我們?cè)谶x擇購(gòu)房時(shí)，首先可能要了解的就是戶型，那么該從哪些方面進(jìn)行戶型分析呢？好戶型的基本標(biāo)準(zhǔn)有哪些呢？1、通風(fēng)坐南朝北，南北通透。從風(fēng)水上講是利于居住的戶型，坐北朝南，財(cái)源順暢！在中國(guó)，冷空氣都是從北向南吹的，空氣的流通更好。甚至夏天都不用空調(diào)，有風(fēng)扇就行。正所謂冬暖夏涼。

2、形狀方正整體形狀方正的意思，不是整套房子是一個(gè)完整的方形，而是各個(gè)房間和功能區(qū)域的形狀是方正的矩形。同時(shí)整套房子看起來(lái)也大致是個(gè)矩形，同時(shí)允許有一些“溢”出來(lái)的邊角。

3、偏大面寬、偏小進(jìn)深面寬直接關(guān)系到房間的寬闊度和房間里家具的擺放，同時(shí)考慮到自然采光的范圍。如果房間進(jìn)深偏大，光線從窗外投射進(jìn)來(lái)經(jīng)過(guò)漫反射，仍然照不到離窗較遠(yuǎn)的區(qū)域，白天仍然需要燈光照明。

4、沒(méi)有暗間暗間除了無(wú)法自然采光，通風(fēng)也是大問(wèn)題?，F(xiàn)在的新房如果有暗間，多數(shù)被安排在衛(wèi)生間。沒(méi)有窗戶的衛(wèi)生間，除濕、通風(fēng)完全要依賴排風(fēng)設(shè)備，采光照明完全依靠室內(nèi)燈光。節(jié)能環(huán)保還在其次，關(guān)鍵是衛(wèi)生間是一套房子里潮濕的房間，除濕不利會(huì)影響人的健康。

5、房間大小適中房間越大越好？當(dāng)然不是。房間太小會(huì)讓人感覺(jué)壓抑、不舒服，但是單個(gè)房間太大會(huì)感覺(jué)空曠。太大的臥室難以營(yíng)造溫馨感，又浪費(fèi)面積；客廳太大會(huì)顯得空曠而有隔閡感。另外，設(shè)計(jì)時(shí)，在整套房子的面積確定的前提下，某個(gè)房間面積太大，可能還需要將另外一個(gè)空間設(shè)計(jì)得偏小。

6、動(dòng)線合理動(dòng)線合理的標(biāo)準(zhǔn)有些抽象，較難概括，需要在看戶型圖、看樣板房之前，對(duì)居住活動(dòng)線就比較熟悉才能判斷。動(dòng)線合理的戶型，在房間里活動(dòng)的人的行動(dòng)不會(huì)互相干擾。人在房間里做事情、走動(dòng)，也生活習(xí)慣，不容易出錯(cuò)和出意外。

容積率對(duì)居住有何影響？

小區(qū)內(nèi)房子建得越多，容積率就越高。而高密度的住宅必定會(huì)帶來(lái)高密度的居住人口，因此生活舒適度就隨之下降。另外，高密度的居住人口還會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的健身場(chǎng)所、兒童活動(dòng)區(qū)域、娛樂(lè)中心以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道等公共設(shè)施形成較大的壓力，由此可見(jiàn)高容積率會(huì)降低我們的居住品質(zhì)。由于高容積率住宅對(duì)土地使用率的過(guò)分追求，小區(qū)內(nèi)的樓層會(huì)比較高、綠地的比例也會(huì)相應(yīng)的減少，從而影響居住區(qū)內(nèi)的居住環(huán)境。另外，樓間距過(guò)近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問(wèn)題。

低容積率小區(qū)內(nèi)的樓間距會(huì)相對(duì)寬松些，綠地等比例隨之增加，推開(kāi)窗就是自然的芬芳，寧?kù)o安逸、綠意盎然、視野寬廣、舒心曠達(dá)，低容積直接提升我們的生活環(huán)境舒適度。

現(xiàn)在產(chǎn)中介公司，基本就是兩種做法，一是自己做，二是加盟大的品牌。自己做的話，門(mén)店選址、人員招聘、資源開(kāi)發(fā)、日常的運(yùn)營(yíng)管理、業(yè)務(wù)系統(tǒng)建設(shè)、過(guò)戶辦理對(duì)接，都需要自己去做。如果自己以前做過(guò)房產(chǎn)銷售，有比較豐富的經(jīng)驗(yàn)，上手還是比較快的。如果自己以前沒(méi)做過(guò)，那就是從零開(kāi)始了。

