產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值鏈橫跨一、級市場,直接導(dǎo)致戰(zhàn)線長、跨度大。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心在于以產(chǎn)業(yè)為依托,以地產(chǎn)為載體,實現(xiàn)土地的整體開發(fā)和運(yùn)營。這種經(jīng)營模式結(jié)合我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的總體思路,很好地將“地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、城市”三者進(jìn)行了有機(jī)結(jié)合,進(jìn)而形成三者相互促進(jìn)的商業(yè)模式,并且成為產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)的核心邏輯。其價值鏈由此橫跨三級市場,包括產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地—級開發(fā)、二級開發(fā)和后期城市運(yùn)營服務(wù)。這種大跨度的開發(fā)模式,直接決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期更長、專業(yè)跨度更大,也就直接導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的門檻更高的現(xiàn)實。

你投入了100萬給一個項目,這個項目如果每年給你拿回20萬,總共拿了五年。你還是虧了。那么,要怎么算它不虧了,就得把這個時間成本算下去,也就是每年的20萬,折算成現(xiàn)在,是多少錢。這個就叫做貼1現(xiàn)值。一般貼1現(xiàn)的比率是得超過銀行利率的。所以,按照凈現(xiàn)值計算,就是以后各年流入的現(xiàn)金流量貼1現(xiàn)值減去投資初始流出的現(xiàn)金流量之和,就是凈現(xiàn)值。這個數(shù)字越大,就說明這個項目,越有投資價值。

 可比資產(chǎn)價格就是市場同類資產(chǎn)關(guān)鍵的一些比率。比如說，投一個相關(guān)的公司，尤其是上市公司，中后期可以通過市場里公開的資產(chǎn)價格來進(jìn)行比較。經(jīng)濟(jì)學(xué)家、投資家就是做資源優(yōu)化的，配置的目的就是要把合適的資本給合適的項目，不去背負(fù)不應(yīng)該背負(fù)的東西。估值的本質(zhì)是未來現(xiàn)金流的貼1現(xiàn)，就是DCF模型現(xiàn)金流折現(xiàn)模型，簡稱DCF模型，是公司財務(wù)和投資學(xué)領(lǐng)域應(yīng)用廣泛的定價模型之一。