廣州什么是商品房法定交樓條件？

   咨詢電話：18078803465，張靜律師解答：取得工程竣工驗收備案表是交付房屋的法定條件。

關(guān)于法定交樓條件?！督ㄖā返诹粭l規(guī)定:“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,不得交付使用?！币虼?竣工驗收是房屋交付使用的必經(jīng)環(huán)節(jié),建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格后,始具備交付使用的條件。國于2000年1月30日頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第49條規(guī)定:“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi),將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公z安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案?！睋?jù)此,我國目前的房屋經(jīng)過驗收和驗收合格的標志是取得工程竣工驗收備案表,即取得工程竣工驗收備案表是交付房屋的法定條件。

廣州張靜律師多年來代理大量房產(chǎn)訴z訟案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，房產(chǎn)確權(quán)案件及商鋪租賃與買賣糾紛案件，收費優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州開發(fā)商逾期交樓的違約金封頂條款有效嗎？

  張靜律師解答：不一定有效，法z院可以調(diào)整違約金金額。如下面這個案件，法z院就認為違約金太低了，調(diào)高了。

案例介紹：

小陳與某開發(fā)公司簽訂房屋買賣合同，購買開發(fā)公司開發(fā)的某樓盤商品房（下稱案涉房屋）。按合同約定，開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在2017年12月31日前將案涉房屋交付小陳使用。雙方在合同中約定如果逾期交付房屋，開發(fā)公司應(yīng)自本合同約定的交房日期的次日起至實際交付之日止，每日按總房價款0.01%的標準向小陳支付違約金，但違約金總額不超過總房價款的2%。合同簽訂后，小陳按照合同約定向開發(fā)公司付清了全部購房款350萬元。但案涉房屋至二審開庭之日未取得竣工驗收備案，開發(fā)公司亦一直未通知小陳收樓。于是，小陳起訴至一審法z院，要求開發(fā)公司支付逾期交付違約金，同時以商品房買賣合同屬于格式合同，約定的違約金明顯低于其損失為由，要求突破違約金不超過總房款2%的“封頂線”。本案爭議焦點為：逾期交付房屋，違約金應(yīng)否以總房款的2%為限？

一審法z院認為，雙方當(dāng)事人在商品房買賣合同中明確約定逾期交付違約金計算標準且違約金總額不超過2%，遂判z決：1、開發(fā)公司向小陳支付逾期交付違約金70000元；2、駁回小陳的其他訴z訟請求。

廣州中院二審認為，違約金“封頂”顯然違反公平原則和誠實信用原則，明顯不足以彌補買受人損失，應(yīng)對違約金計算標準予以酌情調(diào)整，遂變更一審判z決第z一項為：開發(fā)公司向小陳支付逾期交付違約金189350元。

廣州收樓時發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題能拒絕收樓嗎？

  張靜律師解答：房屋只要經(jīng)過了竣工驗收，一般都不會有主體質(zhì)量問題，而只有主體質(zhì)量問題，才可以拒絕收樓。其他的小的質(zhì)量問題，都應(yīng)該收樓后要求開發(fā)商維修，故不能因為小的質(zhì)量問題拒絕收樓。簡單說來，就是只有在開發(fā)商未取得竣工驗收備案表的情況下，才能因為質(zhì)量問題拒絕收樓。

判z決書節(jié)選：

關(guān)于羅某、韓某對涉案房屋提出的異議是否屬于房屋質(zhì)量問題。羅某、韓某主張其對涉案房屋提出的異議并非僅為裝修質(zhì)量異議,還包括房屋毛坯結(jié)構(gòu)的質(zhì)量異議。從現(xiàn)場照片及測量結(jié)果反映,主臥及主衛(wèi)的墻體距離經(jīng)測量雖有一定的誤差,存在地板對角不完全為直角的情形,但相對于房屋的面積的比例,該誤差值較小,尚未達到影響正常使用的程度,且無證據(jù)證實上述誤差導(dǎo)致涉案房屋存在安全隱患,故現(xiàn)有證據(jù)尚不足以認定涉案房屋存在質(zhì)量問題;陽臺門墻體不存在明顯肉眼可見的寬度不一致的情況,陽臺推拉門存在的縫隙、陽臺下水不暢的問題可以通過維修解決,銀某公司應(yīng)積極履行維修及保修義務(wù)。因此,涉案房屋存在的上述瑕疵不足以影響房屋的安全使用,在涉案房屋已經(jīng)竣工驗收合格的情況下,羅某、韓某以此主張房屋存在質(zhì)量問題缺乏依據(jù),本院不予采納。