　　還有一點(diǎn)，因?yàn)槲覀儎傞_(kāi)始做，門(mén)店比較少，能獲得的二手房源也是有限的。面對(duì)這種情況，要提高成交概率，我們就必須把主要精力放在門(mén)店周圍比較暢銷的小區(qū)，做好資源開(kāi)發(fā)，當(dāng)有客戶上門(mén)咨詢時(shí)，我們才有成交的機(jī)會(huì)。所以，自己開(kāi)門(mén)店，優(yōu)勢(shì)就是經(jīng)營(yíng)靈活，可開(kāi)展跟房產(chǎn)銷售有關(guān)的多項(xiàng)業(yè)務(wù)。問(wèn)題，就是手上資源有限，需要時(shí)間去開(kāi)發(fā)。

　　第二種做法，就是加盟大的品牌。加盟別人的品牌的話，優(yōu)勢(shì)在于，可以使用加盟品牌的業(yè)務(wù)系統(tǒng)，有成熟的操作流程，專人指導(dǎo)開(kāi)店、人員招聘、運(yùn)營(yíng)管理，可以銷售平臺(tái)在代理的一手樓盤(pán)、二手房源等，讓你更容易上手。不足的地方，就是要出加盟費(fèi)，平臺(tái)費(fèi)。

房產(chǎn)中介加盟門(mén)店如何管理?

很多房產(chǎn)中介公司都在想著怎么改變房產(chǎn)中介運(yùn)作經(jīng)營(yíng)模式或者尋找做大的模式，并且有很多小公司都在嘗試房產(chǎn)中介加盟模式，對(duì)外做全省加盟更有甚者做起了全國(guó)加盟。但是個(gè)人認(rèn)為不管你如何的改變,房產(chǎn)中介門(mén)店的業(yè)績(jī)提高不了，那就是白費(fèi)心機(jī).房產(chǎn)中介門(mén)店現(xiàn)在在門(mén)店管理方式和業(yè)績(jī)提升上各有不同的方法，但對(duì)直接提高業(yè)績(jī)水平幫助顯的不是很多.還有很多當(dāng)?shù)匾?guī)模比較大的中介公司，他們對(duì)于下面的門(mén)店也是處在無(wú)管理狀態(tài)，就是開(kāi)個(gè)月度會(huì)議。所以說(shuō)，對(duì)于整個(gè)品牌來(lái)說(shuō)，談不上管理，這也給后續(xù)的業(yè)務(wù)提升，服務(wù)提升，走向規(guī)范化帶來(lái)很大的困難。

　　現(xiàn)在房產(chǎn)中介門(mén)店管理能力比較強(qiáng)的集中于一線城市，起步早一些，競(jìng)爭(zhēng)大一些。但是三四線城市有自己的局限性，人才的素質(zhì)，沒(méi)法達(dá)到一二線的水平。在加盟體系更是如此，傳統(tǒng)的加盟的模式，就是收點(diǎn)費(fèi)用，你就開(kāi)店就可以了，也沒(méi)什么培訓(xùn)管理，當(dāng)?shù)氐闹睜I(yíng)模式都沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的管理，更不要說(shuō)他們了。目前也有一些品牌在管理上面做的好一些。

目前市場(chǎng)上的中介公司加盟體制居多，但門(mén)店的基礎(chǔ)管理都是各家公司經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)。以下就談?wù)剬?duì)與房產(chǎn)中介門(mén)店管理的一些看法與實(shí)際操作：

　　、門(mén)店形象統(tǒng)一，統(tǒng)一的logo，統(tǒng)一的背景。

　　第二、門(mén)店必須關(guān)注人員的配置與要求

　　(標(biāo)準(zhǔn)：店長(zhǎng)1人、助理1人、店員4-5人)

　　第三、對(duì)于門(mén)店上報(bào)廣告房源的定期分析(要專業(yè)的分析報(bào)告

　　)

　　第四、建立門(mén)店培訓(xùn)體系(以會(huì)代訓(xùn))

　　第五、建立門(mén)店獨(dú)有團(tuán)隊(duì)文化與氛圍

　　第六、強(qiáng)抓門(mén)店基礎(chǔ)管理(會(huì)議、總結(jié)、計(jì)劃、量化)

　　第七、建立門(mén)店監(jiān)督、檢查與匯報(bào)機(jī)制

　　第八、做到主動(dòng)出擊切勿坐享其成

　　第九、通過(guò)房源管理軟件幫助房產(chǎn)中介加強(qiáng)管理、提升效率。