廣州著z名房地產(chǎn)律師事務(wù)所 買房不過戶風(fēng)險(xiǎn)咨詢

廣州張靜律師多年來代理大量房產(chǎn)案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評(píng)。特擅長(zhǎng)二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，征A地拆遷補(bǔ)償糾紛及商鋪?zhàn)赓U與買賣糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州買二手房暫時(shí)不過戶有哪些風(fēng)險(xiǎn)?

    咨詢：我看中一套二手房屋，因?yàn)榉恐飨胧〉粢恍┒愘M(fèi)，所以跟我商量先交房給我，等明年再和我一起到房屋交易z中心辦理過戶等手續(xù)，今年我先支付房?jī)r(jià)的70%，房產(chǎn)z證押在中介處，雙方簽訂房屋買賣合同，待明年辦理過戶時(shí)再付清尾款。請(qǐng)問律師，如果我接受這樣的操作方式，對(duì)我來說可能會(huì)產(chǎn)生什么風(fēng)險(xiǎn)，這種做法可行嗎？商品房毗鄰城市交通干線，受超標(biāo)噪聲污染，購房人常會(huì)以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由，要求解除合同。

   律師解答：這種方式雖然具有可操作性，但不合法，并對(duì)錢女士來說存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此不建議錢女士接受這樣的操作方式。

   首先，房主為了省稅費(fèi)而提出這樣的操作方式，其行為本身已違反了相關(guān)法規(guī)；

   其次，在房產(chǎn)不過戶的情況下，根據(jù)　《物權(quán)法》，房主仍是該房產(chǎn)的所有權(quán)人。如果房主缺乏誠信，或者房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升，房主完全可能“一房?jī)少u”或者毀約。雖然該房產(chǎn)z證扣押在房屋中介處，但作為產(chǎn)權(quán)人的房主掛失補(bǔ)辦一張房產(chǎn)z證并不是難事。一旦遭遇“一房?jī)少u”，錢女士將增加不必要的維權(quán)成本。咨詢：不久前，我在市區(qū)購買了一套面積小于60㎡的學(xué)區(qū)房，并簽訂了購房合同。

廣州農(nóng)村集體土地貸z款 轉(zhuǎn)讓過戶打官司找律師

廣州農(nóng)村集體土地可以嗎？

    我們廠是一個(gè)村辦企業(yè)，為了擴(kuò)大再生產(chǎn)，現(xiàn)準(zhǔn)備以廠房和工廠后面一片空地作為物向銀行申請(qǐng)擔(dān)z保貸z款?？捎腥苏f我們廠的土地使用權(quán)屬于集體土地使用權(quán)，不能。請(qǐng)問，農(nóng)村集體土地使用權(quán)可以嗎？

律師解答：

根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)z保法》第三十七條規(guī)定，不得的財(cái)產(chǎn)有：“（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第（五）項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外……”《擔(dān)z保法》第三十四條第五項(xiàng)：人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可設(shè)定；如果房主缺乏誠信，或者房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升，房主完全可能“一房?jī)少u”或者毀約。第三十六條第三款：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物的，其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)。根據(jù)上述規(guī)定，農(nóng)村集體的土地使用權(quán)是不能單獨(dú)的，能作的于人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的建筑物及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。所以，你們工廠后面那片空地的使用權(quán)是不能的，但你們廠的廠房及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是可以的。辦理時(shí)應(yīng)注意以下四個(gè)問題：

1.登記要以土地使用權(quán)登記為前提條件。鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)企業(yè)須在縣級(jí)人民A政府土地管理部門辦理登記手續(xù)后方能設(shè)定。

2.在前須得到被土地的集體土地所有者書面同意。書面同意文件應(yīng)包括：在實(shí)現(xiàn)權(quán)時(shí)，同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后轉(zhuǎn)為國有土地。

3.在辦理鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)時(shí)，土地管理部門還應(yīng)核定通過拍賣物實(shí)現(xiàn)權(quán)時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金額。

