【例2-4】某宗面積為30000 m2，的工業(yè)用地，容積為0.8，樓面地價為700元/ m2 ，現(xiàn)按城市規(guī)劃用途擬變更為商業(yè)用地，住宅用地評估，容積率為5.0，樓面地價為960元m2。試計算理論上應(yīng)站地價的數(shù)額。

【解】理論上應(yīng)補交的地價的數(shù)額為：

補地價(單價)=960*5-700*0.8=4240(元/平方米)

補地價(總價)=4240×30000=1272(萬元)

實際中的補地價取決于的政策。例如，住宅用地買賣，已購公有住房和經(jīng)濟適用住房的土地權(quán)利性質(zhì)基本上為劃撥土地使用權(quán)，其上市出售理論上應(yīng)補交相當數(shù)額的地價，但政府為了促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展和存量住房的流通，滿足居民改善居住條件的需要，鼓勵已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售，從而只要求象征性地補交一點地價。

招拍掛入市的審批經(jīng)各單位和部門征詢同意后，東莞住宅用地，由規(guī)土局發(fā)同意土地招拍掛入市的批文，商服住宅用地，辦結(jié)時限為5個工作日。

市局組織招拍掛招拍掛資料準備齊全后上報市局，市局發(fā)布入市核準公告，時限為10個工作日，組織招拍掛的時限為35個工作日，均由市局的土地負責(zé)操作。

建設(shè)用地使用權(quán)合同的簽訂建設(shè)單位向市土地拍得工業(yè)項目用地后，同規(guī)土局簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)單位取得用地后，即向經(jīng)委備案，完成后向規(guī)土局申請用地規(guī)劃許可證。

想知道，商業(yè)用地上可以建住宅嗎?要如何辦手續(xù)？

可以，只要規(guī)劃局批準你按住宅那樣建設(shè)，房產(chǎn)登記那邊允許你劃分單元分割出售。但是拿得的房產(chǎn)證是商業(yè)房產(chǎn)，不是住宅，交易按商業(yè)房產(chǎn)繳納稅費，而且到期需要按商業(yè)用地再補繳地價，只有40年期限。不能按住宅用地那樣70年到期自動延期。

住宅用地變?yōu)樯虡I(yè)用地地價如何計算?

住宅用地變?yōu)樯虡I(yè)用地需要補繳土地出讓金。先按照商業(yè)用地來評估該地塊的價值，再減去應(yīng)補繳的土地出讓金。

應(yīng)補繳的土地出讓金=獲得商業(yè)用地應(yīng)繳納的土地出讓金-原來取得住宅用地時已繳納的土地出讓金獲得商業(yè)用地

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