李嘉誠曾說過，決定地產(chǎn)價值投資的考量因素是地段，第二是地段，第三還是地段。尤其是商業(yè)地產(chǎn)，講究地段。鎖定了，相當(dāng)于鎖定了地塊核心商圈內(nèi)的有效消費群體。

這句話的意義眾人皆知，但是，很多人在判斷地段價值的時候僅僅簡單地將其劃分為市中心、開發(fā)區(qū)、效區(qū)及周邊縣鄉(xiāng)等三六九等。在他們的思維邏輯下，地段價值理所當(dāng)然是地市中心>開發(fā)區(qū)>效區(qū)>周邊縣鄉(xiāng)。僅此而已。

其實，地段價值是一個廣義的范疇。它的價值高低應(yīng)結(jié)合具體方位、自然因素、社會因素綜合評估。其中具體方位包括商業(yè)項目所在的具體地址，與周邊生活、辦公、教育等相關(guān)社會場所的實際交通距離。2004年天津某公司開發(fā)某項目15萬平方米的商業(yè)大盤，雖位于天津市中心鼓樓商圈，但具體方位上的不足為其商業(yè)失敗埋下了伏筆。該項目單面臨路，人氣聚合度顯然遜色于位于主干道十字或丁字交叉口的同類商業(yè)，而且道路中間的隔離帶在一定程度上也阻截了對面的客流。

所有的PE都關(guān)心項目企業(yè)的利潤，利潤不僅是企業(yè)盈利能力的表現(xiàn)，也是投資者洽談投資價格的依據(jù)。但千萬不要忘記，利潤是根據(jù)會計準(zhǔn)則「算」出來的，它和企業(yè)的現(xiàn)金流入并無直接的關(guān)系。會計政策的選擇和會計處理方法的不同，會導(dǎo)致企業(yè)利潤的不同。比如，不同折舊年限的選擇、存貨的不同計價方法等會計算出不同的利潤；再則，利潤中可能包含政府補貼、稅收優(yōu)惠等很多非經(jīng)常性損益的內(nèi)容，把這些利潤也乘上市盈率來對要投資的項目企業(yè)進(jìn)行估值，肯定不合適。從這個角度講，利潤在很大程度上并不具備很好的可比性1，息稅折攤前的利潤對評價企業(yè)真實的經(jīng)營或許更具參考意義。

對房地產(chǎn)上市公司的價值評估是尤為重要的，因為價值評估可以幫助廣大投i資者（包括機(jī)構(gòu)和個人）做出投i資決策分析，還有助于上市公司的管理人員進(jìn)行公司的未來發(fā)展戰(zhàn)略分析，項目盈利能力綜合分析報告，以及做好以價值為基礎(chǔ)的公司管理。什么是投資價值分析報告在各個投資領(lǐng)域中，為降低投資者的投資失誤和風(fēng)險，每一項投資活動都必須建立一套系統(tǒng)科學(xué)的，適合自己的投資活動特點的理論和方法。投資價值分析報告正是吸納了分際上投資項目分析評價的理論和方法，利用豐富的資料和數(shù)據(jù)，定性與定量相結(jié)合，對投資項目的價值進(jìn)行的分析評價。