4.因處分財(cái)產(chǎn)需要改變鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)的性質(zhì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)由土地管理部門依法先辦理征A地手續(xù)。將的土地轉(zhuǎn)為國有，然后再按劃撥國有土地使用權(quán)的辦法進(jìn)行處理。

廣州買房過程中可能遇到哪些風(fēng)險(xiǎn)？律師陪購有什么作用？

廣州買房過程中可能遇到哪些風(fēng)險(xiǎn)？律師陪購有什么作用？

    隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，購房置業(yè)成立了居民人生第z一大事。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠健全，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于有利地位以及二手房交易市場(chǎng)還存在很多不規(guī)范的行為，不少房地產(chǎn)公司及賣方利用其優(yōu)勢(shì)地位，在商品房買賣合同中制訂有利于己方的格式條款，并強(qiáng)迫購房者接受。面對(duì)形形色z色的購房陷阱，購房者防范風(fēng)險(xiǎn)的能力并不強(qiáng)，尤其是缺乏購房經(jīng)驗(yàn)。因此，購房者如果沒有房地產(chǎn)專業(yè)人士的指導(dǎo)幫助，抱著僥幸心理同開發(fā)商、二手房賣方協(xié)商購房，將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。我們推出商品房買賣律師陪購服務(wù)，就是要通過律師的專業(yè)服務(wù)，來防范商品房買賣中的交易風(fēng)險(xiǎn)，揭穿“霸王合同”，切實(shí)維護(hù)購房者的合法權(quán)益。法A院經(jīng)審理發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)部分房屋確實(shí)存在局部漏水情況，但都不屬于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，對(duì)房屋的使用也不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響。

房產(chǎn)交易中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

1、使用假房z本進(jìn)行欺詐

有很多為謀取暴利，通過租賃手段將房子租到手后，再制作假房產(chǎn)z證，然后以較低的價(jià)格將房子快速出售后攜款消失。

2、產(chǎn)權(quán)過戶風(fēng)險(xiǎn)

　　根據(jù)廣州現(xiàn)有的二手房的產(chǎn)權(quán)情況來看，產(chǎn)權(quán)主要有以下幾類：已購公房、二手商品房和二手經(jīng)濟(jì)適用房還有小產(chǎn)權(quán)、央產(chǎn)、軍產(chǎn)、校產(chǎn)、鄉(xiāng)產(chǎn)等等，對(duì)其上市的要求也不盡相同，此外產(chǎn)權(quán)房是否即將拆遷、是否已經(jīng)或涉案等也都是影響房屋能否上市的因素。有些買方都已裝修入住了，過戶手續(xù)卻遲遲無法辦理。需要交的稅費(fèi)為：公證費(fèi) 3%契稅(家庭成員之間贈(zèng)予過戶只需交3%契稅)廣州購買拆遷安置房需要注意哪些事項(xiàng)。

　　3、無效交易風(fēng)險(xiǎn)

　　在二手房交易中還存在著無效交易行為，比如：夫妻雙方為共有人的房產(chǎn)，其中一方背著另一方將房屋交易，待另一方知道后致使交易無效，而房款已被賣房人用了，因而對(duì)購房人造成損失。

　　4、拆遷風(fēng)險(xiǎn)

　　很多購房者尤其是外地來京購房者，對(duì)廣州的規(guī)劃和拆遷情況不了解，再碰到不負(fù)責(zé)任的中介或房蟲，買到將要拆遷的房子，裝修費(fèi)賠了不說，還落得個(gè)無家可歸的境地。

　　5、中介風(fēng)險(xiǎn)

