廣州天河新安會(huì)計(jì)師事務(wù)所作為廣州會(huì)計(jì)師事務(wù)所中的佼佼者，依靠人才優(yōu)勢(shì)，我們將積極創(chuàng)造市場(chǎng)機(jī)遇，為客戶提供鑒證服務(wù)和咨詢服務(wù)。我們還將創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，提高服務(wù)能力，適應(yīng)市場(chǎng)，與時(shí)俱進(jìn)本單位設(shè)審計(jì)部、稅務(wù)代理部等多個(gè)部門。本單位秉承顧客至上，銳意進(jìn)取的經(jīng)營(yíng)理念，為廣大客戶提供全1方位的**服務(wù)。公司主營(yíng)：資產(chǎn)評(píng)估審核保證，公司資產(chǎn)如何評(píng)估，公司資產(chǎn)價(jià)值評(píng)，**資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)收費(fèi)等等。歡迎惠顧！

商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)中的技術(shù)難點(diǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)在總體技術(shù)方法思路上雖大體一致，但在具體技術(shù)路線的選擇和處理上有各自的特點(diǎn)。下面對(duì)不同情況下以抵押貸1款為目的的商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的技術(shù)難點(diǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)要說(shuō)明。

1、出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

出租型商業(yè)房地產(chǎn)的投資者主要通過(guò)收取租金獲取回報(bào)，這類商業(yè)房地產(chǎn)主要為臨街中小型商鋪、便利店、專賣店、**市場(chǎng)、社區(qū)商鋪等。出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和比較法進(jìn)行估價(jià)。

采用收益法關(guān)鍵是求取租金收益，租金的測(cè)算要區(qū)分租賃期內(nèi)和租賃期外兩種情況。在租賃期內(nèi)（毀約除外）應(yīng)根據(jù)租賃合同計(jì)算凈收益，但如果租賃合同中的租金明顯過(guò)高或過(guò)低時(shí)，在以抵押評(píng)估為目的的前提下，就應(yīng)該遵循謹(jǐn)慎原則，不宜采用明顯過(guò)高的租金而應(yīng)采用正常市場(chǎng)租金，對(duì)于過(guò)低的租金則應(yīng)采用。租期結(jié)束后，則應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)客觀租金水平、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、稅金等利用市場(chǎng)求取待估商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益，并根據(jù)市場(chǎng)租金變化趨勢(shì)判斷未來(lái)租金水平。因此是否存在租約限制對(duì)準(zhǔn)確測(cè)算出租型商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值非常重要。   

投資性房地產(chǎn)的特征與范圍

一、投資性房地產(chǎn)的定義：投資性房地產(chǎn)，是指為 賺取租金 或 資本增值 ，或 兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

二、投資性房地產(chǎn)的范圍

1、已出租的土地使用權(quán) 企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。

2、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓 的土地使用權(quán)

3、已出租的建筑物：是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物； 1、以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)；   2、對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企業(yè)管理當(dāng)局（董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)）作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)。
 【提示】下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)： 1、自用房地產(chǎn)即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。例如：企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的房屋；企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店；企業(yè)自用的辦公樓、生產(chǎn)車間廠房等。2、作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，不屬于投資性房地產(chǎn)。如果某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

廣州天河新安會(huì)計(jì)師事務(wù)所作為廣州會(huì)計(jì)師事務(wù)所中的佼佼者，依靠人才優(yōu)勢(shì)，我們將積極創(chuàng)造市場(chǎng)機(jī)遇，為客戶提供鑒證服務(wù)和咨詢服務(wù)。我們還將創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，提高服務(wù)能力，適應(yīng)市場(chǎng)，與時(shí)俱進(jìn)本單位設(shè)審計(jì)部、稅務(wù)代理部等多個(gè)部門。本單位秉承顧客至上，銳意進(jìn)取的經(jīng)營(yíng)理念，為廣大客戶提供全1方位的**服務(wù)。公司主營(yíng)：無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估出資，無(wú)形資產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用，企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，景區(qū)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估如何辦理等等。歡迎惠顧！

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估意義

一、培養(yǎng)品牌意識(shí)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，許多人都已深刻認(rèn)識(shí)到"知識(shí)就是財(cái)富，知識(shí)產(chǎn)權(quán)就是財(cái)富"。知識(shí)經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)之所以深入人心，客觀上的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)之一就是其市場(chǎng)化的價(jià)值。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的作用下，各行各業(yè)都在想方設(shè)法對(duì)自身現(xiàn)有的無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行挖掘、開發(fā)、整合，通過(guò)評(píng)估將各種附加值體現(xiàn)出來(lái)。品牌已經(jīng)成為主體宣傳自己，開展競(jìng)爭(zhēng)的有力武1器。一旦疏于保護(hù)，則被覬覦者得手。

