無償劃撥工業(yè)用地如何協(xié)議轉(zhuǎn)讓（是否需要補(bǔ)交出讓金），轉(zhuǎn)讓費(fèi)用有哪些，應(yīng)誰承擔(dān)，依據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)。

劃撥工業(yè)用地要轉(zhuǎn)讓的都要交土地出讓金的。

補(bǔ)地價(jià)是指國有土地使用者因改變用途等而向國家補(bǔ)交的地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益。需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有如下3類：

①土地使用者改變用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件;

②土地使用者延長土地使用年限(包括出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期);

③土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)(要求補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。)

不過這個(gè)使用權(quán)期限的計(jì)算是從國家一級(jí)土地市場(chǎng)(各個(gè)地方的土地儲(chǔ)備)出讓這宗土地開始算起，比如一個(gè)開發(fā)商2007年從土地一級(jí)市場(chǎng)買的一塊住宅用地的使用權(quán)，然后2009年轉(zhuǎn)讓給另外一個(gè)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，2010年的房子賣給業(yè)主，那么業(yè)主所買房屋所占土地使用年限從2007年開始算起。

近年來，工業(yè)用地彈性年期出讓已成為國內(nèi)不少地區(qū)積極推行的新政策。北京市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、深圳前海、上海、廣州佛山、山東臨沂等都有此類政策出臺(tái)，打破以往工業(yè)用地出讓單一的50年制，將新年限劃定為20年，或10-50年不等。

倉儲(chǔ)用地是指國家、省(自治區(qū)、直轄市)及地方的儲(chǔ)備、中轉(zhuǎn)、外貿(mào)、供應(yīng)等各種倉庫、油庫、材料堆場(chǎng)及其附屬設(shè)備等用地。

倉儲(chǔ)用地和工業(yè)用地的區(qū)別在哪?

在城市規(guī)劃中，倉儲(chǔ)用地是指城市中專門用作儲(chǔ)存物資的用地，主要包括倉儲(chǔ)企業(yè)的庫房、堆場(chǎng)、包裝加工車間及其附屬設(shè)施，并不包括工業(yè)企業(yè)倉儲(chǔ)用地內(nèi)部、對(duì)通設(shè)施內(nèi)部或商業(yè)服務(wù)業(yè)內(nèi)部的專用倉庫。倉儲(chǔ)用地是城市用地組成部分之一，它與城市其他功能部分，如工業(yè)、對(duì)通、城市道路、生活居住等有著非常密切的聯(lián)系，是保障城市良性運(yùn)轉(zhuǎn)的物質(zhì)條件之一。由于其儲(chǔ)藏的物資種類多，數(shù)量大，出人頻繁，對(duì)城市交通與環(huán)境有很大影響，由于它在城市中的布置牽涉面廣，影響因素復(fù)雜，在進(jìn)行城市用地布局時(shí)必須注意。

商業(yè)用地出租所在鎮(zhèn)街道負(fù)責(zé)初審轉(zhuǎn)讓方用地是否符合工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓條件，受讓方是否符合開發(fā)區(qū)(工業(yè)功能區(qū))規(guī)劃、鎮(zhèn)街道產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件、用地及建設(shè)要求等。對(duì)轉(zhuǎn)讓方用地須經(jīng)相關(guān)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)已投資狀況進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)原土地出讓合同，對(duì)履約狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)認(rèn)定。

初審并通過評(píng)估符合轉(zhuǎn)讓條件的，轉(zhuǎn)讓方案報(bào)送市行政服務(wù)中心國土資源窗口，窗口審核受理后將受讓項(xiàng)目可行性報(bào)告等相關(guān)資料提交市工業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入評(píng)價(jià)領(lǐng)導(dǎo)小組(或其辦公室)組織準(zhǔn)入評(píng)審。通過評(píng)審的，憑評(píng)審意見書先辦理轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)過戶，然后再辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。