廣州無購房資格買房，買不成房定金能退嗎？

  張靜律師解答：一般不能。有的購房者以開發(fā)商未盡到購房資格的審查義務(wù)為由起訴要求退房，但限購政策屬于公知信息，作為成年人應(yīng)自己判斷。如下面這個案件，法z院就判z決定金不退。

判z決書節(jié)選：

本院認為,本案爭議焦點是東某公司是否需向陳某返還30萬元定金。依據(jù)已查明的事實,陳某在明知其不具備購買資格的情況下仍與東某公司簽訂《訂購書》向東某公司購買涉案房屋,并向東某公司確認,如其未按該《訂購書》約定簽署《商品房買賣合同》,則需承擔定金被沒收的違約責(zé)任。該《訂購書》合法有效,對雙方均具有約束力。雙方提交的微信聊天記錄等證據(jù)可以證實,在簽署《訂購書》前后,陳某有將其名下的自有房屋進行出售以獲取購買涉案房屋的資格,房資格聊天記錄可以反映,在《訂購書》簽訂之前,陳某有告知其準備出售其名下的自有房屋以便取得購買涉案房屋的資格,故東某公司與陳某的《訂購書》具備實際履行的可能性,在《訂購書》簽訂后,東某公司也給予了陳某一定的合理期間辦理自有房屋出售手續(xù),并通過其銷售代表黎某跟進并催促陳某履約。

綜上,導(dǎo)致雙方未能依照《訂購書》約定簽訂《商品房買賣合同》的責(zé)任在于陳某。據(jù)此,陳某訴請東某公司返還30萬元定金不符合《訂購書》的約定,不應(yīng)支持。陳某以東某公司未盡到購房資格的審查義務(wù)為由,認為東某公司無權(quán)沒收其支付的定金,但限購政策屬于公知信息,陳某有能力且有義務(wù)自行判斷其是否具備購買涉案房屋的資格并合理評估相應(yīng)的交易風(fēng)險,東某公司對此已履行必要的提醒及注意義務(wù),故陳某的理由不成立,本院不予采納。

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廣州三方合同未約定貸z款期限，能否以網(wǎng)簽合同的為準？

    張靜律師解答：可以。如三方合同未約定一些重要節(jié)點的期限，而網(wǎng)簽合同有約定的話，可以網(wǎng)簽合同約定的期限為準。

法z院認為:楊賣家、馬買家于2018年7月2日簽署的《合同》及2018年7月5日簽署的《網(wǎng)簽合同》合法有效。根據(jù)《合同》之約定,《網(wǎng)簽合同》與《合同》約定不一致時,以《合同》為準;因《合同》中并未約定馬買家、楊賣家申請按揭手續(xù)的期限,故在簽訂在后的《網(wǎng)簽合同》對此作出約定時,應(yīng)以《網(wǎng)簽合同》約定的“剩余房款1240000元由乙方于2018年8月31日前甲乙雙方自行申請按揭手續(xù),按照按揭方式付款,按揭的方式為、商業(yè)組合貸z款”為準。

廣州房屋買賣合同實為以房款抵債的如何處理？

  《廣東省高z級人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十四條：當事人簽訂房屋買賣合同,實為以房款抵償其他債務(wù),一方當事人以不存在真實的房屋買賣合同關(guān)系為由主張合同無效的,不予支持。因債務(wù)人未履屋買賣合同,債權(quán)人請求解除合同,按照原約定清償債z務(wù)的,應(yīng)予支持。

債務(wù)人舉證證明所抵銷的債務(wù)中存在高額利息的,應(yīng)當扣除該部分利息。一方請求確認以房抵債協(xié)議無效或者變更、撤銷協(xié)議的,應(yīng)當依照合同法第五十二條、第五十四條的規(guī)定審查。

當事人通過以房抵債協(xié)議逃避債務(wù),侵害第三人合法權(quán)益的,第三人可以依照合同法第七十四條的規(guī)定行使撤銷權(quán)。

《合同法》第五十二條

（合同無效的法定情形）有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行規(guī)的強制性規(guī)定。

第五十四條

（可撤銷合同）下列合同，當事人一方有權(quán)請求人民z法z院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：

(一)因重大誤解訂立的;

(二)在訂立合同時顯失公平的。

一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民z法z院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。

當事人請求變更的，人民z法z院或者仲裁機構(gòu)不得撤銷。

廣州法z院判z決房屋買賣合同無效前，會提醒買家反訴退款嗎？

  張靜律師解答：一方起訴合同無效或撤銷，法z院認為應(yīng)當支持的，應(yīng)該向被告釋明：“如法z院判z決合同無效，你方是否反訴返還財產(chǎn)”。如被告回復(fù)要反訴，則可一并審理。如被告回復(fù)即使法z院判z決合同無效，仍不反訴，則法z院可徑行判z決，由被告去另案起訴返還房款。

相關(guān)法條：

《廣東省高z級人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第四十四條：房屋買賣合同被認定無效或者被撤銷、解除后, 買受人應(yīng)當將房屋返還給出賣人,并支付房屋占有使用的費用,費用可參照同期同地段同類房屋租金標準計算;出賣人應(yīng)當將收取的價款返還給買受人,并支付貸z款利息。一方當事人起訴請求確認房屋買賣合同無效或者撤銷、解除合同并返還財產(chǎn),人民z法z院經(jīng)審理認為合同無效或者應(yīng)予撤銷、解除的,應(yīng)當向被告釋明反訴請求返還財產(chǎn),避免判z決單方返還財產(chǎn)造成當事人利益失衡。

合同無效或者被撤銷的,一方因房產(chǎn)價值波動受到的損失, 由當事人按照各自的過錯承擔。合同解除的,守約方因房產(chǎn)價值波動受到的損失,由違約方賠償。