二、加強(qiáng)品牌維護(hù)。品牌的維護(hù)比創(chuàng)建更加重要，對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值可以在客觀上說(shuō)明評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，但如果缺乏對(duì)其內(nèi)涵的維護(hù)，就會(huì)出現(xiàn)品牌的市場(chǎng)價(jià)值和其需求背道而馳的情況。值得注意的是，無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值也不是一成不變的，會(huì)隨著市場(chǎng)因素而發(fā)生起伏。如一直雄踞世界品牌第1的可口可樂(lè)在1999年的價(jià)值為838.45億美元，2000年725億美元，2001年689.5億美元，2002年696 億 美 元，2003年704.5億美元。

三、知識(shí)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化要求。無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估可以使無(wú)形資產(chǎn)有了市場(chǎng)價(jià)值定位并使其價(jià)值不斷得以發(fā)掘和提升，進(jìn)而在資本擴(kuò)張中成為旗幟并參與經(jīng)營(yíng)。將無(wú)形資產(chǎn)加以有效運(yùn)營(yíng)，還可以優(yōu)化企業(yè)尤其是高新技術(shù)企業(yè)資產(chǎn)的構(gòu)成比例，提升企業(yè)總體資產(chǎn)的質(zhì)量。1998年6月24日，中國(guó)1工程院院士、"雜交水稻之父"袁隆平品牌價(jià)值為1008.9億元，廣州無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估哪家**，這也是迄今為止，我國(guó)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值額最1大的一宗項(xiàng)目。一年后以其名字命名的"袁隆平農(nóng)業(yè)高科技股份有限公司"在長(zhǎng)沙正式成立，成為知識(shí)經(jīng)濟(jì)與品牌結(jié)合的典型例子。

四、防止國(guó)有資產(chǎn)流失的必要舉措。隨著企業(yè)并購(gòu)得不斷深化，管理層收購(gòu)在我國(guó)資本市場(chǎng)上悄然興起。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)通過(guò)管理層收購(gòu)達(dá)到控股的上市公司已經(jīng)超過(guò)100家，而且還有更多的上市公司正躍躍欲試。管理層收購(gòu)的核心內(nèi)容之一就是要對(duì)相關(guān)的無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)評(píng)估并使其具體量化出來(lái)，以防止國(guó)有資產(chǎn)流失。

五、為無(wú)形資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供條件當(dāng)前，無(wú)形資產(chǎn)交易越來(lái)越廣泛，促成無(wú)形資產(chǎn)交易成功的不僅僅是其技術(shù)水平和應(yīng)用后創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益，公正的交易價(jià)格也是極為重要的因素之一。無(wú)形資產(chǎn)的交易不像有形資產(chǎn)那樣有可參考的市場(chǎng)價(jià)格，作為中介的無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以依據(jù)無(wú)形資產(chǎn)的綜合因素，合理公正地作出評(píng)估，為無(wú)形資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)交易提供價(jià)格依據(jù)。無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)格如果能夠很好地與其所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益相適應(yīng)，就會(huì)促進(jìn)無(wú)形資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的進(jìn)行，這樣就可以促進(jìn)知識(shí)產(chǎn)品向現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化，提高無(wú)形資產(chǎn)運(yùn)用效果。但在無(wú)形資產(chǎn)的單位價(jià)值及評(píng)估范圍方面，中國(guó)與國(guó)際上的差距很大，一些有百年甚至幾百年歷史的海內(nèi)外著1名企業(yè)其商標(biāo)和商號(hào)至今沒(méi)有評(píng)出真實(shí)的價(jià)值，直接影響了這些企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和競(jìng)爭(zhēng)能力。

六、為保護(hù)無(wú)形資產(chǎn)，維護(hù)當(dāng)事人權(quán)益提供經(jīng)濟(jì)依據(jù)對(duì)國(guó)有無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，有助于提高校辦企業(yè)對(duì)無(wú)形資產(chǎn)重要性的認(rèn)識(shí)，從而加強(qiáng)無(wú)形資產(chǎn)管理，防止國(guó)有資產(chǎn)的流失保護(hù)國(guó)家利益，促進(jìn)無(wú)形資產(chǎn)的保值增值。另外，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展無(wú)形資產(chǎn)在企業(yè)生產(chǎn)中的作用越來(lái)越重要。因而引起的糾紛也日益增多，各種無(wú)形資產(chǎn)的案件也越來(lái)越多，對(duì)于無(wú)形資產(chǎn)所有者被侵權(quán)的損失額和賠償額等的確定，也要通過(guò)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估來(lái)解決，無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估是公正、妥善地解決無(wú)形資產(chǎn)權(quán)糾紛和侵權(quán)現(xiàn)象的必要手段。

