廣州通過法z院拍賣買到違z法用地不能過戶的房屋怎么辦？

    李某購買一處法z院變賣的房屋后，向縣國土資源局申請辦理該房屋的土地登記。如提醒買受人正確處理歷史遺留問題，闡明行政主管部門對違z法建筑物有權采取“限期改正并處罰款、限期拆除、沒收實物或違z法收入”等處罰措施。李某提交的材料有：法z院民事裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書、城市規(guī)劃主管部門2011年開據(jù)的建設用地規(guī)劃許可證（補辦）、法z院變賣已經登記到李某名下的房屋所有權證書。民事裁定書內容顯示：因債z務人莫某未履行還款義務，裁定變賣被執(zhí)行人所有房屋一幢，給債z權人李某以抵償債z務。協(xié)助執(zhí)行通知書內容顯示：請將現(xiàn)屬被執(zhí)行人莫某的房屋轉移給李某。

在地籍調查時，縣國土資源局發(fā)現(xiàn)該房屋建于1995年，占用的是國有土地，無合法用地批準手續(xù)，屬于違z法占地，遂以“土地違z法違規(guī)行為尚未處理”為由，根據(jù)《土地登記辦法》的規(guī)定，對李某的申請作出不予登記的決定，并將材料移交給執(zhí)z法監(jiān)z察部門。張某向拍賣行主張拍賣物的瑕疵將缺乏足夠證據(jù)支持，只能是向法z院起訴讓其搬遷，住戶若不搬便申請法z院強制執(zhí)行。接到材料后，執(zhí)z法監(jiān)察人員對李某作了詢問筆錄，進行了實地測量調查?？h國土資源局根據(jù)案件材料，以“李某于1995年未經批準擅自占用50平方米土地建房”為違z法事實，對李某作出“沒收非z法占用土地上新建的建筑物，并處罰款”的處罰決定。

律師說法：

本案中，A縣國土資源局以房屋受讓者為違z法占地主體，將法z院變賣的、無合法用地批準手續(xù)的房屋作為非z法建筑物，作出了予以沒收的行政處罰。在收到法制辦評查意見后，該局經過認真審查分析，認為李某的案件存在如下錯誤：

被處罰主體與違z法占地行為人不一致。律師解答：就是房屋里還有人住，房屋未騰空，買房人取得房產證后，可能還需要另案起訴騰房的房屋。執(zhí)行的房屋1995年已經建成，而根據(jù)法z院裁定，李某的房屋是2013年通過法z院變賣取得，當時房屋尚歸莫某所有，從時間上推算，李某不是違z法占地行為人。因此，縣國土資源局以李某作為違z法行為主體作出處罰決定，存在被處罰主體與違z法行為主體不一致的情況，違反了《行政處罰法》第三十條“違z法事實不清的，不得給予行政處罰”的規(guī)定。

把人z院裁定變賣的房屋當非z法財物予以沒收。李某提交的材料有：法z院民事裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書、城市規(guī)劃主管部門2011年開據(jù)的建設用地規(guī)劃許可證（補辦）、法z院變賣已經登記到李某名下的房屋所有權證書。李某通過人z院變賣取得被執(zhí)行人的房屋，辦理了房屋所有權登記手續(xù)，該房屋在法律意義上屬于李某的合法財物。而《行政處罰法》第八條明確規(guī)定，行政處罰的種類之三為“沒收違z法所得、沒收非z法財物”?？h國土資源局以行政處罰為依據(jù)，沒收李某的合法財物，明顯與之不符。鑒于該案存在以上錯誤，國土資源局以“事實依據(jù)不足，處罰決定有誤”為由，主動改正，撤銷了對李某“違z法占地建房行為”的處罰決定。

對于本案，筆者建議，國土z資源部門一方面，可繼續(xù)梳理案件事實，追查實際違z法占地人；另一方面，可參考以下法律法規(guī)，對協(xié)助法z院執(zhí)行的該房地產作出恰當處理：人z院變賣被執(zhí)行人房地產，強制被執(zhí)行人將房地產變現(xiàn)抵債，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，該行為屬于房地產轉讓行為。那么，原業(yè)主如果拖欠大量的物管費、水電費，又或者租約未到期，租戶不配合，都會引發(fā)后續(xù)的糾紛。

