如何防范轉(zhuǎn)租中的風(fēng)險(xiǎn)

1、廠房轉(zhuǎn)租時(shí)，必須簽訂轉(zhuǎn)租合同。

如果廠房出租方和租賃方（轉(zhuǎn)）簽訂的租賃合同中未約定廠房出租方同意轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)廠房出租方書(shū)面同意。

2、需確認(rèn)轉(zhuǎn)租方與房屋產(chǎn)權(quán)人簽定的租賃合同。

轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同的終止日期，但出租方與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。

3、原租賃合同與轉(zhuǎn)租合同緊密聯(lián)系。

轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。

4、需明確征求廠房出租方是否同意轉(zhuǎn)租。

如租賃方（轉(zhuǎn)）未經(jīng)過(guò)同意就轉(zhuǎn)租出去，可能被廠房出租方追究違約責(zé)任，承擔(dān)違約金或者賠償其他經(jīng)濟(jì)損失。

三、轉(zhuǎn)租的注意事項(xiàng)

１、轉(zhuǎn)租后廠房的用途不得超出租賃方（轉(zhuǎn)租方）與廠房出租方簽訂的合同中規(guī)定的用途。

２、轉(zhuǎn)租方應(yīng)在廠房轉(zhuǎn)租租約中列明，倘轉(zhuǎn)租方提前終止與廠房出租方簽訂的合同，那么轉(zhuǎn)租方與轉(zhuǎn)租戶(hù)的轉(zhuǎn)租租約應(yīng)同時(shí)終止。

３、轉(zhuǎn)租方須要求轉(zhuǎn)租戶(hù)簽署保證書(shū)，保證其同意履行租賃方（轉(zhuǎn)租方）與廠房出租方合同中有關(guān)轉(zhuǎn)租行為的規(guī)定，并承諾與轉(zhuǎn)租方就本合同的履行對(duì)廠房出租方承擔(dān)連帶責(zé)任。在轉(zhuǎn)租方終止租賃方（轉(zhuǎn)租方）與廠房出租方簽訂的合同時(shí)，轉(zhuǎn)租租約同時(shí)終止，轉(zhuǎn)租戶(hù)無(wú)條件遷離租賃物。轉(zhuǎn)租方應(yīng)將轉(zhuǎn)租戶(hù)簽署的保證書(shū)，在轉(zhuǎn)租協(xié)議簽訂后的交廠房出租方存檔。

４、轉(zhuǎn)租方對(duì)因廠房轉(zhuǎn)租而產(chǎn)生的稅、費(fèi)，由轉(zhuǎn)租方負(fù)責(zé)，無(wú)論轉(zhuǎn)租戶(hù)是否提前終止本合同，轉(zhuǎn)租方因廠房轉(zhuǎn)租行為產(chǎn)生的一切糾紛概由轉(zhuǎn)租方負(fù)責(zé)處理。

由于轉(zhuǎn)租同時(shí)涉及廠房出租方、轉(zhuǎn)租方和轉(zhuǎn)租戶(hù)，轉(zhuǎn)租方既要履行與廠房出租方之間的本租合同，又要履行與轉(zhuǎn)租戶(hù)之間的轉(zhuǎn)租合同，相對(duì)復(fù)雜；而且我國(guó)合同法對(duì)租賃權(quán)合同關(guān)系作了專(zhuān)章規(guī)定，但對(duì)租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓未作明文規(guī)定。所以在進(jìn)行轉(zhuǎn)租時(shí)，需要多加注意，防范于未然。

挑選一座合適的廠房，是許多企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的步，這一步走得穩(wěn)健與否，影響企業(yè)后續(xù)的順利發(fā)展。

那么廠房應(yīng)該如何選擇？廠房面積是越大越好嗎？應(yīng)該選擇特定的產(chǎn)業(yè)園區(qū)還是城郊的零散廠房？不同行業(yè)選擇廠房又有什么區(qū)別？......

