廣州天河新安會計師事務所作為廣州會計師事務所中的佼佼者，依靠人才優(yōu)勢，我們將積極創(chuàng)造市場機遇，**房地產(chǎn)資產(chǎn)評估機構，為客戶提供鑒證服務和咨詢服務。我們還將創(chuàng)新服務產(chǎn)品，提高服務能力，適應市場，與時俱進本單位設審計部、稅務代理部等多個部門。本單位秉承顧客至上，銳意進取的經(jīng)營理念，為廣大客戶提供全1方位的**服務。公司主營：資產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估，企業(yè)資產(chǎn)如何評估，資產(chǎn)評估公司價格，無形資產(chǎn)怎么評估多少錢，資產(chǎn)評估收費等等。歡迎惠顧！

如何評估固定資產(chǎn)價值

進行企業(yè)固定資產(chǎn)價值評估基本方法包括市場法、收益法和成本法。要根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析三種基本方法的適用性，恰當選擇一種或多種資產(chǎn)評估基本方法。

收益法是指將委估資產(chǎn)的預期未來收益依一定折現(xiàn)率資本化或折成現(xiàn)值以確定其價值的評估方法。收益法以決定委估資產(chǎn)內在價值的根本依據(jù)--未來盈利能力為基礎評價委估資產(chǎn)價值，反應了委估資產(chǎn)對于所有者具有價值的本質方面。但預測委估資產(chǎn)未來收益和選取折現(xiàn)率難度較大，采用收益法需要一定的市場基礎條件。

 市場法是指將委估資產(chǎn)與市場上交易過的具有可比性的資產(chǎn)進行比較，以參考資產(chǎn)的交易價格為基礎，加以調整修正后確定委估資產(chǎn)價值的評估方法。市場法以市場實際交易為參照來評價評估對象的現(xiàn)行公允市場價值，具有評估過程直觀、評估數(shù)據(jù)取材于市場的特點。但運用市場法需要獲得合適的市場交易參照物。

 成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。

 固定資產(chǎn)評估要經(jīng)過現(xiàn)場勘察、詢價、評估、出具報告、有關部門審核階段。

 評估結果是要得到為某種目的(主要是交易)的價值參考依據(jù)。

 其實，一個好的評估師必須精通會計。

投資性房地產(chǎn)的核算

（一）范圍

1.已出租的土地使用權。

2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

3.已出租的建筑物。

（二）成本模式與公允價值模式后續(xù)計量

同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

1.在成本模式下，應當比照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應當按照《企業(yè)會計準則第8號——資產(chǎn)減值》的規(guī)定進行處理。

2.在公允價值模式下，不計提折舊或攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日的公允價值計量。投資性房地產(chǎn)的公允價值與其賬面余額的差額，計入公允價值變動損益。

3.成本模式轉為公允價值模式，應當作為會計政策變更處理。計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。

廣州天河新安會計師事務所是2009年1月經(jīng)廣東省財政廳粵財會（2009）1號文批準成立的經(jīng)濟鑒證中介機構，依法在廣州市工商行政管1理局天河分局登記注冊，取得4401062200706號營業(yè)執(zhí)照。事務所主營：學校無形資產(chǎn)評估，無形資產(chǎn)評估中介費，企業(yè)無形資產(chǎn)評估找哪家，互聯(lián)網(wǎng)無形資產(chǎn)評估價格，無形資產(chǎn)的評估機構等等。我們還將創(chuàng)新服務產(chǎn)品，提高服務能力，適應市場，與時俱進本單位設審計部、稅務代理部等多個部門。本單位秉承顧客至上，銳意進取的經(jīng)營理念，為廣大客戶提供全1方位的**服務。

如何實現(xiàn)無形資產(chǎn)有效營運

1、重視無形資產(chǎn)投入，提升無形資產(chǎn)價值。無形資產(chǎn)需要有形投入。企業(yè)應該在以下五個方面加大投入，實現(xiàn)無形資產(chǎn)保值增值:一是利用知識產(chǎn)權營造無形資產(chǎn);二是在質量信譽中營造無形資產(chǎn);三是廣告宣傳中營造無形資產(chǎn);四是在人才科技中營造無形資產(chǎn);五是在經(jīng)營管理中營造無形資產(chǎn)。

