從盈利模式來看,表現(xiàn)出“前期投入大、中期回報豐、后期收入穩(wěn)”的特點。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目價值鏈跨度大、盈利模式豐富,疊加效益巨大。然而,這種高額利潤正是在前期大量投入的基礎(chǔ)上形成的。加之前期策劃、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等周期長,資金壓力巨大。圍繞“土地”資源,借助產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營,“企業(yè)、政府、產(chǎn)業(yè)”形成了密切的利益共同體。在開發(fā)運營過程中,一方面,政府“有形手”所發(fā)揮出的巨大作用:出臺政策,立法支持稅費減免,創(chuàng)業(yè)資金支持統(tǒng)規(guī)劃,統(tǒng)領(lǐng)導(dǎo)簡化行政手續(xù),提供“站式”服務(wù)等。

你投入了100萬給一個項目,這個項目如果每年給你拿回20萬,總共拿了五年。你還是虧了。那么,要怎么算它不虧了,就得把這個時間成本算下去,也就是每年的20萬,折算成現(xiàn)在,是多少錢。這個就叫做貼1現(xiàn)值。一般貼1現(xiàn)的比率是得超過銀行利率的。所以,按照凈現(xiàn)值計算,就是以后各年流入的現(xiàn)金流量貼1現(xiàn)值減去投資初始流出的現(xiàn)金流量之和,就是凈現(xiàn)值。這個數(shù)字越大,就說明這個項目,越有投資價值。

 某個方面全球有十家公司，把它們的銷售額、客戶數(shù)、凈利潤數(shù)、市場占有率全部排一下，然后找到你投的公司在這里面排名接近哪個，找到一個敏感點進(jìn)行估值，這就是可比資產(chǎn)價值估值。對于創(chuàng)新型、萌發(fā)的風(fēng)口行業(yè)的一些頭部公司，用PS估值都能達(dá)到5-10倍甚至20倍。早期沒有利潤，資本價值也很高，又是平臺型公司。就適合用PS估值法來估值。要善于識別偽市場。真正的創(chuàng)新市場有很多偽市場投資泡沫帶來的市場也有很多偽市場。