廣州越秀區(qū)海珠區(qū)白云區(qū)二手房買賣 學(xué)z位房買賣爭議律師

廣州張靜律師多年來代理大量房產(chǎn)案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，征A地拆遷補(bǔ)償糾紛及商鋪?zhàn)赓U與買賣糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州學(xué)區(qū)房變更水電戶名，原房主是否有協(xié)助義務(wù)？

    咨詢：不久前，我在市區(qū)購買了一套面積小于60㎡的學(xué)區(qū)房，并簽訂了購房合同。由于疏忽，沒有把該學(xué)區(qū)房的水電戶名變更過來。父親去世后，按照繼承關(guān)系可以給子女辦理土地使用權(quán)變更登記，且在記事欄進(jìn)行備注說明即可。根據(jù)相關(guān)政策，小升初時，面積在60㎡以下的房屋要提供居住滿3年的證明，才能滿足第z一批入學(xué)條件，而提供居住z證明需要有水電費(fèi)繳納情況。請問，原房主是否有義務(wù)協(xié)助新房主將水電戶名變更？

   律師解答：即便購房合同沒有約定，也應(yīng)協(xié)助變更水電戶名。

   原房主是否有義務(wù)協(xié)助新房主將水電戶名變更，要看協(xié)助更名是否是原房主應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)。合同義務(wù)包括主義務(wù)和附隨義務(wù)，附隨義務(wù)是為協(xié)助實現(xiàn)主給付義務(wù)，遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣而履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

   因房子已經(jīng)歸給新房主所有，繳納水電費(fèi)的義務(wù)人也是新房主，則水電戶名理應(yīng)與新房主一致。原房主將水電戶名進(jìn)行變更，屬于購房合同中附隨的協(xié)助義務(wù)，即便購房合同中對此沒有進(jìn)行約定，作為合同的附隨義務(wù)，原房主也是有義務(wù)協(xié)助新房主將水電戶名進(jìn)行變更。

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廣州房子70年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦？

    在3月初推出的新版《不動產(chǎn)權(quán)證書》上，明確設(shè)置了“使用期限”一項，引起了廣泛關(guān)注。70年僅是業(yè)主行使土地使用權(quán)的時間，而業(yè)主對房屋則擁有無限期所有權(quán)。那么，房子70年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦？

　　土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別

　　土地使用權(quán)是國家向組織、機(jī)構(gòu)及個人出讓的土地使用權(quán)利，土地的所有權(quán)歸國家和集體所有。土地使用權(quán)是有期限的，根據(jù)項目的立項不同，租用土地的周期也不同，住宅70年，辦公/公建50年，商業(yè)/工業(yè)40年。

　　房屋所有權(quán)（即房產(chǎn)權(quán)）是永z久的，沒有期限限制，只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失就能一直享有（房產(chǎn)z證里是沒有期限登記欄的）。也就是說房子的所有權(quán)是永z久的，只要房子不塌，這房子就一直是產(chǎn)權(quán)人的。

房子70年產(chǎn)權(quán)到期后該怎么辦？

　　1、延長土地使用權(quán)期限

　　2007年的《物權(quán)法》規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿的，自動續(xù)期。這點(diǎn)在房屋統(tǒng)一登記后也不會有太多問題，因為個人名下的不動產(chǎn)通過登記已經(jīng)明確?？梢杂煞课輼I(yè)主聯(lián)名提出，補(bǔ)交土地出讓金，這個價格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價格，類似于成本價和市場價的差額。除了這兩種情況，還有第三種情況，就是買賣雙方簽訂合同時拆遷安置房屋不具備權(quán)屬證書，但發(fā)生爭議時該房屋已經(jīng)領(lǐng)取了權(quán)屬證書(包括可以領(lǐng)取而賣房人故意不去領(lǐng)取)的情形，這時法c院一般視為買賣行為有效，買方可以向法c院請求要求強(qiáng)制過戶。

　　2、國家收回享政策性補(bǔ)償

　　根據(jù)《物權(quán)法》中解釋：建設(shè)用地使用權(quán)期滿，根據(jù)公共利益需要收回的，應(yīng)對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補(bǔ)償。

　　3、業(yè)內(nèi)人士預(yù)計繳納稅費(fèi)

70年后或者未來十幾年，國家會有法律出臺來明確房子產(chǎn)權(quán)，大概率情況是房子還是你的，不過估計要繳稅了，根據(jù)房屋面積的大小來定。

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廣州合同糾紛中法A院可以主動調(diào)整過高違約金嗎？

    在審判實踐中，往往會遇到當(dāng)事拒不到庭應(yīng)訴答辯，或不對合同約定的違約金是否過高進(jìn)行抗辯。對當(dāng)事人并未主張違約金過高，如果其的確違約，而合同約定的違約金又過高，法A院能否主動調(diào)整違約金，實踐中對其的認(rèn)識并不統(tǒng)一。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，合同法雖未規(guī)定法A院可以主動對過高的違約金予以調(diào)整但也未明確禁止，因此，當(dāng)違約金過分高于對方的損失時，即使當(dāng)事人沒有提出申請，法A院從公平原則出發(fā)也應(yīng)主動予以調(diào)整。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，合同法僅規(guī)定只有當(dāng)事人申請對違約金調(diào)整時，法A院才予以調(diào)整。當(dāng)事人沒有提出調(diào)整的申請，因此法A院不應(yīng)對違約金主動予以調(diào)整。筆者贊同后種。合同義務(wù)包括主義務(wù)和附隨義務(wù)，附隨義務(wù)是為協(xié)助實現(xiàn)主給付義務(wù)，遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣而履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

   當(dāng)然，在審判實踐中，為減輕當(dāng)事人訴累，妥當(dāng)解決違約金糾紛，對于在守約方提起的違約之訴中，違約方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構(gòu)成違約進(jìn)行免責(zé)抗辯而未提出違約金調(diào)整請求的，人A院可以就當(dāng)事人是否需要主張違約金過高問題進(jìn)行釋明。即假設(shè)違約成立，是否認(rèn)為違約金過高。對于已經(jīng)向違約方進(jìn)行釋明但違約方堅持不提出調(diào)整違約金請求的，人A院應(yīng)當(dāng)遵循意思自治原則，一般不予主動調(diào)整。其次，因派出z所無法強(qiáng)制原房主遷移戶A口，所以在簽訂購房合同時，可以約定賣方應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起一定期限內(nèi)將戶A口遷出，逾期未遷出，需承擔(dān)一定金額的違約責(zé)任。

對于過高違約金的法律干預(yù)，應(yīng)確立以“不主動干預(yù)”為原則，以為國家及社會公益目的而主動干預(yù)為例外的機(jī)制。根據(jù)法律及解釋的規(guī)定，法A院不會主動審查違約金是否過高或過低，也不會主動調(diào)整違約金，而是由一方當(dāng)事人提出主張后才加以審查、調(diào)整違約金，就如時效問題一樣。很多當(dāng)事人由于對法律的不了解，害怕提出減少違約金的請求就等于認(rèn)可自己違約的事實，因此不敢提出。實際上這一擔(dān)心完全是不必要的，法A院不會因為當(dāng)事人提出了違約金過高的抗辯就認(rèn)定當(dāng)事人肯定違約，二者之間沒有必然聯(lián)系。因此，購房者需要貸z款購房的，應(yīng)當(dāng)先向當(dāng)?shù)劂y行了解哪些房產(chǎn)不能辦理按揭貸z款，在買房時注意房產(chǎn)面積及房齡，以免簽訂了購房合同卻無法貸z款。