廣州超過后過戶時間賣家就可以解除合同了嗎？

    張靜律師解答：不一定，看合同如何約定。如果合同有約定超過后過戶時間賣家可以解除合同，才能解除。如果沒有約定，且同時約定了延遲履行義務(wù)的，逾期10天才能解除合同，則還要再等10天才能書面發(fā)函解除合同。當然這10天可主張逾期履行的違約金。

判z決書節(jié)選：

法z院認為，關(guān)于張買家是否構(gòu)成違約,本案合同關(guān)系是否應(yīng)當解除的問題。如前所述,與梁賣家建立房屋買賣合同關(guān)系的買受人主體系張買家。而依據(jù)梁賣家與張買家簽訂的《房屋買賣合同》及《合同補充協(xié)議》的約定,張買家應(yīng)在取得銀行同意貸z款通知書或相關(guān)意向回復(fù)后五個工作日內(nèi)與梁賣家共同辦理遞件過戶手續(xù)及支付首期款,該事項應(yīng)當在2018年5月30日前完成,如張買家付款逾期十日以上的,則梁賣家有權(quán)不向張買家出售涉案房屋。事實上,張買家一直未向梁賣家支付首期款,且直至2018年6月21日才以張某澤的名義取得廣發(fā)銀行廣州分行出具的《貸z款初審結(jié)果通知書》,導(dǎo)致雙方事實上亦無法在2018年5月30日前辦理交易過戶手續(xù)。因此,張買家的行為已構(gòu)成違約,梁賣家訴請解除雙方之前簽訂的一系列買賣合同包括梁賣家與張某澤簽訂的《廣州市存量房買賣合同》符合合同約定,應(yīng)予支持。

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因房屋大幅漲賣家拒絕賣房，判z決繼續(xù)履行后賣家還需賠償嗎？

    張靜律師解答：在房屋大幅漲價的情況下，法z院既然已判z決繼續(xù)履行，在一定程度上已可彌補買家的損失，故法z院一般會降低違約金。如下面這個案件，法z院就認為買家也有逾期貸z款等輕微違約行為，終改判賣家不用承擔遲延履行的違約責任。

至于遲延履行違約金。從目前我國法律規(guī)定及審判實踐來看,違約金的確定應(yīng)以損失填平為原則。考慮到張買家在履約過程中亦存在遲延按揭申請手續(xù)等瑕疵行為,而相關(guān)行政機關(guān)亦查明本案買賣雙方共同委托辦理按揭手續(xù)的成某公司在辦理網(wǎng)簽手續(xù)過程中,確實存在違規(guī)行為,戴賣家以此為由拒不履行合同的行為尚屬情有可原;再者,從簽約至今,戴賣家僅收取了張買家支付的定金30萬元,而張買家亦確認其在簽約后即已持有涉案房屋的鑰匙,故在本院判令支持了張買家繼續(xù)履約即房屋過戶的訴z訟請求的情況下,綜合考慮到本市二手房屋交易市場中房價波動的實際情況,本院認為張買家亦無較大損失?；谏鲜鲆蛩?綜合考慮買賣雙方權(quán)益平衡,本院酌定戴賣家無需承擔遲延履行違約金。一審對此處理欠妥,本院據(jù)實改判。

廣州二手房買賣雙方都說對方不肯履約怎么辦？

  張靜律師解答：法z院會根據(jù)證據(jù)、庭審內(nèi)容及雙方今后的履約意愿進行違約責任認定。如下面這個案件，雖然雙方都無證據(jù)是對方不肯履約，但買家庭審中同意一次性付款繼續(xù)履行合同，賣家卻不愿意繼續(xù)履行合同，終法官認定賣家違約，合同繼續(xù)履行。

法z院認為，涉案合同無法繼續(xù)履行的原因及責任歸屬。經(jīng)審核雙方來往函件的內(nèi)容，合同雙方對于履行障礙各有表述，但可以確認雙方當事人終約定2017年5月19日共同前往辦理網(wǎng)簽手續(xù)。期間，也達成了以合同約定履行，即買方確定為簽約人林買家的一致，但經(jīng)紀方創(chuàng)某公司要求雙方當事人簽訂委托手續(xù)時，黃賣家拒不同意。如前所述，《房地產(chǎn)買賣合同》本身明確黃賣家與經(jīng)紀方有委托辦理過戶手續(xù)的關(guān)系，且當天配合經(jīng)紀方完善手續(xù)，進行網(wǎng)簽并不損害黃賣家的合同權(quán)益，其拒不配合的行為與其一再陳述要求按原合同履行的陳述明顯相悖。結(jié)合本案對林買家購房資格的查詢，除黃賣家的配合外，合同履行并無其他實質(zhì)障礙。故此，結(jié)合林買家明確愿意就合同約定的購房余款一次性履行，為維護交易穩(wěn)定及市場誠信，本院支持林買家繼續(xù)履行合同的訴求。至于，違約責任的認定，從雙方來往信息以及經(jīng)紀方的確認，雙方對于合同履行過程中，黃賣家明確提出了與雙方書面合同約定不符的交易條件，結(jié)合上述不配合網(wǎng)簽手續(xù)的事實，對于違約責任應(yīng)由賣方黃賣家承擔。