需要考慮的問(wèn)題多如牛毛，網(wǎng)上的攻略卻仿佛隔靴搔癢，看完之后依舊是無(wú)從下手、滿(mǎn)頭問(wèn)號(hào)。

結(jié)合當(dāng)下廠房出租出售的實(shí)際情況，58妹整理了一攬子廠房攻略，今天就來(lái)說(shuō)說(shuō)挑選廠房的六個(gè)要點(diǎn)。

1.廠房選址

廠房的選址是重中之重，一般需要根據(jù)生產(chǎn)的產(chǎn)品、產(chǎn)地大小和客戶(hù)群三個(gè)關(guān)鍵因素來(lái)綜合選址。如果是用地要求低、技術(shù)要求高、無(wú)污染的高新產(chǎn)業(yè)，不妨選擇高新技術(shù)園區(qū)，如果是用地要求高的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，則不妨選擇城郊的大面積廠房。

廠房選址同時(shí)還會(huì)涉及交通運(yùn)輸是否暢通、公共交通是否便利、員工通勤時(shí)間等等問(wèn)題，對(duì)于一些特殊的工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，選址還要考慮氣候、地形、水文地質(zhì)、污染等多種因素，在基本問(wèn)題外，還要考慮當(dāng)?shù)匦袠I(yè)規(guī)劃等問(wèn)題。在后續(xù)的廠房選址專(zhuān)題中，58妹會(huì)詳細(xì)講解。

2.廠房面積

企業(yè)在選擇廠房時(shí)，要適當(dāng)考慮未來(lái)發(fā)展的需求，根據(jù)需求放寬10-25%是比較合理的。

一方面，相對(duì)寬敞的空間便于保持生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)整潔有序，提高運(yùn)行效率，給客戶(hù)良好的印象；另一方面如果業(yè)務(wù)發(fā)展空間不夠，再去找新的廠房搬家成本很高，也容易造成員工流失，就地?cái)U(kuò)租也沒(méi)那么容易。所以在選擇廠房時(shí)保有一定的空間余量。

3.房屋質(zhì)量

4、樓板承重：

一般廠房，底樓承重1000kg/平米，樓上一般300kg，也有500kg甚至1000kg，如果沒(méi)有沖擊力的情況下，樓板可以承受超過(guò)標(biāo)稱(chēng)承重20%以下靜載荷，如果通過(guò)技術(shù)手段分散受力分布，采用專(zhuān)業(yè)的加固措施，樓板的實(shí)際承重能力可以提升一倍；如果有沖擊力的設(shè)備，如沖床等，則不宜放置在樓上，大噸位的沖擊設(shè)備放在單層廠房中，否則工作時(shí)會(huì)影響樓房整體結(jié)構(gòu)的安全性，同時(shí)也會(huì)影響樓上企業(yè)的正常生產(chǎn)。所以要算清楚設(shè)備對(duì)地面單位面積的壓力，安全，不可勉強(qiáng)。

5、選擇樓層：

目前市場(chǎng)行情，一般一樓價(jià)格比樓上的價(jià)格高。雖然一樓方便，但是價(jià)格偏高，而且資源比較少。在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)允許的情況下盡量用樓上，性?xún)r(jià)比更高，選擇范圍也更廣。也可以考慮部分租用一樓，將大型設(shè)備放置在一樓，其余的加工工序安排在樓上，樓上樓下搭配使用，這樣性?xún)r(jià)比是的；在樓上，要考慮頂樓比較容易漏水，一般是由于沉降和伸縮縫引起的，所以要觀察墻面情況，如果有漏水痕跡，必須要跟業(yè)主了解清楚補(bǔ)漏情況和后續(xù)維修事宜。