2、充分利用現(xiàn)有無形資產(chǎn)，最1大限度的發(fā)揮其資產(chǎn)效能。多數(shù)無形資產(chǎn)項目受時間的制約，因而企業(yè)應當在其有效的時間內，盡量充分加以利用，切不可閑置浪費。企業(yè)應充分重視無形資產(chǎn)的作用，并努力將現(xiàn)有的無形資產(chǎn)盡快轉化為現(xiàn)實的生產(chǎn)力。抓住現(xiàn)有無形資產(chǎn)的各種優(yōu)勢，主動開展各項業(yè)務，充分發(fā)揮無形資產(chǎn)的延伸、融資和擴張等功能。

3、加強無形資產(chǎn)管理。無形資產(chǎn)是企業(yè)賴以生存的財富，對企業(yè)的發(fā)展至關重要，一旦喪失，將給企業(yè)以致命打擊。因此，無形資產(chǎn)必須加強管理，以免流失或貶值。一是要加強對無形資產(chǎn)的成本核算;二是要重視無形資產(chǎn)的價值評估;三是要加強保密工作;四是要及時取得法律保護。

關于企業(yè)價值評估與企業(yè)整體資產(chǎn)評估的評估假設

對任何資產(chǎn)進行評估，都需要做一些假設，對企業(yè)進行評估也不例外。

進行企業(yè)價值評估時，評估人員所做的評估假設只能是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設[6]，因為只有在確定被評估企業(yè)能夠持續(xù)經(jīng)營的前提下，才有可能對其未來的獲利能力進行評估。

進行企業(yè)整體資產(chǎn)評估時，評估人員所做的評估假設，既可以是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設，也可以是非持續(xù)經(jīng)營假設（如企業(yè)清算等）。當采用企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設時，對被評估資產(chǎn)（包括有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)）采用持續(xù)使用假設進行評估；當采用企業(yè)非持續(xù)經(jīng)營假設時，對被評估資產(chǎn)（包括有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)）采用清算假設進行評估。很顯然，采用不同評估假設而評估出來的結果是完全不相同的。

提出評估假設的問題，是要說明，企業(yè)整體資產(chǎn)評估的概念是不能消失的，企業(yè)價值評估的概念代替不了企業(yè)整體資產(chǎn)評估的概念。比如，在國有企業(yè)改制（持續(xù)經(jīng)營假設或非持續(xù)經(jīng)營假設）[7]、企業(yè)清算（非持續(xù)經(jīng)營假設）等情況下，通常只能采用企業(yè)整體資產(chǎn)評估的思路，而很少或不能采用企業(yè)價值評估的思路。

廣州天河新安會計師事務所是2009年1月經(jīng)廣東省財政廳粵財會（2009）1號文批準成立的經(jīng)濟鑒證中介機構，依法在廣州市工商行政管1理局天河分局登記注冊，取得4401062200706號營業(yè)執(zhí)照。事務所主營：房地產(chǎn)資產(chǎn)評估，房地產(chǎn)資產(chǎn)評估價格，房地產(chǎn)評估哪家**，房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估，房地產(chǎn)評估收費等等。我們還將創(chuàng)新服務產(chǎn)品，提高服務能力，適應市場，與時俱進本單位設審計部、稅務代理部等多個部門。本單位秉承顧客至上，銳意進取的經(jīng)營理念，為廣大客戶提供全1方位的**服務。

