地用途變更的困難性。土地用途的變更一般要經(jīng)過國土資源管理部門和城市規(guī)劃部門的同意，經(jīng)過一定的審查程序才能完成。

土地增值性。一般商品的使用隨著時(shí)間的推移總是不斷地折舊直至報(bào)廢，而土地則不同，在土地上追加投資的效益具有持續(xù)性，住宅用地出讓，而且隨著人口增加和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對土地的投資具有顯著的增值性。

土地報(bào)酬遞減的可能性。在技術(shù)不變的條件下對土地的投入超過一定限度，就會產(chǎn)生報(bào)酬遞減的后果，這就要求人們在利用土地增加投入時(shí)，必須尋找在一定技術(shù)、經(jīng)濟(jì)條件投入下投資的適合度，博羅住宅用地出讓，確定適當(dāng)?shù)耐顿Y結(jié)構(gòu)，并不斷改進(jìn)技術(shù)，以便提高土地利用的經(jīng)濟(jì)效益，防止出現(xiàn)土地報(bào)酬遞減的現(xiàn)象。土地報(bào)酬遞減規(guī)律是房地產(chǎn)開發(fā)商確定商品房開發(fā)層數(shù)的重要因素。

一類工業(yè)用地和二類工業(yè)用地有什么區(qū)別?

主要區(qū)別在于對居住及公共環(huán)境的干擾程度、污染程度、安全隱患程度的不同。

1、一類工業(yè)工地

對居住和公共環(huán)境基本無干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地，包括以產(chǎn)業(yè)研發(fā)、中試為主兼具小規(guī)模生產(chǎn)的工業(yè)用地，如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地。

2、二類工業(yè)用地

對居住和公共環(huán)境有一定干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地，如食品工業(yè)、制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地。

3、三類工業(yè)用地

對寓居和公共設(shè)備等環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)用地，如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機(jī)械制造工業(yè)、化學(xué)工業(yè)、造紙工業(yè)制革工業(yè)、建材工業(yè)等用地。在規(guī)劃圖紙中用字母M3表示。

《全國工業(yè)用地出讓標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱《標(biāo)準(zhǔn)》）。土地等別是制訂標(biāo)準(zhǔn)的核心和基礎(chǔ)。該等別是根據(jù)全國各個(gè)縣、市（區(qū)）級行政單元的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地資源狀況、基準(zhǔn)地價(jià)水平等因素，城鎮(zhèn)住宅用地出讓，采用綜合評價(jià)法確定的，共分15個(gè)等別。土地等別的劃分基本反映了各地的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，體現(xiàn)了我國東、中、西部地區(qū)土地利用差異。在制訂標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，明確了標(biāo)準(zhǔn)與土地等別相掛鉤的政策。一等相對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)（840元/平方米）是十五等（60元/平方米）的14倍，養(yǎng)老住宅用地出讓，體現(xiàn)了區(qū)域土地利用政策。上海長寧區(qū)、虹口區(qū)等為一等工業(yè)用地，北京懷柔區(qū)、天津武清區(qū)等八等為252元/平方米，新疆阿合奇縣、阿克陶縣等為十五等工業(yè)用地。

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