目前，該房屋雖未辦理用地手續(xù)，卻領取了房屋所有權證。告知書》，告知其在舉證期限內提交住房所在地房地產登記機構出具的《購房資格證明》。而根據(jù)《物權法》《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《關于依法規(guī)范人z院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》的相關規(guī)定，建筑物轉讓的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并處分。在變價處理土地使用權、房屋時，土地使用權、房屋所有權同時轉移。同時，根據(jù)《土地登記辦法》《關于依法規(guī)范人z院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》的相關規(guī)定，國土資源行政主管部門在協(xié)助人z院執(zhí)行土地使用權時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進行實體審查。國土資源行政主管部門認為人z院的查封、預查封裁定書或者其他生效法律文書錯誤的，可以向人z院提出審查建議，但不得停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項。

因此，本案中A縣國土資源局可根據(jù)《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》和《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》規(guī)定的程序，在李某補辦相關手續(xù)后，為其辦理國有土地使用權協(xié)議出讓手續(xù)。

廣州未經報建的違z章建筑能否進行拍賣？

    律師解答：針對未經報建的建筑能否拍賣的問題，執(zhí)行法z院應將建筑物情況函告建設行政主管部門，如行政主管部門確認屬違z章建筑責令拆除或作沒收處理的，該建筑物不得作為執(zhí)行標的；如行政機關對建筑行為作出行政處罰決定并責令補辦手續(xù)，而被執(zhí)行人又不配合的，法z院可商請申請執(zhí)行人或拍賣人墊付補辦手續(xù)費用，再進行拍賣。因虛z假租賃合同之惡意，相互串z通之“承租雙方”往往具備較為緊密的關系，若不具可信任性，則難以達到相互串z通以逃避債務或規(guī)避執(zhí)行之目的。

廣州買拍賣房后，租客拿出長期租賃合同有效嗎？

    律師解答：如租賃合同不符合常理，則可認定為不存在租賃關系，起訴至法z院要求騰房即可。具體請當面咨詢律師。

判z決書節(jié)選：

法z院認為：《物權法》第十七條：不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。王某通過司z法拍賣取得涉案房屋的所有權，其所有權應當受到法律保護。第三十四條：無權占有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。第三十九條：所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。松某公司通過拍賣方式購得涉案房屋并辦理了房屋的產權過戶手續(xù)，取得涉案房屋的所有權，依法對涉案房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。涉案房屋現(xiàn)仍由賴某和朱某居住，因此，松某公司要求賴某和朱某騰空涉案房屋交還的訴z訟請求合理有據(jù)，法z院予以支持。

賴某抗辯其于2006年1月5日與譚某簽訂租賃合同，承租涉案房屋，租賃期限為30年，因此，不應向松某公司返還房屋。律師解答：針對未經報建的建筑能否拍賣的問題，執(zhí)行法z院應將建筑物情況函告建設行政主管部門，如行政主管部門確認屬違z章建筑責令拆除或作沒收處理的，該建筑物不得作為執(zhí)行標的。法z院認為，《z高人民z法z院關于民事訴z訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，當事人對自己提出的訴z訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴z訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。賴某抗辯與譚某簽訂租賃合同，承租涉案房屋，僅提供了一份房屋租賃合同作為證據(jù)，且該合同僅約定了租賃期限和月租金金額，對于租金的支付卻沒有明確，租期為30年，租金為1000元，且以賴某裝修涉案房屋款項及向譚某借z款抵扣，根據(jù)日常生活法則，上述《房屋租賃合同》的簽訂及履行不符合常理，首先，按照廣州市房地產租賃管理所發(fā)布的2015、2016年廣州市房屋租金參考價，雙方對涉案房屋約定租金遠遠低于市場租賃價格，其次，賴某未能提交其支付裝修款的證據(jù)，亦未提交任何有關其裝修涉案房屋的證據(jù)。因此，賴某主張與譚某之間存在租賃關系，依據(jù)不足，對其抗辯意見，法z院不予采納。