隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展,城市中心區(qū)用地愈發(fā)緊張,辦公樓租金日漸昂貴,與此同時(shí)城郊地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步改善,為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供基礎(chǔ)的平臺(tái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常布局在城市發(fā)展主脈絡(luò)在線,以城市發(fā)展規(guī)劃的近郊地區(qū)土地為目標(biāo),同時(shí)面對(duì)較少的競(jìng)爭(zhēng)者,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可以以較低的成本進(jìn)行,同時(shí),可獲得政府包括水供應(yīng)污水處理、電力及公共交通等多種形式的支持。當(dāng)產(chǎn)業(yè)園得到充分開(kāi)發(fā)并投入運(yùn)營(yíng),而城市發(fā)展亦延伸至城郊地區(qū),運(yùn)營(yíng)商便可以享受因市中心區(qū)擴(kuò)張帶來(lái)的升值。

 可比資產(chǎn)價(jià)格就是市場(chǎng)同類資產(chǎn)關(guān)鍵的一些比率。比如說(shuō)，投一個(gè)相關(guān)的公司，尤其是上市公司，中后期可以通過(guò)市場(chǎng)里公開(kāi)的資產(chǎn)價(jià)格來(lái)進(jìn)行比較。經(jīng)濟(jì)學(xué)家、投資家就是做資源優(yōu)化的，配置的目的就是要把合適的資本給合適的項(xiàng)目，不去背負(fù)不應(yīng)該背負(fù)的東西。估值的本質(zhì)是未來(lái)現(xiàn)金流的貼1現(xiàn)，就是DCF模型現(xiàn)金流折現(xiàn)模型，簡(jiǎn)稱DCF模型，是公司財(cái)務(wù)和投資學(xué)領(lǐng)域應(yīng)用廣泛的定價(jià)模型之一。

 假定這個(gè)資產(chǎn)市場(chǎng)的買賣是完全平衡的：市場(chǎng)有充足的資產(chǎn)供應(yīng)，也有充足的資金來(lái)購(gòu)買優(yōu)1質(zhì)資產(chǎn)。當(dāng)然還沒(méi)有辦法進(jìn)行估值。但一個(gè)很重要的考量是：未來(lái)的市場(chǎng)空間要足夠大，行業(yè)集中度足夠高。如果你投的又是一個(gè)頭部公司，那估值就可以有放寬、放大的趨勢(shì)。行業(yè)資產(chǎn)系數(shù)法行業(yè)資產(chǎn)系數(shù)法的重點(diǎn)是：按照KPI，或者按照銷售額，或者凈利潤(rùn)作為指標(biāo)。