我國無形資產(chǎn)的評估中存在的問題及對策
　　目前，無形資產(chǎn)評估的基本方法主要有：收益法、成本法和市場法。從文獻來看，以成本攤銷為目的的評估通常采用成本法；以投資轉讓為目的的評估通常采用收益法。
　　我國無形資產(chǎn)評估于起步比較晚，在很多方面都還不成熟，如無形資產(chǎn)界定不清，評估標準不規(guī)范，而且忽視了其很多隱性的長期效益，導致評估結果不準確，加大了信息使用者得不信任感。
　　具體來看目前我國無形資產(chǎn)評估中需要解以下一些問題：
　　1.分清無形資產(chǎn)評估與科技評估
　　如今科技是第1生產(chǎn)力，科技成果的轉化能力直接地影響國家或區(qū)域經(jīng)濟水平和發(fā)展速度。在實際運作中，有人往往將科技評估和無形資產(chǎn)評估相混淆，甚至等同。事實上，盡管二者有一定的聯(lián)系，但仍有較大的區(qū)別。
　　從內涵上看，科技評估就要比無形資產(chǎn)評估更為豐富，它包含了與科技有關的所有行為的評估。無形資產(chǎn)評估只是對企業(yè)所擁有的能為其帶來額外受益的非實體資產(chǎn)的評估。而且在評估方法上無形資產(chǎn)評估也沒有科技評估涉及的范圍廣，而且它是在三大資產(chǎn)評估假設上建立起來的，所以所需的理論比較復雜。
　　但是從一方面來看，無形資產(chǎn)按是否屬于技術性資產(chǎn)可以分為技術性無形資產(chǎn)和非技術性無形資產(chǎn)。而技術型無形資產(chǎn)評估是指含有技術內容的無形資產(chǎn)，這屬于科技成果評估的范疇，而非技術型則是無形資產(chǎn)評估所特有的。混淆了這個部分包含的內容，正是許多人將科技評估等同于無形資產(chǎn)評估的錯誤根源。
　　2.弄清商標權評估的錯誤認識
　　在商標權評估過程中，有人認為只有高1檔商品的商標權才值錢，這是一種誤解。就拿酒類商標權評估來說，五1糧液、茅1臺，以及二鍋頭等商標權均有較高的評估值，原因就在于其均具有超額收益，只是形成超額收益的來源不一樣。有的依賴較高價格，有的依賴市場占有量，有的則是依賴價格和市場占有量的共同優(yōu)勢。所以，導致這種錯誤認識的根源要歸結到對收益法不全1面認識上來。
　　從理論上來說，收益法的應用關鍵在于方法應用中各項參數(shù)、經(jīng)濟技術指標的判斷和選擇。收益法應用于無形資產(chǎn)評估時的三個基本參數(shù)，即收益額、折現(xiàn)率和收益期限的確定。收益額來是指無形資產(chǎn)直接帶來的未來收益。無形資產(chǎn)的有用性以至價值的大小，取決于其未來獲利能力。無形資產(chǎn)的收益額，無論是通過分成方式獲得，還是通過超額收益形式直接體現(xiàn)，都是由無形資產(chǎn)帶來的。當然，某一項由法律賦予保護的無形資產(chǎn)，如果不能產(chǎn)生有形資產(chǎn)帶來收益以外的收益，那么，房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估，該項無形資產(chǎn)的價值就會很低甚至不值錢。所以一項商標權價值的高低，不是從收益來源來判斷的。
　　3.弄清有關技術型無形資產(chǎn)評估的問題
　　評估技術型時應注意技術及其有效性，只有能獲得超額收益或獲得壟斷利潤的技術，才能作為評估的對象。當委托方與資產(chǎn)占有方非同一主體時，委托方應有資產(chǎn)占有方的授權，方可委托評估。委托評估的范圍與對象應在產(chǎn)權持有者實際擁有或受法律保護的范圍之內，評估測算時，應注意交易或轉讓的范圍和時限。但是，由于現(xiàn)階段我國在該方面的監(jiān)管體制的原因，南沙房地產(chǎn)資產(chǎn)評估，再加上評估師在技術型無形資產(chǎn)評估方面理論知識和實際評估經(jīng)驗不足，在技術型無形資產(chǎn)產(chǎn)權的有效性方面把關不嚴，只要委托方提供專利權和專有技術的證明，評估人員都將其作為技術型無形資產(chǎn)進行評估，導致將一些已經(jīng)失效的技術作為技術型無形資產(chǎn)評估。
　　企業(yè)技術型無形資產(chǎn)的產(chǎn)生有自創(chuàng)和外購兩個渠道。在實踐中，一般采用收益法評估自創(chuàng)的技術型無形資產(chǎn)，而采用成本法評估外購的技術型無形資產(chǎn)，但是這種評估方法遺漏了外購技術的一種重要的方式－提成制付費方式。提成制付費方式能夠避免一次付費方式引進技術后，因技術提前老化而導致的超額付費問題，故在實際中應用廣泛。但這也不忽視這樣一個問題，就是提成制付費的相關費用不能資本化，國衡土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估公司，從而不符合資產(chǎn)定義所要求的各個要素，不作為無形資產(chǎn)核算。