七、為產(chǎn)權(quán)變更及股份制改造提供依據(jù)和前提條件校辦企業(yè)資產(chǎn)折價(jià)入股，以及兼并與聯(lián)合，組建中外合資等產(chǎn)權(quán)變動(dòng)及股份制改造都必須進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。無(wú)形資產(chǎn)作為企業(yè)總資產(chǎn)的一部分，對(duì)其進(jìn)行評(píng)估是企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估不可忽視的重要部分。評(píng)估所提供的數(shù)據(jù)為股份制企業(yè)、含有無(wú)形資產(chǎn)投資入股企業(yè)和重估無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值企業(yè)的計(jì)價(jià)核算提供了依據(jù)，一些上市公司只顧眼前利益或受其它因素的影響，不去評(píng)估企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)致使每股凈資產(chǎn)價(jià)值低，不能吸引廣大投資者，股價(jià)低落。組建中外合資企業(yè)時(shí)少估錯(cuò)估或漏估無(wú)形資產(chǎn)，廣州企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)，也是國(guó)有無(wú)形資產(chǎn)流失的重要渠道之一。

企業(yè)價(jià)值評(píng)估資料搜集

1.企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照及稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、經(jīng)營(yíng)許可證、國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)登記證等;

2.企業(yè)簡(jiǎn)況、企業(yè)成立背景、法定代表人簡(jiǎn)介及經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)主要成員簡(jiǎn)介、組織機(jī)構(gòu)圖、股權(quán)結(jié)構(gòu)圖;

3.企業(yè)章程、涉及企業(yè)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的法律文件;

4.企業(yè)資產(chǎn)重組方案、企業(yè)購(gòu)并、合資、合作協(xié)議書(意向書)等可能涉及企業(yè)產(chǎn)權(quán)(股權(quán))關(guān)系變動(dòng)的法律文件;

5.企業(yè)提供的經(jīng)濟(jì)擔(dān)1保、債1務(wù)抵押等涉及重大債1權(quán)、債1務(wù)關(guān)系的法律文件;

6.企業(yè)年度、半年度工作總結(jié);

7.與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的政府部門文件;

8.企業(yè)近五年(含評(píng)估基準(zhǔn)日)財(cái)務(wù)年度報(bào)表以及財(cái)務(wù)年度分析報(bào)告，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)資料;

9.企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)設(shè)施及供銷網(wǎng)絡(luò)概況，各分支機(jī)構(gòu)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)介;

10.企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，蘿崗無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估，商標(biāo)證書、專利證書及技術(shù)成果鑒定證書等;

11.企業(yè)未來(lái)五年發(fā)展規(guī)劃;

12.企業(yè)未來(lái)五年收益預(yù)測(cè)(C表)以及預(yù)測(cè)說(shuō)明;

13.企業(yè)歷年無(wú)形資產(chǎn)投入統(tǒng)計(jì)資料(包括廣告、參展等費(fèi)用);主要客戶1名單、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手名單;

14.企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式(包括經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)及主要風(fēng)險(xiǎn));

15.新聞媒體，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量、售后服務(wù)的相關(guān)報(bào)道和評(píng)價(jià)等信息資料;

16.企業(yè)榮譽(yù)證書、法定代表人榮譽(yù)證書;

17.企業(yè)形象宣傳、策劃等相關(guān)資料;

18.企業(yè)現(xiàn)有技術(shù)研發(fā)情況簡(jiǎn)介及技術(shù)創(chuàng)新計(jì)劃;

19所有長(zhǎng)期投資的章程，被投資單位企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、基準(zhǔn)日及前三年的會(huì)計(jì)報(bào)表;

20.其它企業(yè)認(rèn)為應(yīng)提供的資料;

21.企業(yè)承諾書;.