如果購房者或是賣房者不幸遇到黑中介，就可能會(huì)錢、房?jī)煽?，黑中介卷款潛逃的事時(shí)有發(fā)生。

二、預(yù)售商品房律師服務(wù)的工作內(nèi)容

1、針對(duì)性提供購房知識(shí)及房地產(chǎn)專業(yè)法律咨詢；

2、審查開發(fā)商售樓資質(zhì)、信用；

3、陪同看房、審閱售樓資料

4、對(duì)擬購房產(chǎn)是否存在、查封等權(quán)利限制狀況進(jìn)行調(diào)查

5、審查、修改、補(bǔ)充購房認(rèn)購書

6、審查、修改、補(bǔ)充購房合同

7、代理購房者與房產(chǎn)商（或者出售人）談判、簽訂購房合同

8、為購房合同提供律師見證服務(wù)

9、代辦購房登記、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)

10、代辦個(gè)人住房、商業(yè)用房貸z款手續(xù)

11、代辦房屋驗(yàn)收交接手續(xù)

12、起草、審查、修改裝飾裝修合同

13、起草、審核裝飾裝修項(xiàng)目清單及購買相關(guān)材料清單

三、二手房買賣律師服務(wù)的工作內(nèi)容

1、提供購房法律咨詢

2、對(duì)擬購房產(chǎn)的權(quán)利人及是否存在、查封等權(quán)利限制狀況進(jìn)行前期調(diào)查

3、審查、修改、補(bǔ)充購房意向書、居間合同、定金合同、房地產(chǎn)買賣合同

4、代辦產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)

5、代辦個(gè)人住房、商業(yè)用房按揭貸z款或轉(zhuǎn)按揭貸z款手續(xù)

6、購房資金監(jiān)管

7、代辦水、電、煤、有線、寬帶、電話過戶或開通、落戶等手續(xù)

8、起草、審查、修改裝飾裝修合同

9、起草、審核裝飾裝修項(xiàng)目清單及購買相關(guān)材料清單

10、律師還將審查二手房有無下列禁止買賣情形：

（1）機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的；

（2）已被國家有關(guān)機(jī)關(guān)依法收回土地使用權(quán)的；

（3）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（4）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（5）列入動(dòng)拆遷范圍的；

（6）法律、行規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

廣州二手房買賣中網(wǎng)簽合同與之前的合同約定不一致怎么辦？

所謂網(wǎng)簽，就是房屋交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)相關(guān)部門進(jìn)行備案，并在網(wǎng)上予以公布，用戶可以根據(jù)網(wǎng)簽號(hào)對(duì)合同進(jìn)行查詢。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，防止“一房多賣”的情況發(fā)生。根據(jù)目前房屋交易的流程，網(wǎng)簽是辦理房屋過戶的前提條件，但是網(wǎng)簽與否并不會(huì)對(duì)房屋買賣雙方已經(jīng)簽訂的買賣合同效力產(chǎn)生影響;如果已經(jīng)簽訂網(wǎng)簽合同，而網(wǎng)簽合同的約定與雙方之前簽訂的合同約定不一致，一般以對(duì)外公示的網(wǎng)簽合同為準(zhǔn)。根據(jù)規(guī)定，對(duì)于個(gè)人無償贈(zèng)予不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅，契稅繳納標(biāo)準(zhǔn)為總房?jī)r(jià)的3%。

《房屋買賣協(xié)議》系買方、賣方及中介三方簽訂的書面合同，其上有三方的簽字蓋章，協(xié)議具備房屋坐落、價(jià)格、付款方式、交房手續(xù)、履行期限、中介費(fèi)用等主要條款，合同已經(jīng)成立。該《房屋買賣協(xié)議》系各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，合法有效，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按約履行。網(wǎng)簽時(shí)房地產(chǎn)主管部門為了維護(hù)房屋買賣市場(chǎng)秩序，要求雙方將簽訂的房屋買賣合同予以公示，系物權(quán)轉(zhuǎn)移的程序，并非合同生效的必要條件，網(wǎng)簽與否并不影響合同的效力。實(shí)際購房人要求請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸其所有的，除政策重新調(diào)整允許其取得產(chǎn)權(quán)外，不予支持。