房地產(chǎn)抵押價值評估技術路線及估價方法

作為抵押物的房地產(chǎn)有很多類型，不同類型的房地產(chǎn)具有不同的估價特點和估價技術路線，但總體而言，房地產(chǎn)抵押價值評估應遵循謹慎、保守，公平，公正的原則，選用估價方法時，一般盡量將成本法作為一種估價方法，其次再對抵押物的市場價值和未來價值進行評估。最常見的幾種方法如下：

完全產(chǎn)權房地產(chǎn)的評估方法

所謂的完全產(chǎn)權房地產(chǎn)，是以出讓、購買或其他方式獲得的土地使用權，即擁有一定期限的土地使用權和房屋產(chǎn)權，在規(guī)定的使用期限內可以自由出租、轉讓、出售等活動。主要包括各類商品房、自建自營的工廠、飯店、娛樂場所等等。對這些具有完全產(chǎn)權的抵押物進行評估時，可采用市場法、收益法和成本法估價，以市場行情為準。對單獨以出讓方式獲得的土地使用權作為抵押物進行評估，可以采用基準地價修正法、市場法和假設開發(fā)法估價等。

不完全產(chǎn)權房地產(chǎn)的評估

不完全產(chǎn)權房地產(chǎn)是指只擁有房屋產(chǎn)權而不擁有出讓土地使用權，有些房屋土地是以劃撥的方式獲得的，有企事業(yè)單位的房產(chǎn)及社會各界的商品房、廉租房、經(jīng)濟房等。對這些房產(chǎn)抵償進行評估時，應采用以下幾種方式：一是采用直接評估其土地使用權的市場價值；二是評估假設在出讓土地使用權下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權應繳納的土地使用權出讓金或者相當于土地使用權出讓金的價款。

部分（局部)房地產(chǎn)的評估方法

這類抵押房地產(chǎn)一般包括整體房地產(chǎn)中某棟、某層、某單元或某套，綜合房地產(chǎn)中某部分用途房地產(chǎn)等。對已建成或使用的部分(局部)房地產(chǎn)作為抵押物進行估價時，應注意到該部分(局部)房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，和它的相應權益，要看它能否能獨立使用，獨立變賣變現(xiàn)，并對土地的分攤和公共配套設施、共用部分的合理享用等問題進行分析，估價方法可選用市場法、收益法或成本法。

在建工程房地產(chǎn)的評估方法

在建工程是指正在施工還沒有竣工或通過驗收的工程，在建工程的重要特點是還沒有完整的建筑形態(tài)和內部設施，還不具備驗收的條件，不能體現(xiàn)它原有的設計價值和使用價值。這類房產(chǎn)1抵押評估就比較麻煩，要對在建抵押物進行全1面的調查了解，首先要了解在建工程是否取得了土地使用權和建筑開發(fā)資質，和發(fā)包承包資質等。其次就是要注意實際施工進度和相應的設計使用權益，并且要了解清楚是否拖欠工1程款等，并按照核查結果進行時點評估。此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，不舍拖欠價款，估價方法可選用成本法和假設開發(fā)法。

新安高效率會計師-**房地產(chǎn)資產(chǎn)評估機構-南沙房地產(chǎn)資產(chǎn)評估由廣州天河新安會計師事務所提供。行路致遠，砥礪前行。廣州天河新安會計師事務所（www.gzthxacpa.cn）致力成為與您共贏、共生、共同前行的戰(zhàn)略伙伴，更矢志成為公司注冊具影響力的企業(yè)，與您一起飛躍，共同成功!同時本公司（www.gzyanzi.cn）還是從事公司財務報表審計報告，工程投標審計報告，單位內部審計報告的廠家，歡迎來電咨詢。