廣州同居期間買(mǎi)房寫(xiě)對(duì)方名字，分手后能起訴要回房子嗎？

  律師解答：除非有充分的證據(jù)證明買(mǎi)房的款項(xiàng)是自己出的，且登記在對(duì)方名下只是為了借用對(duì)方名義購(gòu)房，法z院才有可能支持確認(rèn)房子的所有權(quán)歸原告所有。否則都屬于舉證不利，要自己承擔(dān)敗訴可能。

判z決書(shū)節(jié)選：

法z院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。判z決書(shū)節(jié)選：本院認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是周某協(xié)助江某辦理涉案房屋的過(guò)戶手續(xù)的條件是否具備。第十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。第十七條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)z記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?，F(xiàn)廣州市國(guó)土資源和房屋管理局已于2010年9月9日核發(fā)了涉案房屋的《房地產(chǎn)權(quán)證》（粵房地權(quán)證穗字第××號(hào)），房地產(chǎn)權(quán)屬人登記為樊某。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十九條的規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。樊某取得了房屋的產(chǎn)權(quán)證后，即享有房屋的全部所有權(quán)。房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，現(xiàn)陳某起訴要求確認(rèn)涉案房屋歸其所有，該訴請(qǐng)與樊某取得的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)z記載的權(quán)利內(nèi)容不相符，于法無(wú)據(jù)，法z院不予支持。

對(duì)于陳某主張樊某協(xié)助其辦理將涉案房屋過(guò)戶至其名下的訴請(qǐng)。其次，代男對(duì)劉女一審期間提交的付款憑證真實(shí)性無(wú)異議，該付款憑證足以證明劉女向涉訟房屋原業(yè)主支付了首期款287萬(wàn)元并以按z揭貸z款方式支付了剩余139萬(wàn)元房款。陳某主張是其借用樊某的名義購(gòu)買(mǎi)涉案房屋，且涉案房屋全部由其出資，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴z訟法》第六十四條第z一款的規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)”。《z高人民z法z院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴z訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴z訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴z訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外?！爆F(xiàn)陳某未能提供相關(guān)證據(jù)證實(shí)其與樊某之間存在借名購(gòu)房的約定，因陳某未能提交充分證據(jù)證實(shí)涉案房屋系其借用樊某名義出資購(gòu)買(mǎi)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，故陳某起訴要求樊某協(xié)助辦理涉案房屋的過(guò)戶手續(xù)的主張，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，法z院不予支持。

廣州買(mǎi)二手房未簽合同交了定金，不買(mǎi)房了定金可以退嗎？

  一對(duì)年輕人結(jié)婚買(mǎi)房z本是喜事，給了房主定金六萬(wàn)五千元，后來(lái)因?yàn)闂l件沒(méi)談好，房子沒(méi)買(mǎi)成，卻由于定金問(wèn)題鬧起了官司。近日，法z院開(kāi)庭審理了這樣一起案件。

　　小吳與小莫到梁某家看房后，沒(méi)有簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，小吳交付了定金六萬(wàn)五千元。7萬(wàn)元中，首付款只有342642元，占總房款的30%，故段女應(yīng)當(dāng)返還的馮男出資額本金及增值部分應(yīng)為房屋現(xiàn)價(jià)值的30%。后雙方就房款交付時(shí)間、稅費(fèi)承擔(dān)、房屋交付時(shí)間等問(wèn)題沒(méi)能達(dá)成一致意見(jiàn)，一直沒(méi)有簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。小吳要求梁某返還定金，而梁某不肯。于是，小吳訴至法z院，要求梁某返還六萬(wàn)五千元并承擔(dān)訴z訟費(fèi)用。

　　法z院審理認(rèn)為，原告交付給被告的六萬(wàn)五千元定金是為了表達(dá)購(gòu)房的初步意向，促成雙方早日簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第88條規(guī)定：“對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財(cái)產(chǎn)是按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同共有。它只能擔(dān)z保原告實(shí)施訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為，但不能擔(dān)z保房屋買(mǎi)賣(mài)合同一定能夠訂立成功。法z院判z決：被告梁某返還六萬(wàn)五千元給原告小吳，并承擔(dān)本案訴z訟費(fèi)。

律師講法：

《z高人民z法z院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定，出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)z保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的定金處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還給買(mǎi)受人。記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。該案中，未能簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，是由于原、被告雙方就房款交付時(shí)間、稅費(fèi)承擔(dān)、房屋交付時(shí)間等問(wèn)題沒(méi)能達(dá)成一致意見(jiàn)，雙方對(duì)此均無(wú)過(guò)錯(cuò)。因此，被告應(yīng)返還原告六萬(wàn)五千元定金。

廣州共有的房產(chǎn)可以申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行嗎？

  解答：共有房產(chǎn)析產(chǎn)之前不能強(qiáng)制執(zhí)行，析產(chǎn)之后則能執(zhí)行（評(píng)估、拍賣(mài)）。理由主要有：

   《z高人民z法z院關(guān)于人民z法z院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍z結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十四條第三款規(guī)定：“共有人提起析產(chǎn)訴z訟或者申請(qǐng)執(zhí)行人代位提起析產(chǎn)訴z訟的，人民z法z院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。訴z訟期間中止對(duì)該財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行。

   《z高人民z法z院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民z法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第88條規(guī)定：“對(duì)于共有財(cái)產(chǎn)，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財(cái)產(chǎn)是按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同共有。本案馮男主張因雙方不能結(jié)婚，故要求段女返還其支付的款項(xiàng)及孳息，故本案的審理與已生效的民事判z決并不沖突?！钡?0條規(guī)定：“在共同共有關(guān)系終止時(shí)，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒(méi)有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)等分原則處理，并且考慮共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況。但分割夫妻共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定處理 。

從上所述，如果申請(qǐng)查封的房產(chǎn)為被執(zhí)行人與案外人共有的房產(chǎn)，應(yīng)由案外人或者申請(qǐng)執(zhí)行人向法z院提起析產(chǎn)訴z訟，待法z院判z決生效后，再對(duì)查封的房產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行（評(píng)估、拍賣(mài)），析產(chǎn)訴z訟期間，中止執(zhí)行。否則不能強(qiáng)制執(zhí)行（評(píng)估、拍賣(mài)）該查封房產(chǎn)。