產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個比較新的概念，但也是一個實踐性很強(qiáng)的投資領(lǐng)域。我們通常看到的文旅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、養(yǎng)老地產(chǎn)及物流地產(chǎn)等都是比較典型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分支。

為了更簡單清晰地理解產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程及內(nèi)涵，可以借用數(shù)學(xué)方程式來解析一下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的前世今生：

一、傳統(tǒng)方程式：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)=工業(yè)地產(chǎn)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

工業(yè)地產(chǎn)概念來由已久，正如常規(guī)住宅地產(chǎn)是給人及人的生活方式蓋房子。那么，工業(yè)地產(chǎn)是給機(jī)器及生產(chǎn)過程蓋房子。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)起源于工業(yè)地產(chǎn)，也就是說，的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念就是第二產(chǎn)業(yè)的二級地產(chǎn)開發(fā)，因為工業(yè)在產(chǎn)業(yè)劃分上屬于第二產(chǎn)業(yè)，的工業(yè)地產(chǎn)是拿到土地使用權(quán)之后蓋房子，屬于二級開發(fā)。

二、常規(guī)方程式：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)=區(qū)域經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)研究 土地運(yùn)營

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始兼顧宏觀、中觀及微觀層面的融合發(fā)展，而不再局限于蓋房子。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)范疇不再局限于第二產(chǎn)業(yè)，開發(fā)階段也不再局限于二級開發(fā)。

就產(chǎn)業(yè)而言，除了常規(guī)的、第二、第三產(chǎn)業(yè)，逐漸延伸到、第二、第三產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展，也可能形成新的跨界產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)，比如所謂的新型工業(yè)M0及2.5產(chǎn)業(yè)等。

廠房投資：廠房建成后總花費為2000 500 500=3000萬/300萬

(年租金)=10年 在不考慮維修費用的前提下，年收益率10%

如果是鋼結(jié)構(gòu)廠房，10年以后幾乎無法繼續(xù)使用或者維護(hù)成本很高。

例子中能享受到的是且只是土地增值。這3000萬基本上是白投。這就意味著花了3000萬在1000萬的土地上修建了很多廠房，目的就是為了辦理到土地使用證，保住土地不被國家沒收。享受工業(yè)土地的增值。

根據(jù)以上兩方面情況，得到如下結(jié)論供參考：

1、收益率太低。

例子中的租金定價不能支撐投資。需要進(jìn)行產(chǎn)品的調(diào)整，建造低造價高租金的廠房。(廠房和住房有本質(zhì)區(qū)，實用性很重要，高造價并不意味著高租金，不一定適應(yīng)市場需要)

2、降低廠房投入。

如果運(yùn)作模式不變，租金和造價又受當(dāng)?shù)厥袌鲋萍s。那建議減少廠房投資，降低廠房修建面積。單純滿足政府的規(guī)劃要求，達(dá)到持有土地享受增值的目的。視作固定資產(chǎn)投資，辦理土地使用證后可用投資其他項目。

3、考慮調(diào)整運(yùn)作模式。

如果單純廠房租賃不能實現(xiàn)有效的投資回報，建議在合理的范圍內(nèi)調(diào)整運(yùn)作模式。如：總部辦公、廠房定修出售、土地劃分出售或出租等。

  3、城鎮(zhèn)土地使用稅按照房屋的占地面積乘以適用稅額標(biāo)準(zhǔn)計算繳納。我市城鎮(zhèn)土地使用稅各等級每平方米年稅額標(biāo)準(zhǔn)分別為：一等24元;二等18元；三等12元；四等9元；五等7.5元；六等6元；七等4.5元；八等3.6元；九等3元;十等2.4元。

  4、印花稅：依據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細(xì)則的規(guī)定，出租方與承租方都應(yīng)在所持有的租賃合同上，按租賃金額千分之一貼花，稅額不足一元的按一元貼花。

  5、城建稅、教育費附加和地方教育附加：公司和個人應(yīng)按實際繳納的營業(yè)稅稅額分別乘以規(guī)定的稅（費）率計算繳納城建稅[7％（納稅人所在地在市區(qū)的）、5％（納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的）、或1％（納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的）]、教育費附加（3％）和地方教育附加（2％）。

