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現(xiàn)代物業(yè)(不動(dòng)產(chǎn))不僅是生活資料,同時(shí)也是生產(chǎn)資料和投資產(chǎn)品
傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)是以作為生活資料的住宅為主要對(duì)象的,無論是物業(yè)管理發(fā)源地的英國,還是源自計(jì)劃體制下房屋管理模式變革的中國式物業(yè)管理,都發(fā)軔于居住物業(yè)的管理服務(wù),乃至于西方許多國家至今仍以《住宅法》作為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)的基本法律,而中國的《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》在偏重于住宅物業(yè)管理服務(wù)的制度設(shè)計(jì)方面,同樣具有明顯的針對(duì)性。
是,這種現(xiàn)象僅僅意味著過去,自上世紀(jì)后半期以來,人類的生產(chǎn)方式和生活方式發(fā)生了巨大的變化,物業(yè)(或稱不動(dòng)產(chǎn))已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了傳統(tǒng)意義上的遮風(fēng)避雨的生活資料功能,更多地以生產(chǎn)資料和投資產(chǎn)品的面目出現(xiàn)在我們面前。據(jù)統(tǒng)計(jì),50%的歐美企業(yè)擁有不動(dòng)產(chǎn),英國800家大企業(yè)的資產(chǎn)構(gòu)成中,有30%以上的比例為不動(dòng)產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起、金融業(yè)的創(chuàng)新,更多的人們以擁有不動(dòng)產(chǎn)作為投資手段, 不動(dòng)產(chǎn)(物業(yè))也日益成為與現(xiàn)代金融業(yè)息息相關(guān)的投資產(chǎn)品。
從生活資料到生產(chǎn)資料進(jìn)而到投資產(chǎn)品,物業(yè)功能的多元化和物業(yè)價(jià)值的高,為物業(yè)管理的多層次、發(fā)展注入了豐富的內(nèi)涵,同樣也為我們重構(gòu)物業(yè)管理的商業(yè)模式提供了深遠(yuǎn)的想象空間。在傳統(tǒng)居住物業(yè)管理的基礎(chǔ)上, 物業(yè)管理行業(yè)向工業(yè)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、公用物業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)管理的所有領(lǐng)域的縱深發(fā)展,正是順應(yīng)物業(yè)功能和物業(yè)價(jià)值變化的大勢(shì)所趨。
物業(yè)管理應(yīng)以服務(wù)營銷作為市場戰(zhàn)略的核心部分
我國自1985年4月,批準(zhǔn)了《關(guān)于建立第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)的報(bào)告》,一次對(duì)中國的三大產(chǎn)業(yè)作了明確的劃分,其中第三產(chǎn)業(yè)包括流通與服務(wù)兩大部分。從此,我國服務(wù)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展,以服務(wù)市場營銷理論的研究與應(yīng)用也逐漸開始。
作為服務(wù)行業(yè)的一支新軍,中國物業(yè)管理于1981年3月10日在深圳誕生了一家物業(yè)管理公司。二十年來,全國已發(fā)展到二萬多家企業(yè),二百多萬從業(yè)人員的服務(wù)大軍,物業(yè)管理作為一種服務(wù)產(chǎn)品也逐漸被廣大業(yè)主與物業(yè)使用人所接受,隨著物業(yè)管理的企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的發(fā)展進(jìn)程,物業(yè)管理公司之間的市場競爭已經(jīng)愈來愈激烈。目前不少的物業(yè)管理公司已經(jīng)依托自己的服務(wù)而走出家門,拓展國內(nèi)各大城市的物業(yè)管理市場。可以斷言,未來物業(yè)管理的競爭將集中體現(xiàn)在服務(wù)的競爭,包括了解業(yè)戶、服務(wù)理念、服務(wù)品牌、服務(wù)創(chuàng)新等方面的競爭。所以,勿庸置疑,21世紀(jì)的我國物業(yè)管理行業(yè)也應(yīng)緊隨世界發(fā)展潮流,引入服務(wù)營銷的營銷形態(tài),將服務(wù)營銷作為企業(yè)市場戰(zhàn)略的核心部分。
解決物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用難收的對(duì)策
1、完善物業(yè)管理法律。市場經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì),物業(yè)管理是一種市場行為,是物業(yè)公司通過市場競爭中標(biāo),與物業(yè)所有人簽訂物業(yè)管理委托合同,對(duì)住宅小區(qū)房屋建筑物及其附屬設(shè)備設(shè)施、清潔衛(wèi)生、綠化、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)、整治,為物業(yè)所有人、使用人提供綜合服務(wù)的市場行為,和其它市場行為一樣,物業(yè)管理行為必須用法律進(jìn)行規(guī)范。
2、制定切實(shí)可行的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前,實(shí)行政府定價(jià),政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),是物業(yè)公司根據(jù)其與業(yè)主會(huì)或物業(yè)所有人、使用人代表商定的服務(wù)項(xiàng)目、深度、質(zhì)量和費(fèi)用開支等情況,向物價(jià)部門申報(bào),由物價(jià)部門征求物業(yè)管理主管部門意見后,以獨(dú)立小區(qū)為單位核定的。物業(yè)公司向物價(jià)部門申報(bào)前,應(yīng)再征求住宅小區(qū)業(yè)主會(huì)或物業(yè)所有人、使用人代表的意見,以確保物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)能夠?yàn)樾^(qū)絕大部分物業(yè)所有人、使用人所接受。在今后,應(yīng)取消政府定價(jià)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主依據(jù)小區(qū)廣大業(yè)主意愿和要求,物業(yè)公司結(jié)合不同的服務(wù)檔次雙方協(xié)商定價(jià),即優(yōu)價(jià)。