廣州番禺區(qū)打房產(chǎn)官司請律師 律師費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)咨詢

廣州通過打官司以房抵債來規(guī)避限購和可行嗎？

    買賣雙方通過簽訂的民間c借c貸合同，合同中約定以房抵債，實(shí)際上是房屋買賣，通過法x院或者簽訂和解協(xié)議申請法x院確認(rèn)的方式，達(dá)到規(guī)避限購和稅收的目的。

     律師解答：當(dāng)事人以債c務(wù)糾紛訴至法x院，在中達(dá)成以房抵債協(xié)議，經(jīng)審查，當(dāng)事人未履行物的交付行為的，法x院不應(yīng)出具調(diào)解書予以確認(rèn)，仍應(yīng)按原債的關(guān)系進(jìn)行審查和處理，以防范的發(fā)生。

廣州商鋪售后包租合同有效嗎？

售后包租是開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，在商品房出售時與買受人約定：在出售后的一定期限內(nèi)由該開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行出租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》1條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。對于售后包租是否認(rèn)定無效?該解答已明確，新中國成立前發(fā)的老地契已經(jīng)沒有法律效力提醒：贈予過戶獲得的住房，如果是直系親屬之間贈予，再次出售和買賣過戶獲得的住房一樣正常交稅(營業(yè)稅、個稅和契稅)，滿五年且為家庭唯x一住房可免征營業(yè)稅和個稅。

   律師解答：《商品房銷售管理辦法》1條的規(guī)定屬于管理性規(guī)定，且非c法律和行規(guī)，因此不影響售后包租行為的效力。實(shí)踐中要區(qū)分售后包租與借貸融資的關(guān)系，如果不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的的售后包租，應(yīng)認(rèn)定為借貸融資關(guān)系，而非商品房買賣合同關(guān)系。根據(jù)2011年施行的《c高人c院關(guān)于審理非c法c集c資案件具體應(yīng)用法c律若干問題的解釋》第2條規(guī)定，不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非c法c吸收資金的，符合解釋條款規(guī)定的條件的，應(yīng)當(dāng)依照76條的規(guī)定，以非c法吸收c公眾存款罪處罰。需要特別注意的是：非家庭成員之間的房產(chǎn)贈予合同，必須經(jīng)公證處公證，所需繳納公證費(fèi)與繼承公證費(fèi)收取方式相同。

廣州白云區(qū)打房產(chǎn)官司請律師 律師費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)咨詢

廣州張靜律師多年來代理大量房產(chǎn)案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，征A地拆遷補(bǔ)償糾紛及商鋪?zhàn)赓U與買賣糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證被涂改過還有效嗎？

基本案情：

    涉案土地的集體土地建設(shè)用地使用證號為嶗集建[92]字第51988號。該土地上房屋原系車某所有，后分家給了車某。鄭某自1992年起即實(shí)際控制使用本案爭議房屋，1998年對該爭議房屋進(jìn)行裝修后實(shí)際入住。鄭某一直持有該房屋的土地使用證，該證上的使用者及相應(yīng)地籍檔案材料中土地使用者均經(jīng)涂改為“鄭某”。2012年3月，車某申請某省人民A政府行政復(fù)議。2012年6月，省人民A政府作出被訴行政復(fù)議決定，撤銷涂改后的嶗集建[92]字第51988號集體土地建設(shè)用地使用證。根據(jù)規(guī)定，凡是涉及土地證書中姓名、面積、用途等內(nèi)容發(fā)生變更的，須經(jīng)原發(fā)證機(jī)關(guān)審批變更土地證書。鄭某不服，提起行政。

法A院裁判：

   根據(jù)1989年《土地登記規(guī)則》第二十五條、第二十八條、第四十一條、1995年《土地登記規(guī)則》第六十三條規(guī)定，涉及土地權(quán)屬、土地主要用途發(fā)生變更及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)依法申請變更登記，而不能采取偽z造、擅自涂改和等方式。本案中，根據(jù)鄭某提交的嶗集建（92）字第51988號集體土地建設(shè)用地使用證原件及被告某省人民A政府提交的嶗集建（92）字第51988號集體土地建設(shè)用地使用證檔案等證據(jù)，明確顯示出涉案土地使用權(quán)人均系通過涂改方式變更為“鄭某”。因此該涂改行為事實(shí)清楚，顯屬無效，被告某省人民A政府復(fù)議決定撤銷涂改后的嶗集建（92）字第51988號集體土地建設(shè)用地使用證，符合法律規(guī)定，遂判駁鄭某的請求。答：本案涉及老地契效力問題及城鎮(zhèn)居民能否辦理宅基地使用權(quán)變更登記。

