廣州宅基地房拆遷，能要求分割宅基地的補償部分嗎？

  張靜律師解答：宅基地的所有權屬于集體，不屬于村民個人，村民個人僅享有使用權。所以拆遷的時候，宅基地的補償部分，是歸經(jīng)濟社所有的。村民只能得到上蓋建筑物的補償，故無權要求分割土地價值的補償。

書節(jié)選：

至于李某1、李某2主張對案涉房屋的土地價值按照法定繼承分割的問題。首先,《土地法》第八條規(guī)定,城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農民集體所有。第九條規(guī)定,國有土地和農民集體所有的土地,可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人,有保護、管理和合理利用土地的義務。本案當中,經(jīng)查案涉房屋所在占用的土地缺乏政府部門頒發(fā)的有效證件證明其屬性,不能認定土地屬于私人所有。第二,《萬新大道項目國有土地上房屋征收補償安置協(xié)議書》明確記載是針對征收房屋及青苗、地上附著物進行補償,并無明確約定土地的補償價值。綜上,李某1、李某2好要求按照法定繼承的方式分割案涉土地價值因缺乏法律和事實依據(jù),本院不予支持。

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廣州意識不清的老人能做放棄繼承權公證嗎？

   張靜律師解答：不能。放棄繼承權公證必須由具備民事行為能力的人實施。

根據(jù)《總則》規(guī)定，無行為能力人主要指不滿8周歲的未成年人以及該總則所規(guī)定的不能辨認自己行為的人。根據(jù)《繼承法》第六條款規(guī)定：“無行為能力人的繼承權、受遺贈權，由他的法定代理人代為行使?！币馑季褪菬o行為能力人是否放棄繼承權或者接受遺贈，他本身無權決定，而應由他的法定代理人來決定；無行為能力人繼承遺產(chǎn)或接受遺贈的手續(xù)應由其法定代理人代為辦理。

所謂代為行使，就是一種代理行為，它是指代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為，被代理人對代理人的代理行為承擔民事責任的一種法律制度。而法定代理人是由法律根據(jù)一定的社會關系的存在直接規(guī)定的代理人，如父母就是未成年子女的法定代理人；配偶一方患有的，另一方就是他或她的法定代理人。《通則》規(guī)定，未成年人和人必須設置監(jiān)護人，而監(jiān)護人就是被監(jiān)護人當然的法定代理人。

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廣州宅基地使用證上的產(chǎn)權人和房管局查出的不一致怎么辦？

  張靜律師解答：如無證明證明房管局的登記有誤，應以房管局載明的產(chǎn)權登記人為準。

書節(jié)選：

認為：關于訴爭的31號房屋的權屬問題。冼某1提交的該房屋《村鎮(zhèn)宅基地使用證》（字號為穗天沙字第X1）記載：使用人為冼某1。但廣州市房地產(chǎn)檔案館存檔的該房屋《天河區(qū)宅基地使用權情況表》（沙字第X1）記載：使用人為冼某3。我國《物權法》第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構管理”、第十七條規(guī)定：“不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。不動產(chǎn)權屬證載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準”?！洞彐?zhèn)宅基地使用證》是不動產(chǎn)權屬證書，廣州市房地產(chǎn)檔案館存檔《天河區(qū)宅基地使用權情況表》則屬于不動產(chǎn)登記簿?，F(xiàn)在訴爭房屋的不動產(chǎn)權屬證載與不動產(chǎn)登記簿不一致，冼某1僅以訴爭房屋的《村鎮(zhèn)宅基地使用證》（字號為穗天沙字第X1）與XX1號房屋的《村鎮(zhèn)宅基地使用證》（字號為穗天沙字第4175號）上使用人姓名欄上的“村鎮(zhèn)業(yè)務校對章”是為同一，主張不動產(chǎn)登記簿內容有錯誤，在沒有其他證據(jù)佐證的情況下，該證據(jù)不足以不動產(chǎn)登記簿記載。同時，曾向廣州市天河區(qū)房地產(chǎn)登記、冼村街道辦事處、廣州市天河區(qū)冼村經(jīng)濟發(fā)展，均未發(fā)現(xiàn)保存有訴爭房屋、1號房屋的其他相關資料。冼某1二審提交的沙河鎮(zhèn)宅基地（房屋）情況登記表（穗天沙字第X1、第4175號）僅為照片，無提供證據(jù)原件，且與調查的情況不符，故不作為本案二審的處理依據(jù)。綜上，訴爭房屋的權屬應以廣州市房地產(chǎn)檔案館存檔的天河區(qū)宅基地使用權情況表為準，即訴爭房屋登記在冼某3名下，屬于冼某3與盧某的夫妻共同財產(chǎn)，各占一半產(chǎn)權。

廣州房產(chǎn)繼承糾紛中，直接起訴確認產(chǎn)權份額可以嗎？

  張靜律師解答：不可以。必須起訴要求分割房產(chǎn)。如請求寫錯，將直接導致敗訴。如下面這個案件，父母將房屋贈與給一個女兒，其他繼承人不起訴繼承房產(chǎn)反而起訴確認產(chǎn)權份額，終以主體不適格為由駁回其請求。原告只能重新起訴繼承案件。

一審認為：根據(jù)《中華人民共和國物權法》第十六條的規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)。廣州市房地產(chǎn)檔案館出具的《房地產(chǎn)登記簿查冊表》已明確記載涉案房屋的產(chǎn)權人為李某茜。涉案房屋的權屬清晰，不存在需由確認權屬的問題。其次，李某文及鄒某、李某仁以其為李某甲、老某的合法繼承人的身份訴請要求確認其對涉案房屋享有相應的產(chǎn)權份額，實際上是要求處理其繼承涉案房屋的有關問題。因李某文、李某茜各方并未就涉案房屋的繼承問題進行過，李某文及鄒某、李某仁所提交的證據(jù)亦暫不足以證實其對涉案房屋的產(chǎn)權享有合法繼承權。因此，由于李某文及鄒某、李某仁未能證明其享有合法繼承權，其直接提起本案要求確認其對涉案房屋享有相應的產(chǎn)權份額，屬原告主體不適格，應駁回其起訴。

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