22、企業(yè)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)清查材料;

廣州天河新安會(huì)計(jì)師事務(wù)所作為廣州會(huì)計(jì)師事務(wù)所中的佼佼者，依靠人才優(yōu)勢(shì)，我們將積極創(chuàng)造市場(chǎng)機(jī)遇，為客戶提供鑒證服務(wù)和咨詢服務(wù)。我們還將創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，提高服務(wù)能力，適應(yīng)市場(chǎng)，與時(shí)俱進(jìn)本單位設(shè)審計(jì)部、稅務(wù)代理部等多個(gè)部門。本單位秉承顧客至上，銳意進(jìn)取的經(jīng)營(yíng)理念，為廣大客戶提供全1方位的**服務(wù)。公司主營(yíng)：廣州二手設(shè)備價(jià)格評(píng)估，機(jī)械設(shè)備項(xiàng)目評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)保節(jié)能設(shè)備評(píng)估報(bào)價(jià)，國(guó)產(chǎn)機(jī)器設(shè)備評(píng)估報(bào)價(jià)，機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估公司等等。歡迎惠顧！

無(wú)形資產(chǎn)的概述
　　1.含義
　　無(wú)形資產(chǎn)是指沒(méi)有實(shí)物形態(tài)，但能被所有者占有、使用并帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益的資產(chǎn)。企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)下要包括商標(biāo)權(quán)、專有技術(shù)、企業(yè)文化、企業(yè)形象等等。無(wú)形資產(chǎn)按是否屬于技術(shù)性資產(chǎn)可分為技術(shù)性與非技術(shù)性無(wú)形資產(chǎn)。而技術(shù)型無(wú)形資產(chǎn)，是指含有技術(shù)內(nèi)容的無(wú)形資產(chǎn)。它是由直接載體或間接載體來(lái)展現(xiàn)的技術(shù)產(chǎn)品或商品、智能形態(tài)的技術(shù)成果和其他與技術(shù)相關(guān)的權(quán)力構(gòu)成。
　　2.特點(diǎn)
　　無(wú)形資產(chǎn)具有以下特征：一是依附性，無(wú)形資產(chǎn)往往本身不能單獨(dú)創(chuàng)造價(jià)值，需要依賴有形資產(chǎn)而發(fā)揮作用。二是增值性，無(wú)形資產(chǎn)能給企業(yè)帶來(lái)強(qiáng)大的增值功能，這就是微軟無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其有形資產(chǎn)的原因。三是交易性。無(wú)形資產(chǎn)有其價(jià)值性和增值性，因而具有交易性，正是因?yàn)榻灰仔缘拇嬖?，才有了無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的需求。

       房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)是資產(chǎn)權(quán)利的抵押，而不是資產(chǎn)本身的抵押
       所謂資產(chǎn)的抵押，都是有一定的時(shí)間限制，就像去當(dāng)鋪典當(dāng)東西一樣，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)用高于當(dāng)時(shí)典當(dāng)?shù)膬r(jià)值可以把典當(dāng)物贖回，如果超過(guò)了期限那么當(dāng)鋪有權(quán)利把你典當(dāng)?shù)奈锲烦鍪?。房地產(chǎn)的抵押也是有一定期限的，在一定期限內(nèi)，你抵押的就是房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)而不是房地產(chǎn)本身的價(jià)值，只要你在規(guī)定的貸1款時(shí)間內(nèi)還清所抵押的貸1款，那么房地產(chǎn)還是歸你所有。如果你沒(méi)有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)還清貸1款，這時(shí)銀行才有權(quán)利處理你的抵押房地產(chǎn)用來(lái)回收貸1款。因此，在抵押期間產(chǎn)權(quán)人雖然可以正常地使用其所有的資產(chǎn)，但是不能進(jìn)行任何形式的產(chǎn)權(quán)交易或非正常的貶損。換而言之，就是在抵押期間房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)雖然沒(méi)有變更或轉(zhuǎn)移，但實(shí)際已處于凍結(jié)狀態(tài)，你不能再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或二次抵押。所以，抵押期間的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有未來(lái)的不確定性，并以突變性終結(jié)。不象融資1租賃，其產(chǎn)權(quán)是漸變式過(guò)渡。
      房地產(chǎn)抵押資產(chǎn)評(píng)估終1極目的是為了“貸1款安全回收”，而不是“抵押物的回收或變現(xiàn)”
     無(wú)論抵押貸1款的風(fēng)險(xiǎn)比例是多少，資金的提供者還是希望貸1款人能按期償還所貸1款項(xiàng)，公司無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估怎么收費(fèi)，不是最終因貸1款人無(wú)力償還貸1款而把房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)移給銀行或是資金提供者。銀行作為金融機(jī)構(gòu)是以經(jīng)營(yíng)資金為主，它不是房地產(chǎn)商，手里可以存放大量的房地產(chǎn)業(yè)，以期望升值來(lái)實(shí)現(xiàn)收益的目的。銀行或資金提供者更希望貸1款人能按期還清本金和利息，使資金迅速回籠，而達(dá)到經(jīng)營(yíng)資金盈利的目的。

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