項(xiàng)目管理是管理學(xué)的一個(gè)分支學(xué)科 ，對(duì)項(xiàng)目管理的定義是：指在項(xiàng)目活動(dòng)中運(yùn)用專門的知識(shí)、技能、工具和方法，使項(xiàng)目能夠在有限資源限定條件下，實(shí)現(xiàn)或超過(guò)設(shè)定的需求和期望的過(guò)程。項(xiàng)目管理是對(duì)一些成功地達(dá)成一系列目標(biāo)相關(guān)的活動(dòng)（譬如任務(wù)）的整體監(jiān)測(cè)和管控。這包括策劃、進(jìn)度計(jì)劃和維護(hù)組成項(xiàng)目的活動(dòng)的進(jìn)展。

“項(xiàng)目是在限定的資源及限定的時(shí)間內(nèi)需完成的一次性任務(wù)。具體可以是一項(xiàng)工程、服務(wù)、研究課題及活動(dòng)等。”

“項(xiàng)目管理是運(yùn)用管理的知識(shí)、工具和技術(shù)于項(xiàng)目活動(dòng)上，來(lái)達(dá)成解決項(xiàng)目的問(wèn)題或達(dá)成項(xiàng)目的需求。所謂管理包含領(lǐng)導(dǎo)（leading）、組織（organizing）、用人（staffing）、計(jì)劃（plnning）、控制（controlling）等五項(xiàng)主要工作。”

項(xiàng)目管理（Project Management）：運(yùn)用各種相關(guān)技能、方法與工具，為滿足或超越項(xiàng)目有關(guān)各方對(duì)項(xiàng)目的要求與期望，項(xiàng)目未來(lái)收益及企業(yè)償債能力的評(píng)級(jí)論證報(bào)告，所開(kāi)展的各種計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制等方面的活動(dòng)。

用公式表示就是：

IV=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 過(guò)去三年的平均投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~—資本投入額×加權(quán)資本成本率

其中，本年度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~加上過(guò)去三年平均投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~，就是修正后的自由現(xiàn)金流量，本文下方的自由現(xiàn)金流量都是指這種修正后的自由現(xiàn)金流量。由上可得投資價(jià)值(IV)的另一個(gè)計(jì)算公式：

投資價(jià)值(IV)=自由現(xiàn)金流量—資本投入額×加權(quán)資本成本率

這里的投資價(jià)值實(shí)際上指的是在投資活動(dòng)當(dāng)中，扣除了機(jī)會(huì)成本以后得到的超額價(jià)值，只有具有這種超額價(jià)值的上市公司才是具有投資價(jià)值的。將超額價(jià)值和投入的資本相比，就可以得到投資價(jià)值率。

投資價(jià)值率=投資價(jià)值/本年資本投入額

投資價(jià)值率可以對(duì)不同規(guī)模企業(yè)進(jìn)行橫向?qū)Ρ取?/p>

目前，很多企業(yè)均在構(gòu)建項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系，以實(shí)現(xiàn)有序的運(yùn)營(yíng)管理。但在實(shí)際業(yè)務(wù)運(yùn)作過(guò)程中，各種問(wèn)題層出不窮，導(dǎo)致各業(yè)務(wù)部門對(duì)運(yùn)營(yíng)管理主責(zé)部門抱怨連連，影響了該體系的有效運(yùn)作，甚至質(zhì)疑運(yùn)營(yíng)體系的必要性，試圖推倒體系回到之前的運(yùn)作模式。  

很多企業(yè)不禁思考：這樣一個(gè)經(jīng)過(guò)很多企業(yè)實(shí)踐驗(yàn)證的體系，為什么在本企業(yè)難于落地?是體系本身有缺陷，還是執(zhí)行過(guò)程中存在偏差，能否有一個(gè)方法幫助企業(yè)對(duì)這些疑問(wèn)做出回答?顯然是肯定的。筆者通過(guò)長(zhǎng)期的實(shí)踐，總結(jié)提煉出"五步模型法"，能快速有效的幫助地產(chǎn)企業(yè)對(duì)運(yùn)營(yíng)管理體系出現(xiàn)的問(wèn)題做出診斷分析。

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