6、廠房結(jié)構(gòu)：

廠房的結(jié)構(gòu)一般分為磚混結(jié)構(gòu)、鋼架結(jié)構(gòu)和鋼混結(jié)構(gòu)，各有利弊。磚混結(jié)構(gòu)保暖性比較好，承重墻不能拆除，影響整體布局安排，容易產(chǎn)生沉降滲漏；鋼混結(jié)構(gòu)，價(jià)格較高。室內(nèi)柱距是一個(gè)需要考慮的因素，一般廠房柱距有6m、8m等，會(huì)影響到廠房的利用率；鋼架結(jié)構(gòu)保暖性差，墻面也沒(méi)法利用，外墻面生銹后重新裝修費(fèi)用高，但是中間柱子比較少，空間利用率高；

7、水電設(shè)施：

配電容量一定要充分，留有20-30%的用電余量，便于應(yīng)付夏季用電高峰，如果配電不夠可以申請(qǐng)?jiān)鋈?，這需要業(yè)主配合，也有一定的難度。工業(yè)企業(yè)必須要有排水證，否則環(huán)評(píng)就無(wú)法完成；如果需要在廠房里配置行車(chē)看看廠房立柱上是否設(shè)有牛腿，還要搞清楚額定載荷是多少，確定架設(shè)行車(chē)的噸位；

隔斷層材料的選取

　　隔斷的選擇在裝修過(guò)程中經(jīng)常有的區(qū)域要進(jìn)行合理劃分成不同的功能區(qū)，這樣就需要用不同材料的隔斷來(lái)進(jìn)行分割，目前常用的隔斷一般為：輕鋼龍骨石膏板隔斷、不銹鋼玻璃隔斷、鋁塑板鋼化玻璃隔斷以及純鋼化玻璃隔斷等，這些隔斷都可以起到劃分的作用，只是所代表的風(fēng)格各異，價(jià)格也不一樣。

橫崗西坑安良路5號(hào)一樓鋼構(gòu)350平方，報(bào)價(jià)25塊（3月底空出可預(yù)定）

西坑社區(qū)富坑南街1-4號(hào)：

1：標(biāo)準(zhǔn)1樓1200平方，4月份空出可預(yù)定

2：3樓500平方。可做生產(chǎn)，小加工，倉(cāng)庫(kù)有帶裝修辦公室（3月25號(hào)空）

3：1樓鋼構(gòu)。200平方。報(bào)價(jià)23塊（4月份空出可預(yù)定）

橫崗西坑西湖路9號(hào)

B棟3000平方

C棟3000平方

B、C兩棟報(bào)價(jià)24塊，整租，也可分租， A棟已改成公寓可拎包入住。環(huán)境幽靜?？盏卮筌?chē)位足。（A棟新裝電梯）

西坑社區(qū)梧崗路30號(hào)

1：二樓1250平方，現(xiàn)成珠寶廠（5月份空出可預(yù)定）

　　地面材料的選取

　　地面材料的選擇：廠房中的地面很關(guān)鍵，因?yàn)槊刻煲泻芏嗄p，盡量選擇廠房裝修些經(jīng)久耐用的材料，如有需要地面承重的廠房在原來(lái)地面基礎(chǔ)上鋪設(shè)一層混凝土，有些需要防靜電的廠房則地面宜鋪設(shè)防靜電地板或防靜電pvc等材料，還有種比較耐磨的地面材料叫做“水磨石地面”，這種地面較為經(jīng)濟(jì)實(shí)用。

　　廠房頂部也不可以忽視

　　頂面材料而不決礦棉吸音板以及硅鈣板都是在廠房裝修中比較常用的材料，這些材料價(jià)格低廉，燃點(diǎn)較低，通常被廣大消費(fèi)者認(rèn)可，需要值得注意的是，不論使用那種材料做頂面材料都需要主要與消防設(shè)施的配合，通常都是先做吊頂龍骨，然后消防工程開(kāi)始安裝噴淋、煙感的管線設(shè)施，等吊頂材料全部封頂后，消防設(shè)施再進(jìn)行噴鄰頭及安裝。