典型意義：

   集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證是指經(jīng)土地使用者申請，由縣級以上人民A政府頒發(fā)的確認(rèn)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的法律憑證。根據(jù)規(guī)定，凡是涉及土地證書中姓名、面積、用途等內(nèi)容發(fā)生變更的，須經(jīng)原發(fā)證機(jī)關(guān)審批變更土地證書。應(yīng)該說，在農(nóng)村宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓過程中擅自涂改土地使用證上的使用權(quán)人姓名的現(xiàn)象并不少見，殊不知土地權(quán)屬使用證書是不能私自涂改的，凡擅自涂改證書的，一律認(rèn)定為無效。因此，不論原告通過何種方式取得涉案土地使用權(quán)證，都無法改變該證被涂改的客觀事實(shí)，故被告某省政府認(rèn)定原告持有的經(jīng)涂改的土地使用權(quán)證書無效法律依據(jù)充分，法A院駁回原告的請求正確。如果在簽訂購房合同時，約定付款方式為按揭貸z款，但雙方對該房屋不能辦理按揭貸z款均不知情的，因雙方均無過錯，雙方可以約定變更付款方式為一次性付款或分期付款，并且賣方應(yīng)當(dāng)在變更付款方式后，給予買方一定的合理期限籌備資金以支付購房款。

廣州購買劃撥土地上的房屋，買賣協(xié)議有效嗎？

沈某等人購買了益律公司一處房產(chǎn)，土地權(quán)屬為有償劃撥性質(zhì)。雙方還約定若遇到政府征收拆遷，拆遷補(bǔ)償款都?xì)w沈某等條款。后果遇拆遷，益律公司與相關(guān)征A地單位簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書，并領(lǐng)取相關(guān)拆遷款，只支付其中部分款項(xiàng)給沈某等人而未支付全部。沈某等人訴至法A院。實(shí)踐中，有部分農(nóng)民往往由于各種原因離開原有經(jīng)濟(jì)組織，落戶到城鎮(zhèn)，那么，這樣的話，其原有的宅基地還能否登記發(fā)證呢。

法A院審理后認(rèn)為，該案主要涉及訟爭《房產(chǎn)買賣協(xié)議》的效力問題。訟爭土地使用權(quán)系通過有償劃撥方式取得，雖為有償，但仍屬劃撥性質(zhì)，應(yīng)按劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行管理。根據(jù)法律規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民A政府審批。其立法目的在于通過對劃撥土地流轉(zhuǎn)的限制，防止國家利益受損。因此，購房者需要貸z款購房的，應(yīng)當(dāng)先向當(dāng)?shù)劂y行了解哪些房產(chǎn)不能辦理按揭貸z款，在買房時注意房產(chǎn)面積及房齡，以免簽訂了購房合同卻無法貸z款。本案雙方當(dāng)事人簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民A政府批準(zhǔn)，應(yīng)認(rèn)定該協(xié)議無效。

關(guān)于合同無效后如何處理的問題。根據(jù)合同法的規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。訟爭協(xié)議被確認(rèn)無效后，益律公司應(yīng)返還沈某等人購房款，沈某等人應(yīng)相應(yīng)返還訟爭房產(chǎn)，但不能狹義的認(rèn)為，只需返還已付的購房款即可，應(yīng)兼顧合同法公平原則并考慮雙方對協(xié)議無效的過錯責(zé)任，益律公司應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)的購房款，并支付訟爭房產(chǎn)在簽訂合同時以及拆遷時的價(jià)值差部分。請問，租客已支付給原房主的剩余租金該怎么結(jié)算，是否應(yīng)當(dāng)從購房款中抵扣。