部登記在衛(wèi)賣家名下。根據(jù)合同相對性原則,衛(wèi)賣家具備提起本案訴z訟的形式要件;2.衛(wèi)賣家系名義購房人還是實際購房人,是否對涉案房屋享有所有權(quán),均應(yīng)通過實體審查方可確認(rèn)。衛(wèi)賣家是否具備本案原告的主體資格,屬程序問題。即便衛(wèi)賣家不是涉案房屋的實際購房人,也仍然享有訴z訟的權(quán)利;3.衛(wèi)賣家具有完全民事行為能力,本案所涉民事法律關(guān)系與衛(wèi)賣家有關(guān),衛(wèi)賣家有權(quán)提起本案訴z訟。綜上,羅買家關(guān)于衛(wèi)賣家不具備本案原告訴z訟主體資格的主張理由不能成立,本院不予支持。

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廣州違建的宅基地房被侵z占了，能起訴搬離嗎？

  張靜律師解答：不能，違建的房屋應(yīng)拆除，無論是起訴搬離還是合同無效，法z院都不處理。

判z決書節(jié)選：

本院認(rèn)為：原告起訴要求被告及第三人搬離涉案房屋，但前提是該房屋的使用權(quán)合法存在。本案審理過程中原、被告及第三人羅冬亮確認(rèn)該房屋在將宅基地使用權(quán)證所對應(yīng)的一層房屋拆除后重建六層半，故該重建后的建筑物的合法性尚未確定。據(jù)此，上述房屋可能涉及非z法建筑等問題，原告應(yīng)向相關(guān)行政主管部門對涉及的土地及其地上建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施進(jìn)行處理后，再向人民z法z院提起民事訴z訟。裁定駁回原告羅某的起訴。

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廣州村委會購買村民的宅基地合同有效嗎？

    張靜律師解答：有效。屬于村集體組織內(nèi)部的宅基地房屋流轉(zhuǎn)。

本案為物權(quán)保護(hù)糾紛,主要審查復(fù)某村委會及復(fù)某小學(xué)占有使用涉訟房屋是否具有合理依據(jù)?，F(xiàn)復(fù)某村委會及復(fù)某小學(xué)主張系由復(fù)某村委會向黃某成購買涉訟房屋后交由復(fù)某小學(xué)使用,復(fù)某村委會為此提供了收款收據(jù)、等證據(jù)予以證明其已向黃某成、陳某支付了合理對價,同時,復(fù)某村委會、復(fù)某小學(xué)及陳某均確認(rèn)涉訟房屋已由復(fù)某小學(xué)實際占有使用逾二十年。陳某雖對復(fù)某村委會提供的收款收據(jù)、等不予確認(rèn),并稱未收到上述款項,但未能提供相關(guān)證據(jù)予以反駁,另陳某自認(rèn)黃某成及其早于二十多年前已知悉涉訟房屋由復(fù)某小學(xué)占有使用,但在2018年其委托律師向復(fù)某村委會寄送律師函之前,黃某成及其均未曾向復(fù)某村委會或復(fù)某小學(xué)主張過任何權(quán)利,實有違常理,故法z院對復(fù)某村委會及復(fù)某小學(xué)的主張予以合理采信,復(fù)某村委會已向黃某成及陳某支付了合理的對價,其與復(fù)某小學(xué)對涉訟房屋的占有使用合理有據(jù)。因此,陳某主張復(fù)某村委會及復(fù)某小學(xué)返還涉訟房屋并支付占有使用費(fèi)的訴請,缺乏理據(jù),法z院不予支持。

對于陳某提出房屋買賣合同關(guān)系無效的主張。本院認(rèn)為,復(fù)某村委會與黃某成之間的買賣合同行為屬于村集體組織內(nèi)部的宅基地房屋流轉(zhuǎn),并未違反法律、行政z法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,亦不存在法律所規(guī)定的其他無效情形,陳某亦在庭審中自認(rèn)除涉訟房屋的宅基地外,其名下還有一處宅基地,涉訟房屋轉(zhuǎn)讓不會導(dǎo)致陳某作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員宅基地權(quán)利的喪失。陳某關(guān)于涉訟房屋買賣合同關(guān)系無效的上訴主張,理由不能成立。

廣州不服宅基地房屋價值評估報告怎么辦？

  張靜律師解答：對評估報告不服可以提異議，法z院可以要求評估人作出解釋或補(bǔ)充。當(dāng)事人收到補(bǔ)充后仍不滿的，可以交費(fèi)由評估人出庭接受詢問。但除非有證據(jù)證明評估人沒有資格或評估程序，是不能申請重新評估的，法z院仍會按評估報告判z決。

相關(guān)法律規(guī)定：

《z高人民z法z院關(guān)于民事訴z訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十七條規(guī)定：人民z法z院收到鑒定書后，應(yīng)當(dāng)及時將副本送交當(dāng)事人。當(dāng)事人對鑒定書的內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在人民z法z院期間內(nèi)以書面方式提出。對于當(dāng)事人的異議，人民z法z院應(yīng)當(dāng)要求鑒定人作出解釋、說明或者補(bǔ)充。人民z法z院認(rèn)為有必要的，可以要求鑒定人對當(dāng)事人未提出異議的內(nèi)容進(jìn)行解釋、說明或者補(bǔ)充。

第三十八條規(guī)定：當(dāng)事人在收到鑒定人的書面答復(fù)后仍有異議的，人民z法z院應(yīng)當(dāng)根據(jù)《訴z訟費(fèi)用交納辦法》第十一條的規(guī)定，通知有異議的當(dāng)事人預(yù)交鑒定人出庭費(fèi)用，并通知鑒定人出庭。有異議的當(dāng)事人不預(yù)交鑒定人出庭費(fèi)用的，視為放棄異議。雙方當(dāng)事人對鑒定意見均有異議的，分?jǐn)傤A(yù)交鑒定人出庭費(fèi)用。

第三十九條 鑒定人出庭費(fèi)用按照證人出庭作證費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)計算，由敗訴的當(dāng)事人負(fù)擔(dān)。因鑒定意見不明確或者有瑕疵需要鑒定人出庭的，出庭費(fèi)用由其自行負(fù)擔(dān)。人民z法z院委托鑒定時已經(jīng)確定鑒定人出庭費(fèi)用包含在鑒定費(fèi)用中的，不再通知當(dāng)事人預(yù)交。