  6、個人所得稅：出租公建房屋需要繳納個人所得稅。根據(jù)個人所得稅法及其實施條例的規(guī)定，個人出租房屋取得的租金收入按照“財產(chǎn)租賃所得”項目繳納個人所得稅，是以出租方為納稅義務(wù)人。計算個人所得稅時，一次租金收入不超過4000元時，用租金減掉還應(yīng)繳納的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等其他稅費后的余額扣除800元費用后，稅率為20％；一次租金收入超過4000元時，用租金減掉

橫崗西坑安良路5號一樓鋼構(gòu)350平方，報價25塊（3月底空出可預(yù)定）

西坑社區(qū)富坑南街1-4號：

1：標(biāo)準(zhǔn)1樓1200平方，4月份空出可預(yù)定

2：3樓500平方?？勺錾a(chǎn)，小加工，倉庫有帶裝修辦公室（3月25號空）

3：1樓鋼構(gòu)。200平方。報價23塊（4月份空出可預(yù)定）

橫崗西坑西湖路9號

B棟3000平方

C棟3000平方

B、C兩棟報價24塊，整租，也可分租， A棟已改成公寓可拎包入住。環(huán)境幽靜?？盏卮筌囄蛔?。（A棟新裝電梯）

西坑社區(qū)梧崗路30號

1：二樓1250平方，現(xiàn)成珠寶廠（5月份空出可預(yù)定）

第4條  企業(yè)應(yīng)按本辦法的要求，就政策性搬遷過程中涉及的搬遷收入、搬遷支出、搬遷資產(chǎn)稅務(wù)處理、搬遷所得等所得稅征收管理事項，單獨進(jìn)行稅務(wù)管理和核算。不能單獨進(jìn)行稅務(wù)管理和核算的，應(yīng)視為企業(yè)自行搬遷或商業(yè)性搬遷等非政策性搬遷進(jìn)行所得稅處理，不得執(zhí)行本辦法規(guī)定。

  第二章  搬遷收入

  第5條  企業(yè)的搬遷收入，包括搬遷過程中從本企業(yè)以外（包括政府或其他單位）取得的搬遷補(bǔ)償收入，以及本企業(yè)搬遷資產(chǎn)處置收入等。

  第6條  企業(yè)取得的搬遷補(bǔ)償收入，是指企業(yè)由于搬遷取得的貨幣性和非貨幣性補(bǔ)償收入。具體包括：

  （1）對被征用資產(chǎn)價值的補(bǔ)償；

  （2）因搬遷、安置而給予的補(bǔ)償；

  （3）對停產(chǎn)停業(yè)形成的損失而給予的補(bǔ)償；

  （4）資產(chǎn)搬遷過程中遭到毀損而取得的保險賠款；

  （5）其他補(bǔ)償收入。

  第7條  企業(yè)搬遷資產(chǎn)處置收入，是指企業(yè)由于搬遷而處置企業(yè)各類資產(chǎn)所取得的收入。

  企業(yè)由于搬遷處置存貨而取得的收入，應(yīng)按正常經(jīng)營活動取得的收入進(jìn)行所得稅處理，不作為企業(yè)搬遷收入。

  第三章  搬遷支出

  第8條  企業(yè)的搬遷支出，包括搬遷費用支出以及由于搬遷所發(fā)生的企業(yè)資產(chǎn)處置支出。

  第9條  搬遷費用支出，是指企業(yè)搬遷期間所發(fā)生的各項費用，包括安置職工實際發(fā)生的費用、期間支付給職工的工資及福利費、臨時存放搬遷資產(chǎn)而發(fā)生的費用、各類資產(chǎn)搬遷安裝費用以及其他與搬遷相關(guān)的費用。

  0條  資產(chǎn)處置支出，是指企業(yè)由于搬遷而處置各類資產(chǎn)所發(fā)生的支出，包括變賣及處置各類資產(chǎn)的凈值、處置過程中所發(fā)生的稅費等支出。

  企業(yè)由于搬遷而報廢的資產(chǎn)，如無轉(zhuǎn)讓價值，其凈值作為企業(yè)的資產(chǎn)處置支出。

西坑社區(qū)西湖路有2間鋪位出租，價格便宜，給錢就租。地址：西湖路一帆百貨（九洲公寓）一樓二樓1500平?？勺鰧懽謽?，教育培訓(xùn)，健身會所，婚紗攝影等。地址：橫崗西坑寶桐大廈